文 | 天府楼市 负束

特立独行的成都楼市，是强弩之末还是蓄势待发？这是人们时常争论的问题。 

国家统计局数据显示，2023年全国房地产开发投资11.09万亿元，同比下降9.6%；总销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%；总销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%。而成都2023年新房、二手房分别成交约14.6万套、22万套、同比分别增长2.09%、68%。

进入2024全国楼市下跌之势暂未改变，1-2月新建商品房销售面积、销售额分别下降20.5%、29.3%。2月成都楼市成交量超3万套，3月1-13日成交17718套，约2月六成水平。相对连续降价但成交量激增的二手房市场，水涨船高的新房市场成交情况更能反映成都楼市增量。

进入2024，成都楼市迎来“7年来最宽松政策”支持，随着2月20日央行放出降息大招，本就极具韧性的成都楼市再获“强心针”。

新房市场聚焦“改善”

尽管持币观望者众，但成都置业者对于“改善”的需求较强。

“我们最好卖的就是156㎡这种大户型，”招商时代公园销售人员介绍道，“新盘价格没有降，只有少部分业主出售的有些许降价，但基本在3.5-4万元/㎡左右，比新盘售价还高，并不急于出手。”

该楼盘本次预售的4-7#共261套房源，截至3月20日，据成都购房通数据显示近30日其网签套数为13套，排名天府新区第六。户型面积为137.22-156.68㎡，并非刚需产品。而“最好卖”的156㎡户型，按均价3.3万元/㎡计算，总价超510万元。锐理数据显示，2023年成都商品住宅套均总价约263万元。

即使高出套均价近一倍的“深改”产品，仍能具备不错的市场号召力，核心卖点还是地段。

以招商时代公园为例，近临天府公园、鹿溪河生态区、兴隆湖，环境生态特点突出；地铁1号线、18号线、6号线纵横穿过，交通便捷；半径2.7公里范围内有9座学校、6座医院，以及两座shopping mall。较为成熟的配套，是核心区域的基本素质。

安居客数据显示，金融城板块3月住房均价为31184元/㎡，招商时代所处秦皇寺板块3月住房均价为30749元/㎡，两者仅相差435元/㎡。无论以普遍公认的“圈层”差距还是以配套完善度、品质度为参考，秦皇寺板块售价并不算低，但胜在“新”：相对于金融城、攀成钢等相对成型的板块，有更多新盘可选，配套有进一步呈现的空间。

据某盘销售人员介绍：近两年成都房价普降，但攀成钢、金融城、大源等板块的房价甚至有微涨，天西、天东板块也表现出了较强抗跌能力，当前核心区域给人“涨多少不好说，但跌的可能性很小”的感觉。

当前有一类观点认为当前天新房价“提前透支了未来5-10年发展”，且不论观点对错，但有产品“反其道而行之”。

“2.6万/㎡这个价格买麓湖真的很香。”一位正在关注麓湖生态城W2悦溪的潜在购房者表示。该楼盘所处天府大道以东、麓湖板块边缘。尽管被称为“最便宜麓湖”，但“麓湖”的品牌号召力仍然巨大。在3月20日登记截止日期前两天，该楼盘冲上“天府新区”人气榜第一，热度可见一斑。

被诟病多年的“麓湖商业配套短板”也在伊藤落地后得到了进一步补强。W2悦溪“近邻黑蝶贝、麒麟汇等神盘，‘凤尾’属性突显”，一位中介工作人员表示，“麓湖板块属性，加上周边环境以及2.6万元的单价确实吸引人，万人摇号并不奇怪。”

位于天府大道以东的麓湖西派臻境，虽然其定位、环境、配套等与招商时代花园不分伯仲、均价也较为一致，但据中介工作人员称，“麓湖名气太大，（西派臻境）近来人气似乎还要高一点。”3月20日（工作日）上午11点，其售楼部已人满为患。

核心板块的号召力越来越强，其改善型产品仍具热度。当“稀缺”一词被用烂，价格成为更具说服力的指标。公认的一、二圈层早已是水涨船高，对于真正的稀缺资源从土拍到销售，每一个环节都是价差分明。

被视为“调控”、“筑底”的2023年，锦江区琉璃场29亩宅地以23500元/㎡的成交价刷新了成都土拍记录；今年3月，锦江区柳江街道31.2亩宅地以22400元/㎡拍出，跻身成都历史第三成交价。一边让人感觉“滞销”、一边地价屡创新高的成都楼市并未哑火，只是冷热不均。

取消双限、开发商拿地成本上升，未来新房售价走低意味着亏本。而土拍供应减少，开发商更聚焦于核心区域、导致区域分化日趋明显，稀缺板块剩余席位将越来越少，种种迹象预示着成都新房价格走低的可能性越来越小。

降息遇上“逃课式”贷款

“三年免息，第四年还完，一分利息不出！”

天府新区某盘销售人员表示，当前银行对于一些项目有“三年免息”服务，购房者需满足个人征信等条件申请，“不少用户计划第四年就把全款一口气还完。”贷款购房的“新玩法”进一步刺激着买方入场。

一位在现场咨询相关事宜的客户李女士表示，手握一套待售房，目前由于资金不足只能选择按揭：“三年免息打个时间差，手上的房子也应该能卖出去了，到时再把贷款还完”。据销售人员表示，目前成都核心区域的改善型住宅开始升温，由于单价普遍较高，“不用出一分钱利息”的“逃课式”贷款很受欢迎。

公开数据显示，截至2023年2月，全国存款十强城市存款总额占全国总额46.5%，成都排第六。前十存款城市存款增速，成都以12.6%排第二。从宏观层面看，成都人把钱“越捏越紧了”。“三年免息”政策有明确针对性，成为部分楼盘的一大卖点。放开144㎡以上面积住房限购的政策，即开放更有购买力的“改善型”市场、释放其需求，而相对较高的单套成交价也更符合当前开发商成本逻辑。

相比全面放开二手房限购的杭州，去年22万套成交量的成都并不需要进一步刺激二手房市场，但自比2022年涨幅不大的新房成交量，即使走出了相对独特的行情，成都楼市仍难言彻底回暖。

近年市场更加谨慎也是事实，开发商、银行、城市三方一致营造更为宽松的市场氛围，而降息是最直接的方式。

建设银行某支行个贷中心工作人员表示，2月20日央行降息后，5年期及以上LPR为3.95%，房贷利率政策下限将跟随LPR调整至3.75％。以总额100万元的商业贷款30年计算，月供减少了259元，利息总额减少了9.32万元。

继去年6月降息10个基点后，今年2月LPR再度下调，创下LPR挂钩房贷利率以来最大降幅。银行工作人员表示：“房贷实际计算还需考虑浮动利率调整，每月20日是利率调整的时间，涨跌都是有可能的。”3月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期、5年期LPR均维持前值不变。

房贷利率相对低位、“三年免息”打时间差，两者针对缓解购房者长期和前期的压力。房贷利率网上即查、一眼便知，而具体到楼盘的“三年免息”政策则需要更细致的了解。“银行与楼盘签约细节不同，三年无息或者只是累加到三年后开始还息等具体政策有差异。”某地方银行工作人员介绍道。

结合售楼部和银行工作人员信息，当前银行签约楼盘会比以往更注重项目的“优质程度”，一旦签约，该楼盘购房者即可获得对应放款、免息等政策。建行工作人员表示：“主要核实个人征信、购买条件等指标，并不会因为办理相关业务的数量增加而导致放款受阻。”

据业内人士预估，在当前刺激消费、提振楼市信心的大背景下，房贷利率有继续下跌的可能性，而短期大幅回涨的可能性不大。

过去的一年，成都楼市开始“分流”：刚需置业者成为二手房市场购买主力，而改善型置业者逐渐成为新房市场增量主力，将成都楼市成交量推至全国顶尖。从去年8-11月房地产宽松政策9连发，到龙年开头即迎央行降息，本就坚挺的成都楼市回暖阻力正逐渐变小。