前言：

对于大多国人来说，文化的本源是乡土的，凝聚着浓郁的乡愁和乡情！家国情怀下，春节返乡对新一代城市移民的意义绝不止于家人团聚、聆听乡音和品尝美食，更多人通过近距离的观察、感受以及和外部世界的比较，思考和探索关于故乡城镇的发展命运：经济、房子、人口流动等，都是绕不开的话题。在此背景下，中国指数研究院连续三年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。

摘要

郑州是河南省会，中国中部地区的主要经济中心之一，为中原经济区核心城市，国家重要的综合交通枢纽，人口吸附能力较强。2016年位列中指院全国房地产开发投资吸引力城市第12位。近年来，随着城市产业的快速发展和高铁经济的带动下，郑州的房地产市场也迎来了蓬勃的发展，前景较为乐观。

时隔几年回到郑州，春节期间，我走访了郑州老城区和郑东新区的部分新房楼盘，仅从不多的几次看盘经历和与家乡亲朋的交流来谈谈自己的所见所感，结论难免有偏颇之处，还望见谅。

一手房市场：选择少，房价高，高房价下主力户型面积以80多平的两房为主

老城区新房供应十分有限，放眼望去，周边光鲜亮丽的高层住宅和外观破旧的多层老社区交相呼应，但基本都是二手房，新房供应较少，市场步入存量房时代。业态方面，依然以住宅为主，公寓比例增加不少，综合体项目较前几年有一定上涨。周边五星级酒店、影院，大型商超、写字楼个数有所增加，但数量不多，且分布相对较为集中。

目前郑州已开通地铁1号线和2号线，看盘时我发现实际在售的地铁口一手楼盘（距离地铁口步行500米以内）非常稀缺，按照售楼人员的话说是“买一套，少一套，再等不知又何时”。

价格方面，二七区二环位置均价在1.5万左右，一环中心区要2万/平米以上。在高房价的挤压下，一手楼盘的主力户型也从几年前100平以上3房变为目前的80多平2房，且9成以上为毛坯交房。房价的高企也一定程度上降低了人们对居住品质的要求。

郑东新区新盘供应同样十分有限，市场供应也以二手房为主，均价多在3万多元/平，部分楼盘甚至到4万元/平以上，比肩深圳龙岗区的均价。按照郑东新区常见最小户型85平米计算，购房金额也接近350万，可以说这个购房门槛在二线城市乃至1.5线城市中也是偏高的。

此外，我现场看到的几个新房楼盘设计中，阳台均为全封闭式，无赠送面积，全屋赠送面积很少，基本可以忽略不计，这与目前国内流行的阳台半封闭，阳台面积赠送一半不同。除了少数综合体项目，很多纯住宅楼盘都没有样板间，体验感较差。一般开发商准备好沙盘和户型图，蓄客一段时间就会分批开盘，而且听说卖的都还不错。我想从这些细节侧面也反映出近几年郑州的房地产市场成交火热，开发商对市场前景保持乐观。

郑州近年来房地产市场趋热背后的原因是多方面的，除了经济的发展和产业的支撑，我认为最重要的因素还有两点：

1、巨大的人口净流入，人口红利带动城市发展

据媒体报道，过去5年郑州净流入人口185万人，仅比深圳少1万人，在全国各大城市中排第七。本地人口中，外地户籍人口占比较多。据本地同学讲，春节期间郑州常年塞车的几个路段基本都不塞车了，路上畅顺很多，这也与我在深圳过年的感受如出一辙。

一方面，郑州是中原地区年轻人就业的首选城市，来自统计局的数据显示近年来郑州市每年接收应届高校毕业生均保持在10万人左右。这部分人正成为郑州人口不断年轻化的中坚力量。

另一方面，省会城市的教育资源优势也吸引周边城市家长来郑置业和投资，优质学位的相对稀缺也促进了本地房地产市场的发展。近些年来，郑州的学位资源一直很紧张，政府虽然在教育资源方面不断加大投入，增加学校和学位数量，但增长速度仍然不能满足当前需求。目前中小学位的缺口到底有多大，我并没有找到最新的数据。不过据媒体报道，郑州主城区的中小学（特别是名校）超大班还是有很多，每班人数有不少在80人左右；此外新生报名家长连夜排队，重点名校竞争十分激烈的新闻也屡见不鲜。学位的供应不足和名校学位的一位难求，也引发了相应的购房需求。

2、“米”字形高铁网进一步确立郑州枢纽地位，高铁经济带动城市繁荣

郑州历史悠久，文化厚重，一直是全国的综合枢纽中心。郑州地处中国地理中心，是全国重要的铁路、航空、高速公路、电力、邮政电信主枢纽城市，中国中部地区重要的工业城市。得益于其独特的地理位置——全国两大铁路大动脉陇海铁路与京广铁路的交汇处，郑州也是历史上著名商埠，至今仍是中部地区最大的物资集散地，每年都会举办全国性、区域性大型商贸活动。郑州商品交易所是三大全国性商品交易所之一，“郑州价格”一直是世界粮食生产和流通的指导价格。

作为全国唯一拥有“米字形”高铁城市，高铁开通将进一步带动郑州城市繁荣

“米”字形快速铁路网，是国务院批复《中原经济区规划》和《郑州航空港经济综合实验区发展规划》明确的重大工程，具体就是在京广和徐兰“十”字形快速客运通道基础上，建设郑州至万州、郑州至济南、郑州至合肥、郑州至太原的高速铁路。“米”字形快速铁路网建成后，将形成以郑州为中心的“米”字形高铁辐射网络，实现北京、西安、武汉等30多个城市的“3小时经济圈”和全国主要大中城市的8小时经济圈。目前郑州高铁能直达的省会城市有：石家庄、太原、武汉、贵阳、杭州、广州、长沙和西安。

“米”字形快速铁路网建成后，将与国家快速铁路网有机衔接，形成京津冀地区经郑州至港澳，长三角地区经郑州至西北边界口岸，环渤海地区经郑州至西南地区乃至孟加拉湾、东南亚各国，东南沿海地区经郑州至西北内陆地区的快速运输通道，打通中国内陆整体的高铁脉络。

郑州开始从“四通”向“八达”发展，带动河南从“九省通衢”迈向“九州通衢”。“四铁联运”不仅把国家粮食生产核心区、中原经济区、郑州航空港经济综合实验区、郑洛新国家自主创新示范区、河南自贸试验区，五大国家战略布局连接起来，还大力推动了“一带一路”建设，奠定郑州成为亚欧通道上重要的节点城市。

此外，高铁经济也将带动河南乃至周边省市旅游业的发展。河南，自古以来便是东西部来往的交通要塞，深厚的历史积淀为中原地区遗留下大量的人文及历史景观，积累了丰富的旅游资源。2015年河南全省接待海内外游客量达到5.18亿人次、旅游总收入为5035亿元。除了带动沿线旅游产业的飞速发展，也为周边省份城市的交通及旅游业带来了不小的利好。

可以说，郑州是全国最受益于高铁经济的城市。每年巨大的人口净流入和人口年龄不断年轻化也为这个城市不断注入新鲜动力，城市发展后劲十足。2015年，郑州主要经济指标在全国35个大中城市中位次也明显前移。

“借我好风力，送我上九霄。”近几年，郑州城市空间大幅拓展，城建项目精品迭出，城市功能日臻完善，城市面貌日新月异，一个充满活力、洋溢魅力、极具竞争力的中心城市正在中原大地上迅速崛起。祝福郑州！希望家乡郑州未来在全面发展中百尺竿头更进一步。