前言：

对于大多国人来说，文化的本源是乡土的，凝聚着浓郁的乡愁和乡情！家国情怀下，春节返乡对新一代城市移民的意义绝不止于家人团聚、聆听乡音和品尝美食，更多人通过近距离的观察、感受以及和外部世界的比较，思考和探索关于故乡城镇的发展命运：经济、房子、人口流动等，都是绕不开的话题。在此背景下，中国指数研究院连续三年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。

一、从同一起跑线到闽南地区的“落后生”

一直以来，漳州是一座鲜为人知的城市，这种现象在笔者介绍家乡时体现的尤为明显，直接说城市大多倾听者无法知晓，但只要一说“紧邻厦门”便可顺利化解这种窘境。因此，漳州是花园城市（厦门）的后花园。当然了，“中国女排训练基地”、“片仔癀故乡”、“中国水仙花之乡”也在过去的岁月里给这座城市长了面子。但从过去到现在，由于经济长期落后于厦门、泉州，这些标签在被提及的过程中多少缺乏底气。

漳州“小城”习惯于热情地倾诉家底，但在未来的想象空间以及故事的描绘能力方面却始终不如邻居厦门和老大哥泉州。百度搜索指数显示，漳州市自2011年以来的搜索指数（一定程度上代表了网民对城市的关注度）大约是泉州、福州的二分之一，厦门的三分之一，且这种格局始终处于较为稳定的状态。

图：厦、漳、泉三地历年地区生产总值

二、房地产：去化压力并不明显

然而，在经过了数年的酝酿之后，漳州楼市也开始火热起来了（只不过这种火热被厦门盖住了风头）。走街串巷的过程中，“厦漳泉”同城化的话题时常被老乡们提起，一个联动性更强的城市圈似乎已经出现在人们的脑海中了。东临厦门、南与广东交界的漳州开始启动交通引擎实现城市的飞跃。厦漳跨海大桥、厦漳城际轨道交通建设、厦漳隧道、厦漳同城大道……打通交通要塞各项规划的发布、实施直接提高了人们对城市未来的期待。沉闷许久的漳州“小城”终于也有了故事可讲！有规划就有概念，有概念就有故事，有故事就能描绘，而描绘者擅于渲染，倾听者也愿意相信，小城一旦有了故事，也就开始热闹了。

为了了解这种变化的影响，春节期间笔者特地前往靠近厦门的角美镇（台商投资区）、漳州港（招商局开发区）、市区走访当地楼盘。从售楼员处了解到，近年来，受同城化趋势的影响，环厦门圈的楼盘销售量呈现较快的增长态势。特别是2015年以来，受厦门楼市热度持续提高，总价上涨，以及后期调控政策的影响，部分需求被直接引致漳州环厦门圈，而市区也吸引大量刚需置业。

从数据来看地，福建省统计局数据显示，2016年全省商品住宅库存去化效果显著，特别是福州、漳州、莆田去化效果明显，住宅待售面积减少量均超过50万平方米。从实地对市区五个典型楼盘的走访来看，一个楼盘全部售罄，其余楼盘均无在售房源，剩余房源开盘时间待定。此外，市区以返乡置业特价房为促销手段的楼盘也仅一两处。由此看来，整体去化压力并不明显。

值得关注的是，同城化使漳州环厦门圈承接厦门楼市外溢需求十分明显，刚需、投资置业动力十分强劲。2016年总成交量前三为漳州市区、漳州港、角美，然而总成交金额排名却为角美、漳州港、市区，环厦门圈在价格方面空间更加明显。

图：漳州角美、漳州港与厦门区位关系

图：建设中的漳州港

那么，这种大势下，个体是如何进行决策的呢？在一次与朋友聚会的谈话中，一位友人的观点非常具有代表性。也许这正是当前厦门许多新晋白领面对楼市形势时采取的典型反应。

交流对象：张女士

职业：管理咨询师

工作地点：厦门

工作年限：2年

籍贯：泉州

购房地点：漳州招商局经济开发区（漳州港）

问题一：为什么不买在厦门？对于一个月薪5000元左右的普通管理咨询师，厦门岛内买房根本不可能实现。虽然厦门岛内各项交通便利，周围配套也相对漳州港较好，但厦门（岛内+岛外）政策规定买房落户有严格的限制，不能享受厦门本地居民的政策，未来子女教育也享受不到好的资源。岛外来看，价格虽低于岛内，但新楼盘离厦门岛较远（主要的企业聚集区），开车车程在1个小时左右，周围配套也较为缺乏。

问题二：为何买在漳州港？漳州港与厦门岛虽一水之隔（对面就是鼓浪屿），但房价却相差好几倍。2015年12月买房时漳州港整体房价在7000-8500水平，但厦门岛内房价已达到3万／平以上。虽然漳州港的交通仍不完善，过桥费高昂(35元每次),到厦门岛内也需要1小时左右车程，但未来R3线建成，漳州港出入厦门岛只需不到半小时时间；此外，考虑到后期子女教育需要，有重点幼儿园、小学、厦大附中等可供选择，教育资源比较完善。考虑到部分规划还未落实，大概自住占70%，投资占30%。

问题三：首付如何筹集？首付款大致由自有资金+父母援助+同学朋友借款+信用卡透支构成(金额逐步递减），按揭占收入比为60%。

在听完友人的讲述后，笔者非常吃惊。一是身为泉州人（泉州经济发达程度远高于漳州），却没有选择房价较低的家乡购房，而是选择房价已上涨一段时间的漳州环厦门圈，反应了漳厦互动程度持续走高，对漳州未来发展趋势的看好；二是不考虑当下的居住需求，同时体现出了30%的投资需求，反映了当前环厦门圈刚需购房者的投资心态已较为明显；三是购房首付的借贷资金比重较大，且按揭占收入比重过大，折射出高杠杆买房现象及存在的风险。

是有意成为城市主人也好，或者是几年之后转手套现的投资客也罢，都是基于对城市未来长期看好的正常反应。正如友人所说，2016年基本是在节衣缩食中度过的。购房后其他消费开始节减，外出吃饭很少，公司同事组织人均50元以上的活动不会参加，买衣服缩减为季度一次（一次两件）。然而，正是坚信漳州整体城市社会经济区位正在向有利的方向变化，这些所谓的“艰难度日”在他看来是值得的。

三、“厦漳泉”同城化下漳州迎来发展契机

2010年福建省明确提出全面实施海峡西岸城市群发展规划，推动城市联盟，构建福州大都市区和厦漳泉大都市区引领发展的格局，这一思路又被写入了2011年发布的《福建省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，2011年，同城化进程的大幕正式拉开。

个人的希冀是好的，那么漳州整体的城市社会经济区位果真如笔者朋友所说由于同城化正在向有利的方向变化？在笔者看来，中长期内，福建经济增长极仍在闽南“厦漳泉”地区，而厦门基于产业结构偏向于旅游及服务业，工资过低及房价过高将造成高层次人才流失，用工及用地成本过高将导致制造业撤离，加上福建务工及旅游人群涌入，更加速厦门地区的教育、交通、市政及公共设施等资源的稀缺。而漳州紧邻厦门，完全可以承接厦门制造转移。从数据来看，从2011年开始，漳州与厦门在整体经济水平的差距上开始逐步缩小。地区生产总值的这种缩小正是城市社会经济区位开始出现转折的综合体现，同城化对漳州来说确实是一次机遇！

图：漳州与厦门历年地区生产总值差额

四、存在的问题：警惕房地产先行

从过去的历史来看，自三地同城化概念提出至今已有数年，但要真正实现同城化，笔者认为还有很长一段路要走。特别是在人力资源的重新分配以及产业转移方面目前进展仍较缓慢（一个典型的例子是本地的老乡仍然倾向于到厦门谋生）。当前房地产市场受同城化概念推动明显，应警惕房地产先行影响整体产业转移的进程。从实地的调研情况来看，大年初三的漳州港人烟稀少，可见许多居民并不在此“过年”，前期投资客较多也在一定程度上推动了区域性楼市价格的上涨。

图：漳州港某楼盘（已交付）出口