正在阅读:

房子不好卖,中介却更赚钱了?

扫一扫下载界面新闻APP

房子不好卖,中介却更赚钱了?

在楼市浓厚的不确定性情绪里,“中介”贝壳交出一份让房企们眼红的逆市财报。

图片来源:界面新闻 匡达

文|豹变 詹方歌

编辑|邢昀

2023年,房地产市场没有出现想象中的复苏,小阳春如期出现又很快消失,市场一跌再跌。受新房市场持续疲软影响,房企资金难以回笼,一个接一个出险,昔日的宇宙房企、千亿房企也难逃违约的窘境。

二手房这边,中介降费的消息传了千遍最终成真,换房的“刚改”成了第一波二手房降价的助推者和受害者,此后各地房价一降再降,人人都对坏日子有了预期。

也就是在这样的情况下,贝壳交出了一份令人惊讶的成绩单:营收、净利润双增。

贝壳为什么能走出与楼市相反的曲线?又为什么敢在现在的大环境下跻身房地产开发?寒气为什么没有传导到贝壳这一端?在楼市两级分化、浓厚的不确定性情绪里,贝壳的确定性从何而来,充满了疑问。

01 寒气没传导给贝壳?

过去的2023年,房地产市场处在下行周期中,各种悲观情绪笼罩,房地产链条上的各方轮番遭遇冲击。值得关注的是,贝壳却交出了一份超预期的财报。

财报数据显示,2023年贝壳实现营收777.77亿元,同比增长28.2%;实现净利润58.83亿元,同比增长524.45%。

首先值得说明的是,如此迅猛的净利润增长,是在2021和2022年的暴跌后产生的。2021年和2022年,贝壳净利润下跌幅度分别为118.87%和164.45%,亏损5.24和13.86亿元。2023年,其实是贝壳上市以来,实现净利润为正的第二个报告期。

营收方面,2022年,贝壳实现606.69亿元营收,同比降低24.87%,是自2018年财务数据对外公布以来首次营收下跌。2023年不足800亿元的营收,实际并未超过2021年。

无论如何,在万科这样以稳健著称的房企都极受质疑的市场环境下,贝壳能够逆势增长实属不易。

国家统计局公布的数据显示,2023年,商品房销售面积同比下降8.5%,其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额比上一年同期下降6.5%,其中住宅销售额下降6.0%。

分类来看,全国新房交易数据下滑极为明显,中指研究院数据显示,2023年,重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%,绝对规模为2016年以来低位。即便过去调控的限购和限售政策优化,政策环境已接近2014年最宽松阶段,但居民预期仍未能明显改善。

这种情况下,贝壳的新房数据其实好于2022年。数据显示,其新房交易业务在2023年贡献了305.76亿元,虽然不及2021年,但也优于2022年的286.50亿元。

事实上,在具体的新房销售业务中,贝壳这类销售端口被叫做渠道,一般来说不太好卖的房子才需要“上渠道”,且越不好卖的楼盘给渠道商的返点也就越高,贝壳则是价格最高的渠道商之一。从这一点上,贝壳的营收增长似乎也能够和2023年的新房销售疲软相对应。

另一点原因财报中有所阐释,贝壳方面表示,应收账款周转天数相较之前有了明显的改善,因为他们对房企采取了“预付佣”的模式:开发商预付佣的“快佣”项目占新房佣金收入比保持在53%的高位。四季度新房应收账款周转天数仅为43天,首次下降至50天以内。另一方面,贝壳合作的央国企开发商的占比不断提升:从三季度的46%提升了到四季度的53%。

贝壳的二手房业务也没有想象中差。

中指研究院数据显示,2023年,15个代表城市二手住宅累计成交面积约14020万平方米,同比增长36.8%,绝对规模处2019年以来高位。

贝壳财报中,二手房业务营收同样相较2022年有所增长。

虽然在绝对的买方市场中,贝壳下调了北京这样关键城市的中介费,但也有更灵活的操作。公开资料显示,2020年起,贝壳开始以厦门为试点,推行“好赞”服务,后逐渐向全国推行。“好赞服务”即对卖家加收一定的服务费,增加其房屋在平台的曝光,以此推动更快成交。

西部证券在其研报中分析,上年高基数下预计贝壳在2024年一季度收入表现承压,同比或将双位数下跌。

02 房子不好卖,更多人想装修?

新房和二手房交易之外,贝壳的财报里还有个相当亮眼的点:家装业务增长明显。

有贝壳家装业务线内部人士告诉《豹变》,其实贝壳的家装业务从2018年的被窝就已经开始落地,但真正翻起水花是在合并圣都之后。贝壳的家居装修作为主营业务被单列一项,也是从2022年合并圣都后开始的。2022年,家居装修业务实现50.47亿元营收,到2023年翻了一倍还多,达到了108.50亿元。

圣都是深耕东部省份的整装企业,2021年被贝壳收购后,于2022年第二季度正式并表。此前外界一直对二者的融合有所担心,圣都的模式较为传统,而贝壳几乎是用互联网的手段将家装重做了一遍。虽然业务融合的确花了一些时间,但从结果来看,似乎很是值得。

谈及贝壳的收购,现任贝壳副总裁、圣都家装创始人颜伟阳曾表示,“现在我们看到了更大的天空。”彼时,贝壳家装事业线构建的管理机制和产业数字化模型,正逐步拉齐至圣都。

上述人士告诉《豹变》,到目前为止被窝、圣都对于家装事业线来说只是品牌和团队的区别,其实系统是同一套。值得一提的是,2023年10月贝壳宣布收购爱空间,预计2024年上半年完成交割,目前正酝酿业务融合。

从二手房业务到新房业务,再到家装业务,贝壳似乎每一步都走得很稳,做无不成。事实上,业务线内部同样有孵化失败和转型的案例。

除了整装业务线,贝壳也有零售业务线,但不常对外提及。2021年到2022年上半年,零售线尝试过线上小程序商城和直播模式,但最终C端业务没能跑通,整体向B端转型。此前澎湃曾报道称,2022年2月开始,不少贝壳中介开始在朋友圈推介“贝壳美家商城”,推荐烤箱、集成灶、洗衣机等高端大家电,但始终声量不大。

目前,贝壳内部的零售模式或将逐渐被取代。“以后的作业模式可能会变成基于整装,由设计师、家居顾问等角色在系统上发起报价,然后进行签约支付。”一位接近贝壳的人士对《豹变》表示。其同时表示,2023年贝壳已经在北京试行这种模式,今年开始将逐渐推向全国。

2022年,贝壳也如大部分互联网公司一样进行过一次大裁员。数据显示,截至2021年底贝壳拥有11万员工,而到2022年末减员到9.8万,其在北京的工区也取消了两个,“自愿走的有裁员大礼包。”上述接近贝壳的人士表示。

最新数据显示,截至2023年末,贝壳的员工总数相较前一年有所增长,为10.2万人。平台运营、研发等人数仍有减少,但经纪人及支持人员、行政及管理人员有大幅度增长。

新业务的孵化和裁撤,都是一家公司健康生长的痕迹。到目前为止,贝壳似乎并没有在大方向上走错过路。直到最近,贝壳做出了一个至今为止最有争议的决定,向上,做房地产开发。

03 向上,做开发

天眼查信息显示,贝好家(北京)置业有限公司成立于2023年9月,穿透后股权100%属于贝壳。2024年,这家公司把首次亮相选在了北京土拍市场——从链家时期开始,北京就是他们的大本营。

回顾以往的经历,从二手房中介做起,贝壳似乎一直在延伸产业链,做新房业务、做家装。

前些年,互联网企业和房企都来做房屋中介,可是怎么都做不通:互联网企业能跑数据,可是没有线下经验,门店开不起来,赚不到最大头的钱,只能当平台;房企有线下经验和客群信赖度,但只靠自己品牌的客户难以铺开去,更别说真正形成第二增长曲线。

家装业务也类似,房企不是没有家装业务,但基本都是给自家房子装修,新房卖不出去,家装业务又怎么可能形成新的增长点。

贝壳刚好相反,做“ACN”模式是基于丰富的线下经验,做家装又有庞大的二手房市场作为后盾。

那么做开发,贝壳有什么?

要想回答这个问题,或许得先看贝壳想怎么做开发。根据贝壳此前对外展示的信息,他们想做不同于传统开发商的“C2M”模式,即从消费者倒推到开发商,以数据库为支撑,针对客户基数、户型、价格定制住宅产品,做“数据驱动型住宅开发服务平台”。

如果把这一套逻辑简单理解成“传统房企用经验做的事,我们用数据和AI来做”,似乎又不合适,因为贝壳其实流露出了和传统房企、城建或代建企业合作的意愿。

回到最初的问题,“贝壳有什么?”他们有相当庞大的客户数据库,专业的整装团队和已经发展得相当完善的新房销售团队,甚至是市面上价格最高的渠道商之一。新房销售对贝壳本身的业绩贡献,也早已经超过了一半。主观上看,做开发并不是个离谱的选择。

那么客观条件呢,现在去做房地产开发真的是好时机吗?没人敢下定论。

此前财联社曾报道称,贝好家从龙湖和万科挖了不少人:贝好家事业线财务中心总经理肖铮来自万科东北区,事业线投资中心负责人严亘晖来自龙湖郑州区域,贝好家运营中心总经理杨宝刚曾供职于龙湖和合景泰富。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,地产开发面临着投资运营、融资和销售等现实性的问题,对没有开发经验的贝壳是一个巨大的考验。而且市场需求瞬息万变,周边产品可能出现降价促销现象,预期的现金流和盈利能力不一定能实现。

目前贝壳在北京土拍市场仅是亮相,并未真正落子,一切都还是未知数。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

贝壳找房

3.6k
  • 招商银行20年期特别国债半小时售罄
  • 贝壳港股低开近7%,一季度净收入同比下降19.2%

评论

暂无评论哦,快来评价一下吧!

下载界面新闻

微信公众号

微博

房子不好卖,中介却更赚钱了?

在楼市浓厚的不确定性情绪里,“中介”贝壳交出一份让房企们眼红的逆市财报。

图片来源:界面新闻 匡达

文|豹变 詹方歌

编辑|邢昀

2023年,房地产市场没有出现想象中的复苏,小阳春如期出现又很快消失,市场一跌再跌。受新房市场持续疲软影响,房企资金难以回笼,一个接一个出险,昔日的宇宙房企、千亿房企也难逃违约的窘境。

二手房这边,中介降费的消息传了千遍最终成真,换房的“刚改”成了第一波二手房降价的助推者和受害者,此后各地房价一降再降,人人都对坏日子有了预期。

也就是在这样的情况下,贝壳交出了一份令人惊讶的成绩单:营收、净利润双增。

贝壳为什么能走出与楼市相反的曲线?又为什么敢在现在的大环境下跻身房地产开发?寒气为什么没有传导到贝壳这一端?在楼市两级分化、浓厚的不确定性情绪里,贝壳的确定性从何而来,充满了疑问。

01 寒气没传导给贝壳?

过去的2023年,房地产市场处在下行周期中,各种悲观情绪笼罩,房地产链条上的各方轮番遭遇冲击。值得关注的是,贝壳却交出了一份超预期的财报。

财报数据显示,2023年贝壳实现营收777.77亿元,同比增长28.2%;实现净利润58.83亿元,同比增长524.45%。

首先值得说明的是,如此迅猛的净利润增长,是在2021和2022年的暴跌后产生的。2021年和2022年,贝壳净利润下跌幅度分别为118.87%和164.45%,亏损5.24和13.86亿元。2023年,其实是贝壳上市以来,实现净利润为正的第二个报告期。

营收方面,2022年,贝壳实现606.69亿元营收,同比降低24.87%,是自2018年财务数据对外公布以来首次营收下跌。2023年不足800亿元的营收,实际并未超过2021年。

无论如何,在万科这样以稳健著称的房企都极受质疑的市场环境下,贝壳能够逆势增长实属不易。

国家统计局公布的数据显示,2023年,商品房销售面积同比下降8.5%,其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额比上一年同期下降6.5%,其中住宅销售额下降6.0%。

分类来看,全国新房交易数据下滑极为明显,中指研究院数据显示,2023年,重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%,绝对规模为2016年以来低位。即便过去调控的限购和限售政策优化,政策环境已接近2014年最宽松阶段,但居民预期仍未能明显改善。

这种情况下,贝壳的新房数据其实好于2022年。数据显示,其新房交易业务在2023年贡献了305.76亿元,虽然不及2021年,但也优于2022年的286.50亿元。

事实上,在具体的新房销售业务中,贝壳这类销售端口被叫做渠道,一般来说不太好卖的房子才需要“上渠道”,且越不好卖的楼盘给渠道商的返点也就越高,贝壳则是价格最高的渠道商之一。从这一点上,贝壳的营收增长似乎也能够和2023年的新房销售疲软相对应。

另一点原因财报中有所阐释,贝壳方面表示,应收账款周转天数相较之前有了明显的改善,因为他们对房企采取了“预付佣”的模式:开发商预付佣的“快佣”项目占新房佣金收入比保持在53%的高位。四季度新房应收账款周转天数仅为43天,首次下降至50天以内。另一方面,贝壳合作的央国企开发商的占比不断提升:从三季度的46%提升了到四季度的53%。

贝壳的二手房业务也没有想象中差。

中指研究院数据显示,2023年,15个代表城市二手住宅累计成交面积约14020万平方米,同比增长36.8%,绝对规模处2019年以来高位。

贝壳财报中,二手房业务营收同样相较2022年有所增长。

虽然在绝对的买方市场中,贝壳下调了北京这样关键城市的中介费,但也有更灵活的操作。公开资料显示,2020年起,贝壳开始以厦门为试点,推行“好赞”服务,后逐渐向全国推行。“好赞服务”即对卖家加收一定的服务费,增加其房屋在平台的曝光,以此推动更快成交。

西部证券在其研报中分析,上年高基数下预计贝壳在2024年一季度收入表现承压,同比或将双位数下跌。

02 房子不好卖,更多人想装修?

新房和二手房交易之外,贝壳的财报里还有个相当亮眼的点:家装业务增长明显。

有贝壳家装业务线内部人士告诉《豹变》,其实贝壳的家装业务从2018年的被窝就已经开始落地,但真正翻起水花是在合并圣都之后。贝壳的家居装修作为主营业务被单列一项,也是从2022年合并圣都后开始的。2022年,家居装修业务实现50.47亿元营收,到2023年翻了一倍还多,达到了108.50亿元。

圣都是深耕东部省份的整装企业,2021年被贝壳收购后,于2022年第二季度正式并表。此前外界一直对二者的融合有所担心,圣都的模式较为传统,而贝壳几乎是用互联网的手段将家装重做了一遍。虽然业务融合的确花了一些时间,但从结果来看,似乎很是值得。

谈及贝壳的收购,现任贝壳副总裁、圣都家装创始人颜伟阳曾表示,“现在我们看到了更大的天空。”彼时,贝壳家装事业线构建的管理机制和产业数字化模型,正逐步拉齐至圣都。

上述人士告诉《豹变》,到目前为止被窝、圣都对于家装事业线来说只是品牌和团队的区别,其实系统是同一套。值得一提的是,2023年10月贝壳宣布收购爱空间,预计2024年上半年完成交割,目前正酝酿业务融合。

从二手房业务到新房业务,再到家装业务,贝壳似乎每一步都走得很稳,做无不成。事实上,业务线内部同样有孵化失败和转型的案例。

除了整装业务线,贝壳也有零售业务线,但不常对外提及。2021年到2022年上半年,零售线尝试过线上小程序商城和直播模式,但最终C端业务没能跑通,整体向B端转型。此前澎湃曾报道称,2022年2月开始,不少贝壳中介开始在朋友圈推介“贝壳美家商城”,推荐烤箱、集成灶、洗衣机等高端大家电,但始终声量不大。

目前,贝壳内部的零售模式或将逐渐被取代。“以后的作业模式可能会变成基于整装,由设计师、家居顾问等角色在系统上发起报价,然后进行签约支付。”一位接近贝壳的人士对《豹变》表示。其同时表示,2023年贝壳已经在北京试行这种模式,今年开始将逐渐推向全国。

2022年,贝壳也如大部分互联网公司一样进行过一次大裁员。数据显示,截至2021年底贝壳拥有11万员工,而到2022年末减员到9.8万,其在北京的工区也取消了两个,“自愿走的有裁员大礼包。”上述接近贝壳的人士表示。

最新数据显示,截至2023年末,贝壳的员工总数相较前一年有所增长,为10.2万人。平台运营、研发等人数仍有减少,但经纪人及支持人员、行政及管理人员有大幅度增长。

新业务的孵化和裁撤,都是一家公司健康生长的痕迹。到目前为止,贝壳似乎并没有在大方向上走错过路。直到最近,贝壳做出了一个至今为止最有争议的决定,向上,做房地产开发。

03 向上,做开发

天眼查信息显示,贝好家(北京)置业有限公司成立于2023年9月,穿透后股权100%属于贝壳。2024年,这家公司把首次亮相选在了北京土拍市场——从链家时期开始,北京就是他们的大本营。

回顾以往的经历,从二手房中介做起,贝壳似乎一直在延伸产业链,做新房业务、做家装。

前些年,互联网企业和房企都来做房屋中介,可是怎么都做不通:互联网企业能跑数据,可是没有线下经验,门店开不起来,赚不到最大头的钱,只能当平台;房企有线下经验和客群信赖度,但只靠自己品牌的客户难以铺开去,更别说真正形成第二增长曲线。

家装业务也类似,房企不是没有家装业务,但基本都是给自家房子装修,新房卖不出去,家装业务又怎么可能形成新的增长点。

贝壳刚好相反,做“ACN”模式是基于丰富的线下经验,做家装又有庞大的二手房市场作为后盾。

那么做开发,贝壳有什么?

要想回答这个问题,或许得先看贝壳想怎么做开发。根据贝壳此前对外展示的信息,他们想做不同于传统开发商的“C2M”模式,即从消费者倒推到开发商,以数据库为支撑,针对客户基数、户型、价格定制住宅产品,做“数据驱动型住宅开发服务平台”。

如果把这一套逻辑简单理解成“传统房企用经验做的事,我们用数据和AI来做”,似乎又不合适,因为贝壳其实流露出了和传统房企、城建或代建企业合作的意愿。

回到最初的问题,“贝壳有什么?”他们有相当庞大的客户数据库,专业的整装团队和已经发展得相当完善的新房销售团队,甚至是市面上价格最高的渠道商之一。新房销售对贝壳本身的业绩贡献,也早已经超过了一半。主观上看,做开发并不是个离谱的选择。

那么客观条件呢,现在去做房地产开发真的是好时机吗?没人敢下定论。

此前财联社曾报道称,贝好家从龙湖和万科挖了不少人:贝好家事业线财务中心总经理肖铮来自万科东北区,事业线投资中心负责人严亘晖来自龙湖郑州区域,贝好家运营中心总经理杨宝刚曾供职于龙湖和合景泰富。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,地产开发面临着投资运营、融资和销售等现实性的问题,对没有开发经验的贝壳是一个巨大的考验。而且市场需求瞬息万变,周边产品可能出现降价促销现象,预期的现金流和盈利能力不一定能实现。

目前贝壳在北京土拍市场仅是亮相,并未真正落子,一切都还是未知数。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。