共和国初年的一桩房产交易|界面新闻

六年前，我曾写过一篇不短的文章，后来截了前半篇，重新取了个名字，叫做《刘庄里的中国》，讲康有为和刘学询的故事；今天你将读到的，是后半篇，关于杨虎城，关于共和国初年的一桩房产交易。

文︱刘德科

从刘庄出发，沿着杨公堤往北走约 2 公里，就到了东山别墅。

东山别墅坐落于北山路 100 号，由于繁密林木的掩映，很容易被路人忽略。它始建于 1936 年，是民国时期西湖边「别墅热」的产物。它背依栖霞岭，面对西子湖，岳庙和曲院风荷近在咫尺。

它的大门朝向北山路，门楣上曾悬挂有国民党元老、著名书法家于右任所题「东山别墅」四个字。

东山别墅是著名抗日爱国将领杨虎城的房产。在他与张学良共同发起兵谏蒋介石的「西安事变」之前，这幢别墅才刚刚落成。

1951 年，这幢别墅以人民币 2.25 亿元的总价卖给了浙江军区后勤部，此后一直作为解放军 117 医院的职工宿舍。如今，杭州市房管局档案室依然保存着一份 1951 年的房地产契税申请书——

立卖契人杨茂三，委托全权代表人张映溪今代表杨虎城先生，出卖杭州市岳坟 98 号房屋一所。原户名杨呼尘，编入杭市二部二图第一四二五号，地积七亩二分四厘六毫。所有四址分明，以原有围墙为界，连同门房三间，洋式双层房屋一座，包括一切定着物附着物在内。……浙江军区后勤部，为业计产价人民币两亿两千五百万元整，立约。

档案中的「岳坟 98 号」就是现在的北山路 100 号，档案中的「杨茂三」为杨虎城将军的胞弟。据杨虎城之侄、杨茂三之子杨拯湘证实，「杨呼尘」是杨虎城的另一个名字，这个名字在他的家书中多有出现，而且多用于自己的家族成员之间。

同时，杭州市房管局保存的档案，还清晰地记录了当时东山别墅的建造规模和资金投入——

它占地面积甚广，共计 7.246 亩（约 4800 平方米）。建筑均为青砖实叠、洋瓦盖顶的西式洋房，主楼建筑面积有 349 平方米，共 14 间房；附属用房 81.9 平方米，共 3.5 间；另有门房 52.5 平方米，共 2 间。因此，总建筑面积共计 483.4 平方米。

这样算起来，东山别墅的容积率仅仅只有 0.1。如今，如果容积率能做到 0.3，就已经是极其高端的别墅项目了。所以在土地利用上，东山别墅绝对堪称奢华。

购置如此规模的土地，修造如此规模的建筑，东山别墅共计耗费 7 万银圆。差不多 15 年之后，它卖给浙江军区后勤部的总价是人民币 2.25 亿元，其间经历了抗日战争、解放战争以及新中国的成立等诸多时代巨变。那么，对于业主来说，这宗交易到底有没有赚到钱？赚了多少钱？

因此，我们就要先来厘清「1936 年的 7 万银圆」与「1951 年的 2.25 亿元人民币」这两者之间的换算关系。这就涉及 1935 年和 1955 年的两次货币改革。

1935 年，当时的国民政府开始实行货币改革，放弃银本位改为发行法定货币（即「法币」），强行让中国居民以 1 银圆来换 1 法币，逐步将银圆收回。当时的金融环境还是比较稳定的，法币的发行量也不大，民众也就换了。

1955 年，中华人民共和国用新人民币代替旧人民币，规定 1 元新币等于 1 万元旧币。当时主持财经工作的是「共和国红色掌柜」陈云，他在以中财委名义提交的《关于发行新币问题的请示报告》中说：「新旧币比值定为一比一万，是接近于战前的币值水准的。」

他在思考如何确定人民币新币的价值时，是以抗日战争前（1936 年）的法币作为参照的，即人民币新币 1 元大体与 1936 年的法币 1 元相当。

根据上述两次货币改革的新旧币比值，我们可以换算出「1936 年的 7 万银圆」差不多相当于当时的 7 万元法币，也大体接近于 1955 年的 7 万元人民币新币；「1951 年的 2.25 亿元人民币」，也就大体相当于 1955 年的 2.25 万元人民币新币。

也就是说，如果以 1955 年的人民币为基准，那么东山别墅买地造房一共花了 7 万元，卖的时候只卖了 2.25 万元。这样算起来，东山别墅显然是卖亏了。

但是这样的换算也有很多不尽如人意的地方，比如它并没有考虑到 1951 年至 1955 年间的物价指数变化。实际上，不同时代的货币换算是一项错综复杂的工程，要实现精确的换算难度极大。

所以，这样的换算结果，不必完全当真。房地产价格的上涨具有相对的独立性，并不完全取决于货币购买力或物价指数的变化。

像东山别墅这样的地段和占地及建造规模，现在至少可以卖出 N 亿元人民币。当然，现在它已经是文物保护单位了，是不允许买卖的。而且像东山别墅这样的临湖地段，也绝不可能允许别墅项目进行开发销售。

当然，杨虎城的别墅买卖到底赚了还是亏了，其实并不是那么重要。因为早在 1949 年 10 月新中国成立前夕，杨虎城将军就已经被蒋介石集团杀害于重庆中美合作所。但是，这并不影响他间接地参与了新中国成立后杭州房地产市场的一次房产交易。

这宗交易表明，在建国初期（在 1958 年私房社会主义改造之前），国家曾经允许民间的房屋买卖，同时也清晰地确认了市民的房屋产权。