主要经济体发展到一定程度后，其股市的表现将逐渐乃至远远超过楼市，目前中国正处于这样的临界点上。

随着中国经济发展水平逐渐迈向中高等收入靠拢，未来股市的长期表现将远远超过楼市。投资者应该逐渐加大对股市的配置力度，除非你相信会有大量的移民涌入中国帮助支撑房价。

这是我们研究了13个主要发达与新兴市场国家的股市和楼市后得出的结论。从英美德日到中韩印俄，同时公布房价和股价数据（主要是房价）的主流国家基本都囊括了。不过，每个国家数据公布的起点是不同的，即数据观察期限是完全不同的，因此不要跨国家比较股市或者楼市的涨幅，而应比较同一个国家在同样长的时间内，股市表现更好，还是楼市更好。下图汇总了我们的研究成果：

如图所示，在日本、美国、加拿大、韩国、德国等工业、制造业发达、产业层次更高的发达国家中，其股市的涨幅要远远高于楼市。为了更加直观地展示这种差异，我们将观察期的涨幅计算成年化复合回报率的形式（平均下来的年化回报率）。这样，大家也可以进行国与国之间股市或楼市回报率的比较，尽管观察期限差异太大会有一定影响，但我们暂且忽略：

与此同时，从新加坡开始往右的几个国家，全是楼市比股市表现更好的。再算上股市勉勉强强跑赢楼市的俄罗斯，它们的共同特征是什么呢？答案：要么是新兴市场国家，要么是移民国家，并且高端制造业占比偏低。

资本市场的建立和完善落后于房地产市场的发展，以及产业结构相对偏中低端、经济发展更加依赖房地产等因素，可以解释用来其中的新兴市场国家。拥有庞大而富裕的移民人口涌入，则可以解释新加坡、香港、英国和澳大利亚等发达国家楼市会表现更好。关于后者我们去年5月曾用一系列图解释过，净移民人数与房价的关系：

除此之外，还有一个因素也非常重要——数据观察期限（前面要求暂时忽略的）。包括俄罗斯在内的这七个国家恰好是第一张图中，排在最后的七个，也就是数据观察期最短的国家。如果我们把它们的期限（往后）拉长，应该会看到它们的股市逐渐跑赢楼市。实际上即便是这些国家，同一观察期内，股市的最大区间涨幅都是远大于楼市的最大区间涨幅的（中短期内股市择时很重要，回撤更大）。

为什么长期来看，房价是有顶的或者说涨幅是有限的，而股市的空间更大呢（上面还没算楼市更高的交易成本带来的损耗）？这并不难理解，云豹先来抛砖引玉，至少有以下几个因素：

1、楼市受到刚需限制，国家有多少人口、出生率在上升还是下降、人口红利刚开始还是已经结束了等等都会影响房价的上涨空间，毕竟再有钱的人，每天也只能住一套房。而股市没有刚需，你完全不买股票也没关系，也可能永远满仓，因此反而没有了限制，你说一个投资者买多少股票才算多、才算够？

2、楼市事关民生，政治上有压力，说白了房价真要涨的普通百姓都买不起，那是要闹革命的，尤其是在西方。A股市场天天割韭菜，被批评比赌场还黑，也没见韭菜们闹出什么事儿。而且，股市的上涨只要不引发泡沫和系统性风险，基本是从投资者、企业主到政府都喜闻乐见的事儿。你也没听说过谁因为股价太高买不起而要闹事儿，对吧？

3、楼市和股市的规模是不一样的，在很多国家前者的体量数倍于后者，没听说北上深买下全美国吗？据国际地产服务机构第一太平戴维斯此前的一份研究报告，世界上所有已被建成建筑的总价值已经达到217万亿美元。截至2015年，全球房地产总价值占传统资产（股票、债券、房地产、黄金）的60%，比股票和债券的总值还高三成。这就好比股市的大盘股和小盘股，拉个涨停所需要的资金是完全不同的，中国平安来个涨停需要数百亿，某些小盘股几千万就够了。

4、楼市的参与门槛非常高，而股市的门槛非常低，前者动辄上百万，后者只肖数千元即可，因此受众更广也有可能。尤其是在西方国家，很多人会去买股票，但是不会或者很晚才买房（伦家有非常成熟和完善的租房体系）。

5、随着经济发展层次不断提高，国家对房地产等钢筋水泥拉动的增长的依赖性越来越低，继而拉抬房价推动房地产市场发展的动力也就弱了。相反，政府转而更加关注企业创新、转型升级等途径去发展经济，但创新和研发需要砸大量的钱，哪里来啊，股市。例如去年，经济转型之际的中国发动了一场轰轰烈烈的大牛市，希望股市的上涨能够帮助企业融资、为创新提供资金来源。

6、其他理由还有很多，欢迎你们积极补充，说出你的看法。

楼市和股市，哪个要涨哪个要跌，或许你觉得看不清。但你也知道，放长远看，两个可能都是会涨的。既然这样，怎么做还不容易吗？买将来会跑的更快的就行了，尤其是如果你已经错过了过去十几年的地产超级大牛市。