在过去的2023年，房企座次经历了一场大洗牌。

根据克而瑞数据显示，2023年房产行业百强销售金额6.0万亿元，同比下降18%。保利发展（600048.SH）披露的数据显示，全口径销售额达到4222亿元，从2022年的第三跃升至行业第一，首次登顶。第二则是万科地产，其次是绿城中国、中海地产、华润置地。

市场持续低迷，但保利发展展现了足够的韧性，也是去年唯一一家销售额过4000亿的房企，市场占有率提升0.2个百分点。保利发展顺利完成“进三争一”目标后，至此市场也正式进入“保利时代”。

在宣布拿下行业销冠后，保利发展于4月22日发布2023年报。财报显示，2023年保利发展实现营业收入3468.28亿元，同比增长23.42%。超过三千亿的营收规模、超过两成的增速，均为房企第一。

机会总是留给有准备的企业。多年的蛰伏、克制、不激进，从行业公认的“三好学生”，再到领衔行业探索未知世界的先行者，保利发展一直保持清醒的预判。

提前做好准备，这两年保利发展才能稳健站在头部，保持业绩的稳定平滑。作为一家党管企业，在行业进入下行周期后，人才队伍保持忠诚、结构稳定，在品质时代展现央企担当。

市场占有率连续4年提升，多次低溢价拿地扩储

保利带来的惊喜不止于此。由于境内外会计政策的不同，境内购房款会先形成房企的预收房款，等到房屋竣工交付后，才结转为营业收入。而2023年保利发展财务报表中的预收房款还有3737.76亿元，同样远高于其他龙头房企。

利润方面，受计提存货跌价准备43.63亿元的影响，2023年保利发展实现归母净利润120.67亿元，同比下滑34.42%。需要关注的细节是，相比其他在2023年利润增长的同行，保利发展是减值计提最多的房企。

保持利润和规模的合理增长，保利发展服务民生福祉，力求开发能覆盖更多购房群体的高品质住宅。这其中最关键的一点是，不追求高溢价、高利润，真正践行“房住不炒”调控。

财报显示，2023年保利发展拓展总地价1632亿元，同比持平；权益地价1359亿元，同比提升26%。其中，新增项目税前成本利润率平均在15%以上，盈利能力较强。

此外，在新拓展项目中，41个新拓展项目实现当年开工，平均首开时长为5.2个月，首开效率提高3.7个月。这是基于保利发展内部构建的“发展之树”建设理论体系，通过深化产品品牌服务标准化、投资定位一体化等，开发效率进一步提升。

在目前市场环境下，稳定的拓展规模，意味着调整资产结构的空间，以及增量的贷款资源，这也是各家房企提升安全保障和发展的空间。但光是拓展还不够，还需要保证高质量才能保证开发效率和去化速度。

2023年，保利发展99%的钱都投放在确定性最高的38个核心城市，住宅业态货值占比95%，新增项目楼面均价15187元/平方米。

保利发展表示，2023年新获取项目中40%当年开盘，贡献签约金额超300亿元。此外，2022年新获取项目年内收回全部股东投入。保利发展的未来发展确定性更强、结构更优。

这带来的直观变化是市占率的提升。财报显示，38个核心城市的销售贡献近9成，同比提升2个百分点，这已经是连续第4年的提升；38个核心城市的市场占有率达6.8%，同比提升0.7个百分点。

其中，市占率超过10%的城市共有27个，广州、佛山大本营的市场占有率高达17%。市占率提升的背后是保利发展屹立不倒的口碑，是支撑未来发展稳固的护城河。

此外，在行业整体拿地不积极的情况下，保利发展在重点城市大量低溢价拿地扩储，增强土地储备竞争优势，为将来持续提升市占率做好充份准备。

财报显示，截止2023年末，保利发展土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8个百分点；而核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点。

根据2023年的媒体报道，保利发展就在2023年6月摘得长沙洋湖湿地公园以北墅级用地，成交总价21.46亿元，折合楼面地价13635元/平方米，仅溢价1%，但也刷新长沙岳麓区最高纪录。

此外，2023年12月，西安航天基地当年第3宗住宅、第6宗万元地同样被保利发展拿下，成交总价8.1亿元，折合地块楼面地价11167元/平方米，溢价率8%。

对比来看，该宗地北侧为绿城春和印月，这是绿城在2021年6月底经过26轮竞拍，最终以29.73%的溢价率拿到的109.2亩商住用地，折合楼面地价11776元/平方米。

基于大量低溢价优质地块的拓展，后续保利的各项产品将会更有底气，利润表现超出行业预期。

在手现金1480亿全行业最高，境外美元债已全部清偿

在行业下行周期，企业资金安全比发展更为重要。

保利发展2023年经营现金流为139亿元，已经连续6年为正。在保持经营现金流为正的前提下，保利发展力求债务结构优化和源源不断的资源补充，正处于安全和发展的平衡点。

财报显示，保利发展2023年末在手货币资金1480亿元，比中海地产的1056.3亿元还要多出1/2，位居内地房地产股第一，粮仓充足。

与之对应的是，保利发展注重资金回笼质量，强调要“有现金的销售”。财报显示，2023年保利发展当年销售回笼率高达78.3%。充足的回笼资金为抵御行业波动和公司经营发展提供坚实基础。

全行业最充足的现金储备，以及销售端持续造血、资金回笼的能力，使保利发展可以在全行业穿越周期的关键时刻，快速且坚定地应对变化。

在这背后，债务结构的优化发挥了重要作用。过往保利发展一贯保持“三道红线”的绿档水平，被称为行业三好学生。如今也不例外。

2023年末，保利发展资产负债率76.55%，扣预收资产负债率67.14%，净负债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。

其中，保利发展有息负债规模降低271亿至3543亿元，直接有效降低偿债风险。不仅如此，保利的综合融资成本也从2022年末的3.92%降低至2023年末的3.56%。

既降本、又降息，资本信心增强，融资成本持续下降，保利发展又给自身的抗风险能力镀一层金膜。2023年内公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%。

需要强调的是，在如今美元加息的影响下，房企境外美元债的资金成本显著高于境内，受汇率波动影响增大。

而保利发展则是目前头部房企中，唯一一家已将境外美元债全部清偿的房企。结合此前4月11日发布的公告，保利发展宣布调整境外主体信用评级机构，此举是鉴于公司近期无继续在境外发行债券的计划。

基于稳健的销售规模作回笼保障，支出端的资金方能如期支付刚性建安、落实保交楼，还有资金保障拓展拿地。在此基础上，保利还“任性”地进行10亿量级的回购，同时宣布加大股东分红力度。

2023年12月，为了增强行业信心，保利发展公布股份回购计划，为期3个月。如今保利发展已经火速完成回购，耗资10亿元，累计回购公司股份1.05亿股，占公司总股本的0.88%。

今年1月，保利发展公告《2023-2025年股东回报规划》，未来三年的分红比例直接跃升至40%，高于其余两家进行分红的头部房企，在绝大多数同行都停止分红的情况下，更是彰显对股东的诚意，对自身现金实力秉持信心。

“天悦和”产品系新增79个落地项目，为不同城市的客户争取更好的地块

保利发展是第一个提出行业进入品质时代的房企，也是最先落实产品制胜理念的公司。目前保利发展已经形成了“天、悦、和”三大产品系，以及十二大子品牌。

保利发展秉承的是以需定产原则，以“客户-土地-产品体系”闭环逻辑拿地，进而对地块定位、定产品系列。这也可看出，保利发展战略能力强，产业链控制力度强，可更好适配产品标准。

财报显示，2023年内保利发展落地“天、悦、和”项目79个，产品系建设进入成势阶段。在交付这个大议题下，2023年保利发展完成29.1万套产品交付，同比增长12%。

市场产品众多，但保利发展永远是占据最高话题度。位于广州的保利天瑞，则属于“天”字系——“天瑞”的开山之作，位居广州城央正脉，珠江新城、金融城、琶洲三大中心拱卫瑞址，打造的是风光均好，户户近景的东方园境。

位于上海的保利海上瑧悦，则是“悦”字系——“瑧悦”的首发之作，东方理念贯穿了整个小区的全部细节，通过文化高级定制、手工匠意的纹样设计，强调了自然、和谐和内敛之美。

聚焦保利发展的未来，带领行业跨越行业周期、重获新生，是央企的使命。在提升供应、采购等多方面适配的能力上，保利发展已走在行业最前端。

但行业需要向上发展，还需要探索前沿技术，为此保利发展积极践行“双碳”理念，加大科研投入，力求高质量发展，还开发了合作研发渠道。

保利发展官网4月19日消息，公司将“超低能耗建筑技术”纳入上海市场的建造体系，通过系列减排措施，令建筑综合节能率达到50％以上；同时，近零能耗建筑在“超低能耗技术”基础上，通过增加可再生能源的利用，使得建筑综合节能率提升至60%至75%。

根据保利发展不完全统计，2022至2023年间的新项目，共节约能源用量2571.44万kWh，减少碳排10800.03吨（标准煤）。

去年2月，经广东省住房和城乡建设厅公告，保利发展旗下富利建设集团申报的“工程废弃泥浆资源化再利用技术研究”及“高性能喷涂速凝液体橡胶防水防腐涂料的研究与应用”研发项目通过审查，成功于广东省住建厅科技创新计划中进行立项。

富利建设集团计划开发新型固化剂和成套处理工艺，实现废弃泥浆资源化再利用。目标是以绿色环保材料为原料，研发一种适用于房建项目的高性能喷涂速凝液体橡胶防水防腐涂料，及成套施工工艺，进而提升住宅工程质量品质。

2023年已然过去，新一年的趋势还未可知，对于过往高速增长的地产行业来说，一切都是新的挑战。

唯有更懂城市、为客户选择好地块、建设好产品的房企方能常青，保利发展就是其中之一。聚焦建设世界一流企业，深刻改革行动，全面做强自己，未来仍在产品品质和服务品质中展现央企风貌。