前言：

中国指数研究院连续三年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。

引言

众所周知，过去十多年，温州楼市经历了翻天覆地的变化。21世纪初，温州楼市经历了黄金十年，作为三线城市的温州，楼价狂飙，市区均价一度超过一二线城市。然而就在2011年起，国家注意到了这东方一隅，温州楼市进入了一场持续时间长达四年的大洗牌。2011年许多投资了房地产的企业遭到重创，频频报出xxx厂倒闭， 甚至流传着一段广告词：浙江温州最大皮革厂，江南皮革厂倒闭了，老板拖欠工资，我们拿着皮包抵工资。在现在看来是个笑话，然而却是温州楼市陷入低迷后的真实写照。距离2015年中的房价止跌一年有余，不知此时的温州楼市是否回暖，还是就此一蹶不振。为此，小编此次回乡特意关注了温州楼市2016的发展与变化。

观察一：土地定心丸——土地量价稳中有升

据中指院数据显示，2016年受到“去库存”政策刺激，同时下半年也受到附近热点城市陆续出台限购政策的辐射，温州市土地成交并未持续上一年翻倍增长的态势，而是火热之余平稳收窄。2016年经营性土地共成交228宗，合计规划建筑面积为528.6万㎡ ，同比下降4.8%，主要表现在商业办公用地出让减少。相反，住宅用地成交不降反升，2016年共成交195宗，浙江省内仅次于金华市（207宗），规划建筑面积为425.6万㎡ ，同比增长2.8%。

成交楼面价近三年逐年稳增，2016年成交楼面价为7551元/㎡，同比上涨24.9%；平均溢价率为40.8%，相对于浙江省内动辄100%+的溢价率，实属平稳水平。温州年均成交楼面价为浙江省内第二高价，低于杭州，高于宁波近千元。

观察二：从谈房色变到气定神闲，情绪转变反射人们对楼市的安心

经过曾经的暴涨猛跌，如今的温州楼市终于开启理性发展模式，住宅价格的趋稳上涨正是温州楼市发展稳稳的一步。据中指院数据显示，2016年商品住宅价格小幅走高，销售均价为15147元/㎡，同比微幅上涨0.76%，涨幅与上一年度基本持平，住宅均价不再像过山车一样忽上忽下，而是保持稳定；各月楼价小幅波动，环比涨跌不超过20%，特别是年中两季，价格环比幅度均不超过6%。

资料来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

观察三：温州“空城论”子虚乌有

关于温州的楼市，自2011年的楼市危机开始，不少人揣测温州将会变成空城，空城论令大家忧心忡忡。小编也曾为此事而担心，担心温州成为第二个“鄂尔多斯”。然而2016年温州住宅库存的平稳减少令空城论不攻自破。2016年出台的一系列去库存政策对于刚从止跌转向稳增、拥有较大库存量的温州立竿见影。

从出清周期变化来看，温州商品住宅库存量基本保持在460万平方米，由于成交速度的提高，温州全市出清周期从15.4个月降至9.3个月，其中主城区出清周期从7.7个月降至5.1个月，如今温州楼市的供求几近平衡（供销比1.07），且供求量双双居高，并不是一个虚数。

资料来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

观察四：稳中有进，住宅成交势头不减当年

到了温州，拜访了曾经作为温州炒房团一员的叔叔，一提到楼市真是滔滔不绝。他说2016年下半年房子卖的很好，特别从9月开始，提到华鸿、中梁等几个巨头房企今年推了好多项目，像华鸿·中央湖公馆，中梁·首府壹号院等；有些新推盘若不赶早，磨蹭一会儿便会错过购买机会，像金海首府，几个小时就售罄了，万科城市之光也是抢手盘。

据中指数据显示，住宅成交量2016年上半年略有波动，下半年平稳挺进，2016年全市商品住宅共成交44052套，同比增长50.8%，增长速度是2015年的4倍多，创下了新的销量里程碑。从单月走势来看，8月以前住宅成交量较为波动。1、2月销量低迷，3月回暖增长了75.2%之后一路下滑。越过8月这条分水岭，住宅销量一路高歌，实现四连涨，12月创造了新的销量纪录，当月成交4964套。

资料来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

观察五：告别八月前的沉寂，九月楼市重新燃起

从上图中可以明显看出，8月对于2016年的温州楼市来说是个分界线，八月之后楼市复苏，一路上涨。然而令小编感到奇怪的是，为什么到了九月楼市如此之好呢？为此小编咨询了几位长期居住温州的朋友，总结了主要有以下几个原因：

第一，政策助力，各级利好政策频频出台，加速库存去化，促进供求买卖的循环。

政策向来是引导并影响地方楼市变化的主要手段，早在2011年便是政策的调控稳住了温州疯狂上涨的楼价。2016年，从国家到温州市出台的诸多条例，都在刺激着温州楼市的苏醒。就在几天前收到了闺蜜的红色炸弹，一晃相识已是十多年。闲聊中聊到在去年底她买了房子，125平米，大致23000元/㎡，商业贷款30年每月要还1万多点。很庆幸，若是放在前一年年底买，大约每月至少要1万2以上。

自2月起全国掀起了“去库存”大潮，中央陆续出台了一系列刺激楼市去库存的政策，宏观上为激活温州楼市奠定基础：对于不限购城市降低房贷 ，上调住房公积金账户存款利率，调低交易契税和营业税，央行降准调息，全面试行营改增等，如此一来可降低企业的拿地成本，缩短企业资金回笼周期，同时提高个人购房能力，刺激购房需求，鼓励个体购房。7月，浙江省响应国家统一去库存号召，根据宏观政策引导制定具体化规定，出台了浙江省去库存八措施。

此外，温州市出台了更为具体的公积金和不动产办理的政策规范，通过具体规划公积金的调整政策，如统一调高缴存余额倍数至12等，鼓励购房。同时，温州市正式启动不动产统一登记，通过简化办理程序，加快商品住宅成交速度。

第二，温州大鳄房企发力布局温州。

渐渐的温州楼市又成为人们茶余饭后的话题，不同的是在闲谈中企业名称的出镜率大大提升，走在繁华的大街小巷，总能看到几家房企的横幅广告。确实，2016年各大房企纷纷加码，中梁地产由15个项目（不含瑞安）增至21个，华鸿展开深耕温州之势由4个项目（不含瑞安）增至8个，德信、四川新希望、碧桂园等巨头看好温州市场，不断加大马力。自大鳄房企进军温州市场，主城区土地竞争激烈，甚至一地难求，比如七都地块，桃花岛组合等地块，默默的成为了房企们重要争夺之地。

此外，2016年各大房企推盘也是不遗余力，共推出43个新盘，相比上一年度增加10个，在3-7月和12月推出较多，12月较多新盘是在同年拿地，例如在圣诞节开盘的德信鹿城大院以及宏地·温州望府拿地均在五月。

最后，成交结构贴上改善型房源标签，占据八成市场。

去年11月，小编的小干女儿来到了这个世界，作为第四名家庭成员，带来了喜悦的同时，也带来了烦恼：房子实在太小了，一家六口（男方父母）住在100平的房子里太拥挤了。这不是个例，而是当下社会的普遍需求，随着二孩政策的全面实施，更多的家庭也迎来第四位小成员，对于家庭来说90㎡刚需房已成为过去，大面积的改善型房源成为首选。不过单身汪还是存在的，因此对于首套单身房或婚房，刚需仍是主角。据中指院数据分析，2016年温州市成交结构主要有以下两个特点：

改善型房源市场份额逐年增加：近三年90㎡以上的户型所占比例越来越大，其中100m2以上的住宅份额扩张明显，逐渐成为市场主流，而小面积刚需用房所占份额逐年减少。

刚需楼盘需求热情未减：尽管改善型更受大众青睐，刚需用房的需求并未减少，11.11新城·金海首府、12.13阳光100阿尔勒和12.30碧桂园德信·府前1号，推盘当天售楼处门庭若市，金海首府3小时售罄，甚至一房难求。

资料来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

结语

此次回乡，看到了经历四年低谷的温州楼市的复苏，看到了老乡从谈房色变到面对如今楼市能够谈笑风生，可见温州楼市稳中有变正是大家渴切盼望的结果。温州疯狂炒房团已成为历史，基于2016年如此的住宅土地成交和下半年商品住宅走势，小编相信2017年温州楼市将更加理性、健康的发展。

数据说明

1．统计范围：

温州全市：鹿城区、龙湾区、瓯海区、洞头区、永嘉县、平阳县、苍南县、文成县、泰顺县、瑞安市、乐清市；

主城区：鹿城区、龙湾区、瓯海区、经济开发区；

由于房管局尚未提供瑞安成交数据，故瑞安不做住宅量价分析。

2. 数据来源

CREIS中指数据，fdc.fang.com，温州及各区县房管局