文 | 蓝鲸财经 黄嘉敏

2月20日，央行公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR维持在3.45%不变，5年期以上LPR下调25个基点至3.95%。

“此次LPR一次性下调了25个基点，为历史上有记录以来最大下调幅度，过去最大下调也仅仅15个基点。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

易居研究院研究总监严跃进认为，时隔多月首次下调5年期以上LPR，为今年宏观经济和货币金融环境的宽松创造了积极的条件，对于今年经济形势改善和环境优化都具有积极的作用。

“对于房贷而言，降息利好资金成本的下调，直接引导房贷的下调，有助于进一步促进房贷申请和消费，对后续购房市场的活跃等也都有积极的作用。”严跃进认为。

据贝壳研究院监测数据，1月百城首套主流房贷利率平均为3.84%，较上月降低2BP；二套主流房贷利率平均为4.41%，与上月持平。1月首二套主流房贷利率较2023年同期分别回落26BP和50BP。截至今年1月中旬，百城中60城首套房贷利率就已进入“3时代”。

随着此次5年期以上LPR大幅下调，或有更多城市首套房贷利率将低于4%。

大幅下调5年期以上LPR，与之挂钩的房贷利率也将下调，购房人贷款压力有望减少。

若以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此前商贷利率4.2%，需累计支付利息76.05万元，月还款4890.17元；调整后，需累计支付利息70.83万元，月还款4745.37元。利率下调后月供减少144.8元，30年月供累积减少5.2万元。

去年全年，5年期以上LPR共下调10个基点，为何今年开年便下调25个基点？

李宇嘉认为，此次大幅度下调，一方面在于楼市需求端基本面依旧疲弱，居民加杠杆购房的预期较低。

“1月份以来，物价水平继续走弱，70个城市商品房价格普跌。尽管作为房地产领头羊的一线城市调整了限购政策，降低了首付比例，但市场继续低迷，30个重点城市整体成交绝对量创2019年以来同期新低；单月环比下降43%，单月同比下降19%。春节期间，44个重点城市在春节周成交量环比下降87%，同比下降40%。”李宇嘉表示。

“另一方面，开年大幅度、一次性下调，一次性到位，避免挤牙膏，产生‘利率还会下调，再等等买房和贷款’的市场预期，导致购买力观望。”李宇嘉指出，将红利一次性释放到位，产生明显的降成本效应，促进居民贷款买房。基于此，其认为后续降低LPR的可能性不大。

此外，李宇嘉认为，存款利率大幅度下调，也为LPR下调打开了窗口。

“保本理财利率降到历史低位，按揭贷款利率与保本理财利率的剪刀差扩大，前者基本为后者的2倍。在房价下跌或存量浓厚的下跌预期的情况下，承担高利率买一项价格下跌的资产，是非常不划算的。”李宇嘉指出，只有降低按揭利率，缩减与保本理财利率的剪刀差，才能激励居民加杠杆。稳定地产杠杆率，稳定流向地产的资金，从而修复地产的金融加速器效应，才能缓解紧缩的局面，这也是此次定向降息的目的。