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央企保利跨越两千亿

过去几年保利的总体价格水平一直居于龙头房企前列,也是唯一一家成交均价保持连年稳步上升的公司。

图片来源:视觉中国

2100.87亿元,这是保利地产(600048.SH)在2016年交出的销售成绩单。过去的一年,这家央企首次实现“半年过千亿,全年两千亿”的业绩。

这份成绩单让保利在中国房企销售额榜单上位居第五名,维持了过去数年来的稳定表现。尽管不像恒大、碧桂园般实现爆发式增长,但保利还是超额完成了内部预定目标,也实现了4年来最大的增幅。

1月11日,保利地产正式公布2016年销售数据。全年共实现签约面积1598.66万平方米,同比增长31.22%;实现签约金额2100.87亿元,同比增长36.33%。

销售规模的进一步壮大,让保利在2016年的营业收入预计达到1548.38亿元,同比增长25.45%,利润总额小幅增长1.79%达到233.11亿元,其中归属于上市公司股东的净利润约为124.14亿元。

过去一年,主要城市房价均呈现大幅上涨,保利的签约均价也维持了稳定增长,与万科基本持平,相比2015年小幅增长4.6%,总体价格水平居于行业前列,也是唯一一家成交均价保持连年稳步上升的公司。

在地产行业重启调控的新周期内,稳步上升的成交均价将保证保利维持稳定的利润水平和更高的回笼资金,也能使它们在行业周期内拥有更多的投资机会和余力。

相比2015年,保利在去年的销售额实现了519亿的增长,其中华东、东南大区增长贡献最大,均超过100亿。东南地区继续是保利业绩贡献最大的区域,销售额超过510亿,同比增长28%;排名第二的华东地区最终销售额超过460亿,同比增长超过四成。

在保利进驻的全国24个大中城市中,2016年排名第一的城市当中,保利占到4个,在其大本营广州市场,保利以超过211亿元的销售金额连续第六次拿到销冠,另外它们还在南京、成都和石家庄市场实现了第一。

长期扎根一二线城市的战略让保利在这些城市保持了稳定的销售,2016年保利的新增土地投资额超过八成投向了一二线城市,这将是它们一直会坚持的既定战略。最近5年,保利的整体市场份额稳定保持在1.5%-2%之间。

在销售规模突破2000亿之际,保利借助核心城市的火爆行情,不仅提升了在售产品价格,还完成了库存结构的优化,难销产品中的商业、公寓、写字楼等产品去化均取得进步。

与2015年一样,保利继续在去库存方面花费精力——这和中国大部分品牌房企一样,随着规模的壮大,他们手头库存现房越来越多,这意味着大量的资金和净资产沉淀,要继续保持前行,这部分现房必须快速变现。

保利为此加大了车位、商业类等难销产品的推货,从而让产成品金额有所下降。截至12月20日,保利剩余产成品同比下降了75亿,共有15家分公司实现下降。在保利的所有库存中,住宅产品的去化率达到66%,其他写字楼、商业、公寓的去化率在2016年均有不同程度提升,其中写字楼的去化超过七成。

新一轮房企巨头之战将更加激烈,随着行业集中度的进一步提升,行业内部的差距正在快速扩大。为了应对新形势下的竞争,保利会继续坚持以地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”战略。

在房地产金融领域,保利旗下的信保基金累计管理规模已接近500亿,成立的保利资本也进一步壮大。同时在2016年还引入泰康人寿和珠江人寿成为其战略股东,参股证券公司又迈出完成金融牌照布局的重要一步。保利在这些领域的拓展将为今后发展房地产金融开辟新的通道。

而在社区消费服务方面,保利最近几年都在强化它们的“三位一体”养老战略,去年在北京、上海、广州、成都等地的养老机构进一步壮大。

通过这几年的有益探索,保利还在去年将社区养老调整到物业公司搭建的社区服务资源平台上,期望将社区养老和健康服务作为今后保利社区消费的重要支撑。

重启调控后的中国房地产市场,在2017年依然避免不了一场血雨腥风。由于高价拿地不可持续,龙头房企必然会通过收购并购等方式进一步扩大规模,这对处于央企整合浪潮中的保利而言,不失为一个契机。

过去的2016年,保利已完成了与中航地产(000043.SZ)间跨央企平台的部分整合。虽然目前涉及的资产总额并不庞大,但在整合方案、人员调整方面会积累经验,这能为后续接收更多的中航资产作准备,同时也能为今后与保利置业(00119.HK)间的内部整合提供可行案例。

除了通过借助整合带来的机会壮大规模外,保利还希望在一二线城市正进入城市更新深入期的阶段,把握区域升级、旧城改造、轨道交通等多种机遇,为接下来跨越三千亿大关,甚至更高规模寻找新的增长方向。

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