2017年1月4日，绿城中国控股有限公司公告宣布，2016年1-12月，绿城累计合同销售金达到约958亿元。此外，商业代建项目的合同销售金额约181亿元，销售面积约143万平方米。绿城继续巩固着自己代建行业霸主的地位。

然而，有一类代建项目，很少出现在绿城的业绩报告中；尽管它规模巨大，现金流稳定，甚至代表了一个企业的社会责任——为拆迁安置的居民营造保障房。

截至2016年10月，绿城已经承接了132个政府项目，建筑面积超过2400万平方米，是全国保障房代建企业中当之无愧的老大。以面积排名算的话，榜首的绿城超过了第二到第九名的总和。

90元

绿城的保障房业务始于2005年。那一年，绿城遭遇了调控之痛，但是在董事长宋卫平的坚持下，绿城首次介入杭州江干区“城中村”改造和安置房代建。宋的初衷，是让“普通百姓”也能够分享城市化发展文明的成果。

在绿城内部，保障房项目被叫做“爷爷工程”。在一次保障房动员大会上，宋卫平发现2/3员工的爷爷一辈是农民，这因此成了保障房的项目代号，宋希望保障房的员工能对得起自己的出身。

也正因为这样，宋卫平对保障房没有盈利要求，早期甚至非常排斥从保障房中赚钱，曾明确说过不赚钱也要做，他甚至在公开场合说过，“给老百姓造房子是最大的福报”。

这本来就是一门没有多少油水的生意，在保障房代建中，绿城向政府提供服务，贯穿前期管理、规划设计、工程和成本管理、验收交付全过程。收费标准也是统一的——造价的3%，这包含了所有人工费和管理费。

裘黎明明确告诉界面新闻记者，绿城代建的保障房造价目前稳定地控制在3100元-3500元/平方米之间，这意味着绿城每平方米可以收到90元的代建费，是他们所有的收入。

绿城代建的经典项目紫薇公寓时，裘黎明是合作方的代表，项目完工后，他加入了绿城，如今他已经是绿城管理集团副总经理，主管保障房业务。

用略高于3000元的造价，绿城造出了不输于商品房的保障房。在“紫薇公寓”内，电梯公共部分的墙面用了淡色调抛光砖，电梯是西子奥迪斯，走廊吊顶做了处理。2015年起，绿城保障房引入了日式管理，全面学习日本房产开发的精细化施工，让他们可以用3000元造出标准更加高的房子。

对于在商品房上以不惜工本著称的绿城来说，这是极大的考验。裘黎明告诉界面新闻记者，他们在成本控制上已经达到极限，钢筋的含量，涂料的选择，都是在经过反复验证后确定，求得质量和价格的平衡。

绿城管理集团做的年度“精细化施工”的考核中，得分排名前十位的，有八个是保障房项目。一向苛刻的宋卫平自豪地宣称，绿城的保障房在杭州可以达到普通商品房水平，在国内很多城市，可以和最好的商品房比。

而且，绿城强大的设计师队伍和施工队伍让项目可以迅速落地，进度相比以往的开发商提前半年至一年。

更重要的是，3000元的造价，让保障房突然变成一门透明而规范的生意。在此之前，国家对于保障房建筑并没有统一的标准，乱象丛生。绿城因此成为杭州市政府的首选，绿城2500万平方米的保障房中，有60%来自杭州市，20%来自浙江的其他地区。

“现在很多拆迁村庄指定绿城做保障房代建，对于当地政府来说，绿城的进入让拆迁的进度大大提前。”裘黎明告诉界面新闻记者。2015年，绿城新增的保障房面积达到600万平方米。

125页

绿城上下都知道，虽然保障房不赚钱，但是谁都不敢怠慢，因为，和其他项目一样，所有的保障房也都要经过宋卫平的仔细审阅。

在这样的压力下，绿城花费大量精力在前期的调研上。这是一项比商品房客群分析更艰难的工作，因为绿城面对的是即将失去祖业的村民，保障房的建设既要适应拆迁标准，又要尊重他们的居住习惯，甚至需要考虑他们日后的经济来源。

2015年，杭州市大江东管委会将286万方的安置房工程全盘交给绿城来做代建。这个巨大的项目群涉及7个项目，15600户居民，更艰难的是，村民需求多种多样，而且随时可能变化。

最终，绿城拿出了一份125页的调研报告，对当地居民的居住习惯、出租需求，乃至商业、教育、文化、公共服务和产业等需求，做了详细的调研，并将这些需求与公司二代保障房的规划设计理念一一比对，进行调整。

比如，绿城发现，之前规划中最大的120平方米户型不适合居民的居住需求，绿城因此设计了140平方米的户型，而且通过将公共卫生间设双门的方式，将三个卫生间设置为两个卫生间，增加了其他空间的面积。

针对村民们安装防盗栅栏的习惯，绿城学习了香港和新加坡的内保笼，在保证防盗和透气的同时，尽量减少对外立面的美观影响。

绿城的保障房甚至考虑到了居民的文化需求和文化特征。在调研中，绿城发现大江东地区居民要求喜事和白事分开，因此设置了红白分管，因为当地的佛教徒和基督徒较多，保障项目内增设了基督馆。这些礼堂在建筑风格上借鉴了萧山民居和围垦沙地文化，内部装修采用了搬迁废弃的旧式家具和器具。

正是基于这样繁复的调研，绿城才能给出最合适当地特点的户型配比和配套设计，打动了村民，让拆迁工作顺利完成。

200亿

宋卫平不希望从保障房赚钱，他的手下在努力守护着“绿城的良心”。绿城管理集团总经理李军表示，保障房对于绿城有两个意义，第一是社会责任，第二是绿城管理集团乃至房产集团的“安全底仓”，一批人在那儿得到锻炼。

底仓，是股票买家在低位买到的筹码，是价值成长的基础。在大型地产商不愿涉足的保障房领域，绿城默默买入。

保障房成为了绿城的年轻人们最好的训练营。李国成2014年以应届毕业生进入绿城管理，如今已经是杭州红五月保障房项目的土建管理员。他每天的工作，是从施工细节、物料堆放、安全服穿着这些最微小的方面来对建筑工人进行思想改造。

日式管理要求每天和施工人员召开“安全早会”。刚开始时，建筑工人极力排斥，怨言重重，为了让早会成为制度，李国成住在了工地上。在施工中，绿城的工地全面向对象安置村民开放，组织安置村民组成村民质量监督小组监督工地，是李国成工作最严格的“质检员”。

像李国成这样一大批站在施工第一线的年轻管理者们，就是李军所说的“安全底仓”，是绿城人才培养体系最重要的环节，将来，他们会成为绿城各个项目的中坚。

2015年9月，新的绿城代建集团，即绿城管理集团完成组建，2016年6月，绿城管理全盘合并了蓝城集团的代建业务，至此，绿城管理成为了整个绿城体系输出品牌管理、承接代建业务的集大成者。

绿城保障房也有了更大的野心。

一平米90元的代建费收入非常稳定，不受市场影响，在形成规模效应时，更是一笔不可小视的数目。以每年400平方米-500万平方米的面积来算，保障房为集团提供了稳定的4亿至5亿元的现金流。

“中国每年要建设700万套保障房，更是提出改善1亿人的居住空间，十三五期间绿城是行业老大，每年也不过做了600万平方米，可以想象我们未来的发展空间有多大。”裘黎明说。而且，这项业务利润率稳定在10%，好于房地产开发业务的平均水平。

绿城保障房树立的口碑，也成为了绿城代建品牌的“安全底仓”。李军告诉界面新闻记者，平安信托有意投资西安的一个城中村改造项目，向当地提出要求，投资的前提是要求绿城来做代建。绿城不费吹灰之力拿到了这个项目，而且由于是对方主动找上门，溢价主动权很大。

有了保障房这样的收入、品牌和人才的“安全底仓”，绿城的商业代建业务迎来了高速发展期。

2016年，绿城管理新开工和交付的面积，甚至比绿城房产多40%，为集团提供了超过160亿元的销售额，李军说，2017年的销售额会做到200亿。

“市场不好的时候，我反而是最优选择。以前大开发商不屑于做，小的做不了，所以留给我们，现在我们有可能做更大。”2016年，绿城代建业务为集团带来了超过十亿元的收入。

2010年，曹舟南奉宋卫平之命组建代建业务，绿城因此从保障房代建延伸到商业代建，这是宋卫平为绿城设计的一种不受财务制约的发展模式。

如今，已经是绿城中国总裁的曹舟南表示，绿城管理将争取在2018年上市。绿城管理集团总经理李军则告诉界面新闻记者，未来不排除让保障房业务单独上市。