文丨每经网 刘颂辉 

“全市房地产成交面积超2100万平方米，房地产开发投资超1500亿元，同比增长4.6%、增速创近6年新高，房产保值率、土地溢价率、市场化拿地率等均居全国重点城市前列。”

据《合肥日报》报道，2月25日下午，合肥市召开房地产开发企业座谈会，介绍房地产市场有关情况，并披露了一系列合肥市2023年房地产发展数据。

另据当地媒体安徽交通广播报道，会议通报了2023年合肥全市房地产开发投资1524亿元，居全国40个重点城市第16位。全年土地溢价率15.4%，“房产保值力”为99.2，均居全国第一位。

合肥市2023年GDP排名全国城市第20位，为何“房产保值力”如此之高？这一指标是如何测算的？

16家受邀房企说了什么

《每日经济新闻》记者在采访中了解到，座谈会由安徽省委副书记、合肥市委书记虞爱华主持，16家受邀房地产企业代表先后作了发言，并围绕加强收储土地管理、延长地块公告时间、扩大房票使用范围、优化住宅设计导则、完善公共服务配套、建设高品质住宅、提升物业安全管理水平、参与“三大工程”建设等方面，提出意见和建议。

一位参会嘉宾向每经记者透露，会上提到了“房产保值力”指标，不过是通过引用民间机构的报告，他也是第一次听到这个概念。

“房产保值力”主要体现的是一座城市的房产抗跌能力，侧面反映城市的经济活力和发展潜力。

《财经》产业研究中心在2022年做过一次测算，利用城市的土地拍卖价格变化、流拍率、溢价率等因素对部分城市进行排名，理由是，土拍反映市场对未来房价的预期，并且通过多种渠道实实在在地影响未来房价。

根据“100 X（成交总金额-降价地块成交金额×降价程度系数-兜底地块的成交总金额）/供地起始价总金额”的计算公式，合肥的“房产保值力”为99.2，为20座样本城市中最高。前十的城市还包括杭州、成都、宁波、南京、苏州、长沙、无锡、青岛、佛山。

合肥大学房地产研究所咨询专家凌斌认为，根据土地交易数据来体现一座城市的“房产保值力”有一定的合理之处，土地交易金额高、面积大，降价和兜底地块交易少，说明开发企业的利润更多，交易积极性更大。

如果在某城市的土拍中，流拍地块占比非常高，或者成交价格大幅下降，那么该城市房产价格的下行压力就较大，房产保值性能就较弱。

合肥房地产交易网统计数据显示，2023年，合肥市共出让5252亩地块，总揽金582.8亿元，不过相比前两年，土地供需缩量较为明显。

去年合肥第一批集中供推出6宗涉宅地，结果吸引了40余家房企报名，5宗地块触顶竞品质，1宗高溢价收官。

中指研究院分析师孟新增表示，在土拍热度方面，合肥加大了推出优质地块力度，这些地块企业关注度较高，多次以竞品质或高溢价成交，平均溢价率15.4%，位居22座重点城市第一。不过分化仍在，非核心地块多底价出让。

房价表现两重天

据凌斌介绍，房地产企业座谈会在合肥并不鲜见，相关部门每个月都会组织，通过政企交流，共同谋划房地产市场发展策略。

另一位参会房企代表人士透露，参与上述座谈会的16家开发企业包含央企、地方国企，也有民企，主要是当前市场上拥有项目体量较大的公司。

“会议一个重点意义是，为几天之后的全市土地竞拍作准备，届时将挂牌4宗共计223.54亩涉宅地块，自己公司已经报名参拍。”

对于“房产保值力”指标，该人士认为，企业是否投资拿地主要的考虑因素是城市人口总量、宏观经济指标、房价涨跌幅以及去化速度等，“房产保值力”作为一项微观指标会当作参考，不过不是主要因素。

“合肥市场表现还不错，政府对价格的指导也比较合适，推出的项目量少却利润率相对优质，”其表示。

在土拍规则方面，合肥也进行了相应优化，从竞自持到竞装配率、竞品质，从要求毛坯出售再到精装修。如今，合肥已取消地价限制，取消摇号政策，恢复开发商举牌，价高者得。土拍规则经历多轮变化，每一次规则调整，事实上都是根据市场的行情变化而来。

如果从房价角度来看，合肥与二线及新一线城市房地产市场的大趋势表现是一样的。

凌斌分析，目前合肥房价是“冰火两重天”，热点区域的新楼盘价格突破4万元/平方米，而非热点板块的房价降至1.5万元/平方米也很难成交。

一个新的市场表现是，合肥新房市场还出现了“项目分化”现象。同一个热点区域内，有的大户型洋房项目推出即售出，表现抢手，但小户型或者产品力不强的项目则相对难卖出价格。