据昆明房协数据显示，近五年昆明主城15个板块中，呈贡、次中心、中心板块、西北板块、滇池板块合计五大板块成交占比保持稳定。其中，只有呈贡、中心和次中心的客户流入是保持稳定的。

2019年是昆明楼市的巅峰时期，主城年度成交超9万套。而在2023年昆明成交套数不足3万套，不足巅峰时期的1/3，市场下滑严重。但从昆明房协划分的主城15个板块来看，近5年成交量最高的呈贡板块，成交占比保持在15%；次中心和中心板块成交占比分别6%和1%，保持稳定。

从市场表现来看，次中心和中心板块项目多以高端改善型产品为主，价格也较高，均价在20000元/㎡左右，最高均价已突破30000元/㎡。受经济下行影响，近几年高端豪宅项目反而逆袭劲销，成交量和价格都较为坚挺。尤以建投·春城华府、大华·翠湖映、龙江金茂府、信达万科·京江隐翠、美的·北京路9號等项目在成交表现方面最为亮眼。

去年的昆明楼市也是两极分化走向常态化发展的关键一年，以卓越·滇池晴翠、海荣·滇池澜庭、光明璟宸、邦泰花园等单价较低的刚需楼盘项目为主，去化量也不错，占有一定份额的市场。

西北板块随着配套的逐步兑现，成交占比上涨1个百分点；滇池板块受到华发书香云海和大华锦绣山海的畅销，成交占比上涨7个百分点。官南、东市区、空港和经开板块成交占比也有所上涨。

值得注意的是，2023年楼市低迷的情况下，众多项目销售陷入停滞，部分项目施工进度减慢，购房者对于购房的需求越发理智，持有强烈的观望态度。而万科城、华发书香云海等项目，却因地段、优质教育资源等明显优势，成为购房者眼中的“香饽饽”，持续热销。

另一方面，会展、北市、东南、金马、山水新城和世博板块的成交占比下降，其中下降最多的是东南板块，主要受新螺蛳湾片区项目影响。

随着开发进入下半程，会展、北市、东南、金马、山水新城和世博板块在售项目也在2023年明显变少，整体供应量降低。万科·公园城市、万科500里、山海湾8号、绿星智慧滇池湾畔几个项目可谓撑起了会展片区的楼市；北部山水新城的在售项目也降至个位数，仅有融城昆明湖、首创喜悦春城等不多的几个项目因处于尾盘销售阶段，剩余少量房源可售。

板块间的轮动，也预示着市场的流向。呈贡、中心和次中心的客户流入保持稳定。

会展、北市、东南、金马、山水新城和世博板块的客户，则流向了西北、滇池、官南、东市、空港和经开板块，其中以相临近的板块为主。