文丨天府楼市 木子

最近，万众瞩目的“世界最长城市中轴线”天府大道又有新消息，据德阳市交通运输局称，天府大道北延线德阳段于近期向社会车辆开放。

与天府大道北延线伴生的成德S11线，在经历环评风波后近期又重新获批，目前地下段10个车站也均已完成一期打围，即将进入开工建设加速期。

从凤凰山中超赛场的爆满与赛后的“万人大合唱”，到成都露天音乐公园大运会闭幕式、明星演唱会轮番上演，再到重大工程的陆续落地，频频“出圈”和种种利好都仿佛在告诉众人：城北，已经彻底支棱起来了！

但，事实真的是这样吗？

频现“高光时刻”，城北加速崛起

规划全长150公里的天府大道是全球最长的城市中轴线。于成都而言，它不仅集萃一城繁华、浓缩一城文化，还明确了城市的发展与格局。

天府大道向南，依次串联起桐梓林、世纪城、天府软件园等地，成都的金融、商业、商务、科技中心、世界500强企业、高素质人才向南涌动汇聚，催生了金融城、大源等CBD，“国际城南”声名大躁。   

成都市城市总体规划（2016-2035）》提出，要构建“一心两翼一区三轴多中心”的市域总体空间结构。其中，“多中心”意味着成都具备发展潜力的区域不止城南，未来东西北都有重点发展区域。

从2018年开始，以天府大道北延线开工建设为标志，成都市对北延线两侧的投资规模不断扩大、布局节奏明显加快，城北发展进入“快车道”。

目前距离天府大道北延线开工建设已5年多，最新消息显示，目前，德阳段拟于近期向社会车辆开放。成都新建段约5公里已建成，尚未通车。改造提升段，利用既有北星干线进入成都主城区。预计2024年内，南北全部实现贯通的世界最长城市中轴线，将成为带动成都都市圈向上发展的一条主动脉。

具体到成都城北，近5年来，凤凰山体育公园、凤凰山露天音乐公园建成投用、地铁5号线开通运营、地铁27号线、S11线开工、中铁产业园和人北CBD落地、老火车北站和凤凰山机场两大城北“痛点”分别启动改扩建与整体搬迁……基础设施建设加快步伐，城市界面更新换代，产业不断升级，这些为城北的发展蜕变注入了强大动力。   

“士别三日刮目相看”，如今只要你现在去一趟北城，就能彻底打破一般人对它老旧的刻板印象。

北星大道是天府大道北延线一部分，目前它正在进行改造提升，以达到全程无红绿灯、双向12车道、设计时速80公里/小时的高标准城际快通要求。

当楼市君身处新都区大丰北星大道与大天路交汇的十字路口，车水马龙，一派繁华，被誉为“大丰F4”商业广场已开两家（龙湖锦宸天街、保利大都汇），绿地苏宁广场和城北优品道正在加紧修建，再加上正在建设的市域铁路S11线，可以预见，这里已成为大丰乃至北部新城的一大商圈。其辐射影响力也将进一步扩大。   

除了“大丰F4”，同时幸福桥TOD和廖家湾TOD，都在根据已有的商业定位修建属于自己的商业广场，同时斑竹园，天回片区拥有全产业链批发市场。再加上临近的凤凰山体育公园承载的文体赛事所带来的区域消费客流，这样的商业配套与活力，在全成都无疑也能排得上号。

人口数量一直都是衡量一座城市发展活力的重要指标。截至目前，金牛区常住人口近130万，新都常住人口逼近170万，北城两区便聚集了约300万人‍‍。

“10年前落户新都，现在新都已经今非昔比，发展的非常快。而且人越来越多，说明她在一天一天变好。”有新都居民如此表示，现在，这里公园、商业中心、交通基础设施以及人口聚集，样样都不差，越来越方便。

透过数据看南北差距

城北近年的变化大家有目共睹，让人对成都城市不同区位的平衡发展感到欣慰。

成都北边较南边落后，这其中有历史原因。北门自古乃商贾繁闹之地与最先开发区域，聚集了大量劳动密集产业、物流业、商品批发市场等。早年在无序、自由的发展演变下，已经形成了盘根错节的地理、商业和人文环境。

众多的老旧住宅，遍布的工厂，拆迁重建成本高，难度大。早年能创造大量财富的批发物流贸易到了今天在各种金融城、CBD、核心区的连番打击下显得格格不入。当它开始谋求“转身”时，发现现实阻力重重。

相比而言，城南发展起步较晚，土地平整，地理条件优越，容易成片发展，且开发成本相较于成本更低、开发更快。而随着成都高新区的发展，金融城的崛起，成都向南成绩斐然，自然各种政策资源都会进一步集中，南北差距由此也逐渐拉大。

在成都各区县主要经济指前十榜单中，仅有新都与金牛入选。其中新都作为成都人口第一大区，GDP在全成都仅排名9位，财政收入列第10位。金牛区作为传统五城区之一，综合实力更强，GDP和财政收入分列第3位与第6位。

虽成都市的“北改”，从最早的金牛区、成华区不断向北，最终外延至包括新都、金堂、青白江等在内的北边区县。由于历史遗留及产业聚集问题，成北门户新都区，因城市发展定位的原因，导致产业中物流交通占比大，产业结构并不优质。

具体来看，因新都自古就是出川北上的重要通道,车、货、人流量居成都市东南西北四门之最，是成都市重要的货运集散地。区位铸就了新都发达的物流枢纽能力，但也为区域的连片发展造成了一定的阻隔。

去年8月，运营14年、占地720亩的成都传化公路港正式启动搬迁，将搬至紧邻青白江的新址，腾出来的地块将打造一个产城融合的未来公园社区，这算得上是新都物流产业转型升级的一个标志性事件。

除了物流业的调整外，新都当前着重打造的产业为轨道交通、航空产业以及智能家居。但这些产业都有一个共同的特点：十分依赖物流。其中智能家居产业位于新繁、龙桥等相对偏僻的地理位置，城市资源投入有限，实现从传统家居向智能家居转型或任重而道远。而航空等部分产业起步较晚，具体发展成效还有待观察。

总而言之，新都物流枢纽的角色定位，为其最初发展奠定了一定基础，但也给这个重资产工业区县的未来产业转型升级增加了许多掣肘。

产业直接关乎当地居民收入与购买力，在产业布局上相对南门落后的新都，也有着自己优势：房价低。链家网数据显示，目前新都二手房挂牌均价为12029元/平，成交均价为9763元/平。

“100多万预算，在南门的南湖、华阳一带想买套三的次新二手，会很难。但在北门，在大丰，可选项显然要多得多。”一位刚毕业3年正在打算买房的年轻人向楼市君表示。

换言之，相同的楼盘品质，手握三四十万的刚需一族，不想去远郊，紧邻主城五区的新都是一个选择。房价温柔‍，为那些想低门槛扎根大城市的蓉漂提供一片栖息之地，这无疑是新都其能成为成都人口最多区县的一大重要原因。

新都楼市的“尴尬”：“热发展”下的“冷市场”

新都买房选哪里？跟着官方规划走，大概率不会轻易踩坑。

2023年1月，《成都市新都区国土空间总体规划(2021-2035年)》草案正式公示，宣告以廖家湾中心与香城中心构筑的“双中心”城市格局出炉。

廖家湾片区位于“成北新消费活力区”之核心，按照规划，成北新消费活力区以“成北副中心消费新高地”为建设目标。

廖家湾片区并不是平地立新城，而是沿着地铁5号线与在建27号线轨道的两侧部分空地分做开发，导入产业，同时新建学校、医院等基础设施与生活配套，并依毗河的良好生态环境，谋划整体打造未来公园社区。

楼市君通过走访发现，目前片区给人的整体感受是新旧杂糅，与大丰相比，城市界面观感与整体人气都一般。也许这就是理想与现实的巨大差距。   

香城中心片区则相比还处在规划打造早期的廖家湾片区，整体上更加成熟大气，七一国际广场、新都苏宁易购广场、新城市购物广场、超线公园、旭辉Cmal等购物场所遍地开花。

新都城市建设如火如荼，热度高涨，但其2023年整体楼市表现却有点“冷”。

2023年，新都区住宅市场新增面积67万平，销售面积90万平，其中销售面积同比去年下降19%，是二圈层中降幅最大的。

土地市场是一个观察楼市区域凉热的“窗口”。

2023年，成都涉宅用地成交9231亩，其中12+2中心城区共计供应139宗、成交131宗/7045.079亩，成交总金额达1132.451亿元。土拍数量、金额总量相较于2022年均有所下降。

分区域来看，主城地块多熔断成交，而二圈层除了怡心湖这样的顶流板块，基本都是底价成交或国资兜底，其中新都2023年土拍溢价率0%，流拍率25%。其中二圈层中最低成交楼面价位于新都新繁，仅2600元/平方米。新都“地王”成交楼面价为5600元/平方米，而同属二圈层的龙泉驿与双流的最高成交楼面价分别为12600元/平方米和13550元/平方米，区域冷热差距明显。

有地产从业人士表示，现在成都的发展方向总体上还是向东向南，只要这种局面一天不变，西门和北门的房价总体势头就会一直弱于南门和东门。考虑到西门和北门还有数量较为庞大的地缘性需求，这类群体还能支撑起那些地段优、品质好、配套强的“三好”产品价格。

“在新都买新房，如果是居住之外图保值增值，那么千万小心别踩坑，相对有价值的区域为大丰、廖家湾、香城中心。尽量买这些区域地铁附近的楼盘。”上述地产从业人士表示，新都楼市当前面临的最大问题还是区域发展的不平衡，除个别重点核心区域外，新繁、龙桥等忙于专注打造产业新城的新都大片区域仍还是房产“黑洞”。

具体到二手房市场，综合多位二手房中介了解到的信息，去年11月份以来，新都市场带看开始大幅下滑，12月的带看和咨询量更低，目前仍未出现明显复苏迹象。

那么，新都楼市未来的主要机会在哪？

城市房地产市场涨跌呈整体性，最大的涨跌来自于城运，而非单个区域或者某几个楼盘能撬动整个市场，更不用说一些简单的零星的利好利空。未来成都的发展，是要完成从“大城市”到“大都市圈”的转变。

未来的城北，不仅享受成都市都市圈利好，同时也坐拥成都北站这个成渝双圈全新交通线的主打点。此外，还有青白江的铁路港融入全球经济，相信这些因素将逐步转化为区域发展动力，或将给城北和新都带来实际利好。