房地产投资市场新方向：重资产管理

房地产投资市场新方向：重资产管理近年来伴随着很多地产商轻资产的前提下，有越来越多的商业物业被国内外的基金、机构投资者及国内的大型开发商收购，所以在以往短期的行为变成长期持有的行为，变化资产管理服务的需求，成为房地产投资市场的长期趋势。

什么是资产管理？资产管理目前在国内发展情况怎样？

资产管理就是要通过提供物业资产全生命周期一站式整合的专业服务，帮助整个物业提升租金水平，实现资产价值的最大化，戴德梁行董事总经理叶世源在2017年1月5日举行的RICS优化资产管理论坛上提到。

戴德梁行大中华区资产管理主管张大维称，资产管理是建立在对于我们的目标物业、目标资产做这种改造、租赁、重新定位、财务分析、以及增加其他的增值服务的内容，提升资产。

在资产管理方面，戴德梁行用的是战略性的、整合的、全生命周期的方法做资产管理。其核心服务内容包括资产管理、租赁、租户的优化、租金的收益优化。具体在资产管理增值上，戴德梁行有LEED认证，有创新科技，有对资产的重新定位跟品牌重新推广等。

资产管理的全生命周期方法包括从最初的设计、规划到收购，从收购资产到建造或者是重新改造，运营、维护翻新、品牌定位，以及到稳定的收益。戴德梁行在全生命周期上通常会把物业做一些阶段性的分割，整个阶段都有KPI来监督，从最初的设计一直到资产的退出或者是长期的收益，大概需要三五年就可以帮助客户实现资产增值。

以上海新天地旁边的经贸大厦为案例，戴德梁行已经为经贸大厦做了十年资产管理，这个楼2005年整个资产的单价是3.5万/米，2015年底已经达到8万/米的。对于大连希望大厦，戴德梁行也为其做了将近十年资产管理。从2006-2016年，大厦的原值也上去了，从10亿变成了17亿。  

事实上，除了专业地产服务公司在为企业做资产管理，房企本身对资产管理也有自己的见解。大悦城商业管理中心副总经理刘冰称大悦城大资管战略目标是把资产做轻，速度做快，回报做高。具体来看，去年大悦城已经将自己持有的49%的股份出让给了GIC和中国人寿，他们目前持有大悦城49%的核心股份。大悦城拓展模式是并购，在核心城市很多已经不能继续运营或者濒于失败的、优质的好地段的物业，大悦城来做收购，通过我们的改造、优化、品牌背书、团队进入，形成一个新的物业。

平安不动产也在为房企做资产管理，根据平安不动产北京区域总经理许良飞，资产管理的本质是现金流管理。目前在北京市场，许良飞已经累计完成300亿元的股债权投资，管理北京4个写字楼项目，共25万平方米可出租面积的资产管理，年租金收入8亿元左右。

资产管理在国内现阶段也有了更新的突破，戴德梁行估价及顾问服务部副董事杨枝在对亚洲房地产投资信托资金做了研究后，认为中国的REITs肯定早晚会推出来，这是一个0到1的过程，在整个基金存续期里面，我们怎么样为基金持有人提供更高的资产管理服务，提升这支REITs的吸引力，这是过几年回过头来看目前做的事情最有意义的地方。 

需要注意的是，大成律师事务所高级合伙人李力律师认为，资产管理过程中也有相应的法律危险，一定要重视质量，尽职调查，还有现场踏勘等。