深圳中原：2023深圳写字楼市场弱复苏，政策与供需双重刺激将迎机遇|界面新闻

3月6日，由深圳中原地产举办的“穿越周期，探索深圳办公新机遇”——2024年写字楼发布会圆满结束，此次发布会邀请了五十多家品牌开发商代表及媒体伙伴莅临现场。中原地产（中国内地）华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，目前整体经济呈现进中向好的态势，随着各种政策利好因素不断释放，市场预期信心将逐步恢复。发布会上，深圳中原工商铺部写字楼一部总经理田慧女士针对本次主题作全面汇报，主要回顾了2023年深圳办公市场的表现，同时展望2024年在政策等多重利好的加持下，深圳办公市场发展的全新可能。

2023年深圳写字楼市场弱复苏，成交分化明显

2023年深圳写字楼市场批售面积30.5万平，供应量为近十年最低。去年一手成交套数2463，较上年下滑18%，成交主要集中在南山、福田、宝安等核心区域。二手成交套数及面积有所增长，福田成交面积占全市37.3%，成最热门区域。

买卖市场整体呈上升的趋势，成交核心以价换量

据深圳中原写字楼部相关数据显示，2023年写字楼一手成交套数同比上升107%，成交面积同比增长144%，买卖客户需求主要以大面积段为主。二手办公成交主要集中在核心区域，且市场价格回调明显，成交套数同比增长17%，成交金额同比增长72%。田慧特别指出，得益于去年9月“限外令”的取消，2023年深圳写字楼市场一个很明显的特点是香港客户数量的增加，例如福田区的荣超经贸中心便是由香港客户拍下。

租赁市场“量增价跌”，中小企业需求活跃

2023年深圳写字楼租赁成交套数同比增长41%，租金价格同比下跌14% 。中小企业成为了深圳写字楼租赁市场的主力需求，但由于目前经济运行仍处于恢复期，部分企业租赁决策较为谨慎，消费降级导致预算持续收缩，小面积、低租金的需求相应增加。

核心区域爆满，行业需求分流明显，甲级写字楼价格重回10年前

2023年深圳甲级写字楼租赁热门区域，主要以福田CBD、南山科技园、罗湖笋岗等配套设施较为完善的区域为主，跨区选址推动了多中心的格局形成。贸易、物流与零售需求强劲，成为深圳甲级写字楼市场的支柱性行业。据深圳中原写字楼部相关数据显示，2023年深圳三大核心区域——福田、罗湖、南山的写字楼租售单价，相较于历史最高均有20%以上幅度的下滑，租金重回“1”时代，买卖回到“3”时代。

大宗交易异常活跃，投资情绪持续回升

发布会上，田慧分享了去年写字楼市场大宗交易的部分成交案例，其中提到，2023年深圳写字楼市场大宗交易成交量显著增长，成交宗数同比增长83%，面积同比增长364%，全年吸金253亿，同比增长49%。但市场价格有所下行，2023年平均单价3.7万/平米，同比下跌9%，不少租赁客户转成买卖需求，低价入场。

2024年市场展望：政策利好与供需关系双重刺激，带来深圳写字楼市场新机遇

田慧指出，2024年度深圳写字楼市场将迎来三方面机遇。首先是政策端，2023年9月“限外令”的取消刺激香港客户积极入市，2023年深圳中原工商铺部港人成交33宗、3.63亿元，较2022年全年成交宗数近乎翻倍，金额大幅提升近9倍。宽松的市场环境、优惠的税费及贷款政策等，令投资市场更活跃，预计2024年香港客户的比重会稳定增长。

其次是供应端，新增写字楼供应主要集中在超总、前海桂湾片区，优质项目受关注。且全市供应量创历史新高，核心区一手买卖供应在逐渐减少，非核心区域压力山大，价格下调势在必行。

最后是需求端，写字楼长期稳定的投资回报率吸引中长期投资客纷纷入场，以福田中心区的写字楼、公寓、住宅三类产品为例，写字楼租金回报率远超居住类产品；同时，核心区域绝对的低价和较低的空置率成为大资金避险的优选，非核心但便捷的交通和较低的租金令中小的企业承租活跃。