购房政策进一步优化，释放“豪宅”购买力

继“920新政”后，广州再次调整商品房限购政策。

1月27日，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施》（穗府办函[2024]6号）。

在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围；出租或挂牌出售自有住房，购买住房时可以相应核减家庭住房套数。

目前，广州住房限购区域为越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙，大部分属于城市中心区域，新房价格也普遍较高，而政策亦重在调节120平方米以上的改善性户型和高端住宅，意味着此轮政策出台更多倾向于释放“豪宅”市场的购买力。

近两年住宅用地成交向市中心集中，例如，2023年天河区成交7宗地，总建筑面积超过103万平方米，未来一段时间供应充足。据统计，2024年天河区待售项目至少8个，而在售项目亦达到16个。

另外，近日住建部、金融监管总局推进建立城市房地产融资协调机制，广州首批47个“白名单”项目公布，沥滘旧改、万科万汇天地、富力陈田村等项目均被列入其中。

截至2月26日，上述名单中已有9个项目获得融资，累计金额8.68亿元。

此外，国开行日前在广州召开“三大工程”推动会，将加强保障性住房建设和城中村改造的金融服务工作。

在金融支持下，广州城中村改造有望提速。

旧改保持活跃，一季度成交1宗宅地

近日，广州2024年首个公开招商的旧改项目挂牌，为黄埔区长岭街岭头公司项目。根据公告，该项目招商主体为广州市岭头投资有限公司。

据查，广州市岭头投资有限公司为科学城投资集团子公司。意味着中标企业将与本地国企共同协助开发该项目。此外，该项目接受联合体投标，联合体成员不得超过4个。

整体来看，一季度广州旧改保持活跃状态，招商、融资、规划公示、动工等消息持续传出。

房票安置方面，荔湾区石围塘项目发放第二批房票，第一批房票安置住户已完成选房、购房、收楼，“房源超市”参与企业持续增加，可选择项目亦将更丰富。

土地方面，截至2月末，广州仅成交1宗住宅用地，为天河区岐山路AT1010005、AT1010007地块。该地块要求竞得人投资28亿元建设南沙全民文化体育综合体项目第二批次地块，即为定向出让。

值得注意的是，地块受让单位广州市润喆房地产开发有限公司由华润置地、广州城投、南沙交投和珠江实业共同出资成立，其中华润置地持股70%，其余三家企业各持股10%。

近期天河新盘竞争可能加剧，广州城投、珠江实业等企业目前在天河区亦有在售项目，合作开发或能减轻竞争压力，加速项目去化进程。

据规自局发布的《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》，2024年广州预计供应住宅用地96宗，集中在花都、白云、番禺等外围区域，意味着中心城区供地数量可能相对克制，天河、海珠预计各出让3宗宅地，荔湾出让8宗。

网签季节性波动，春节前白云新盘入市

一季度受季节性波动及春节假期等因素影响，广州新房供需双降。据观点指数监测，1-2月广州新建商品住宅网签6292套，同比下降35%；网签面积70.9万平方米，同比下降32.6%。

分区域看，中心四区以荔湾为主要支点，海珠仅1个项目网签居于前列，为琶洲南TOD项目，据了解，该项目一期已清盘，二期预计3月入市，主推142至270平方米大平层户型。

荔湾保持较高的成交量，中山七八路、白鹅潭、芳村、广钢新城等板块目前均有在售新盘，项目总数量近20个，包括部分旧改转化项目。

近郊三区的成交呈现明显的季节性下滑，仅万科黄埔新城网签超过百套。

另外，春节前白云区一项目开盘，国贸云上首推155套，吹风价5.5万元/平方米，实际入市价格4.3-4.8万元/平方米，价格具备一定吸引力，但受二手房价格影响，开盘去化一般。

春节后近郊三区项目的促销力度提升，交易有所回升。

远郊四区销售整体平稳，部分项目通过推出低价单位的方式提高关注度，收获一定的成交。

供需双降，去化周期缩短

供应方面，根据观点指数统计，1-2月广州新建商品住房批准预售3839套，批准预售面积43.5万平方米。

聚焦中心城区，报告期内，中心四区共1016套住宅获批，其中天河区有2个项目获批预售，为越秀天河和樾府及中建天河精诚壹号，共388套；海珠区有1个项目获批，为珠江·海珠里，供应119套；荔湾区有1个项目获批，为新世界凯粤湾，共347套；越秀区的公园前君熙府、广州城投东园公馆2个项目获批，共162套。

越秀区一季度的供应均为北京路商圈内全新盘，据了解，以上两个项目已在蓄客，主推改善户型，最高总价可能达到3000万元。

一季度广州新房成交短暂回落，但供应端表现更加低迷，整体去化周期继续缩短。截至2月末，广州市新建商品住宅可售套数约10.5万套，可售面积1145万平方米，去化周期18.5个月，较上一报告期末缩短0.5个月。

分区域看，荔湾区去化周期持平，越秀、白云、从化、增城四区去化周期拉长，其他区去化周期均有不同程度的缩短。

据了解，春节后二手房交易出现较大幅度上涨，叠加3、4月全新盘开始入市，两方合力有望带来今年第一轮新房成交高峰。