文|迈点

近日，万达商管成立了一家住房租赁公司——大连万岗住房租赁有限公司(以下简称“万岗住房租赁”)。

据企查查信息显示，万岗住房租赁成立于2024-03-13，法定代表人为吴华，注册资本为100万元人民币，所属行业为房地产业，主要经营范围为住房租赁。股东信息显示，该公司由大连万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“万达商管”)全资持股。

大连商管成立于2002年9月，是全球规模领先的商业物业持有及管理运营企业，也是万达集团旗下商业物业投资及运营的唯一业务平台。

出售资产包换取流动性的万达为何选择此时布局住房租赁?

一路“卖卖卖”的万达商管

搜索万达最新信息，“50亿元股权再被冻结”“万达广场出售”“万达投资联盟洗牌”“万达电影掌舵权易主”“万达商管曲折上市路”等，2023年可谓是万达“卖卖卖”的一年。

以万达广场为例，据不完全统计，2023年，万达至少转让了10家万达广场，以此解决债务问题。其中备受瞩目的是2023年12月底上海、广州等一线城市万达广场的退出。

万达商管全资持股的湖州万达投资有限公司、太仓万达广场投资有限公司、广州萝岗万达广场有限公司以及上海金山万达广场投资有限公司都被中联前源不动产基金管理有限公司(以下简称“中联基金”)收入囊中。

据官网信息显示，中联基金长期专注于以REITs为核心的创新不动产金融业务，聚焦产业不动产、消费基础设施、租赁住房、新能源基础设施等领域，同时布局新加坡、东京等境外REITs业务，逐步形成了买方、卖方相互配合，境内、境外相互补充的业务格局，拥有国内领先的全方位、多层次、国际化的业务体系，在不动产金融领域具备核心优势。

在打包资产出售的同时，万达还与太盟投资集团(以下简称“PAG”)签署新投资协议。根据新签署的投资协议，大连万达商管持股40%，为单一最大股东，PAG和数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%。据官网显示，PAG是一家领先并专注于亚太区的私市股权类投资公司。业务板块包括私市股权、不动产和信贷及市场类的投资。

在资产和资本的腾挪间，万达商管已经构建了全新的投资朋友圈，并于今年年初成立了大连新达盟商业管理有限公司，注册资本约162亿元。股权穿透显示，大连万达商管持股99.9938%，大连万裕企业管理有限公司持股0.0062%。其中，大连万裕为1月9日新成立的公司，由大连万达商管全资持有。对于这个新公司，市场认为是万达和PAG为引入新战投、冲击IPO所打造的新平台。

冲击IPO一直是万达商管的发展梦想，虽屡次失败，但万达屡败屡战。据最新招股书显示，2022年，万达商管实现收入约271.20亿元，毛利约129.84亿元，除税前溢利93.03亿元，归属股东净利润约75.03亿元。业务规模方面，截至2022年末，万达商管管理472个商业广场，在管建筑面积达6560万平方米。2020年、2021年及2022年，万达商管的在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.6%。截至2022年末，万达商管有181个储备项目，包括163个独立第三方项目。

就经营数据而言，万达商管自身运营模式能提供较稳定的现金流，具有可持续性，但要成功IPO依然面临诸多考验和挑战。面对万达商管“多舛”的上市之路，打通“投融建管退”资产流通闭环的住房租赁产业或是一笔钱景更明朗的生意。

铺路公募REITs，万达胜算几何

近年来，得益于国家政府的高度关注和有效扶持，住房租赁行业迅速发展。再叠加全新房地产商业模式的构建，更多人习惯用租房解决居住问题，住房租赁市场展现出巨大发展潜力。

投资端，越来越多的企业和机构积极布局，包括但不限于大型国际化投资机构、大型金融机构和房地产公司。运营端，住房租赁市场已经构建了由国资系、地产系和品牌运营商系，不同企业基因决定了不同的商业模式，在轻、中、重三者之间游刃有余的灵活切换。虽然彼此间泾渭分明，但竞合每时每刻都在上演。规模端，经过前期的发展，地产系已经遥遥领先，国资发展后劲十足。

不论在哪个层面，万达都是后来者，需要接受商业模式的试炼，结合自身的基因和优势，摸索出适合自己的发展路径。同时，市场上已经存在多个阵营的住房租赁企业，它们各自拥有不同的优势和资源，万达更需要在这个多元阵营的夹击中找到自己的位置。

尽管面临诸多挑战，但万达在住房租赁市场仍有一定胜算。

品牌影响力强大：万达作为国内知名的商业地产企业，拥有极高的品牌知名度和市场影响力。这种品牌影响力可以转化为住房租赁市场的竞争优势，吸引更多的租户和合作伙伴。

资金实力雄厚：万达具备雄厚的资金实力，能够支持其在住房租赁市场进行大规模的投资和运营。这包括购置优质物业、进行装修升级以及提供高品质的租住服务等。

丰富的商业运营经验：万达在商业地产领域积累了丰富的运营经验，对于商业项目的规划、运营和管理有着深入的理解和独到的见解。这些经验可以转化为住房租赁市场的竞争优势，提供更为专业、高效的租住服务。

多元化业务协同：万达不仅涉足商业地产，还涉及文化、旅游等多个领域。这种多元化业务布局可以为住房租赁市场提供协同效应，例如通过与其他业务的联动，为租户提供更多的生活、娱乐和休闲选择。

布局住房租赁市场，万达虽然面临诸多挑战，但还有自身不可忽视的优势。参照万达早期在酒店版图买买买的发展路径，或许住房租赁市场将迎来一位规模王者。

但进军住房租赁市场并不意味着能实现公募REITs。

依照目前住房租赁公募REIT市场情况，通过私募REITs、类REITs和公募REITs 多产品类型的组合拳，住房租赁资产已经实现了“收购-孵化提升-REITs”的闭环，但前提是项目底层资产的性质是保租房，且能获得稳定收益。

能否火眼金睛地挖掘到高价值资产项目将是万达在进入住房租赁赛道后面临的首个巨大考验。新成立住房租赁新平台的掌舵手是吴华。据接近万达人士透露，吴华就职于万达集团证券事务部，后者已经推动万达商管旗下多笔CMBS的发行。

对于万达而言，布局住房租赁市场，铺路公募REITs既有机遇也有挑战。其胜算几何，取决于万达能否在这个奉行长期主义的领域，具备足够的耐心和战略定力，且能迅速适应市场变化、发挥自身优势，实现资产稳定的现金流。

虽然目前还未看到万岗住房租赁的进一步动作，但结合万达广场业务稳定的现金流成绩，或许住房租赁市场将迎来一条大鳄。我们期待万达能够在未来的发展中给出更多答案。