帕丁顿可不只因为电影里的小熊而出名

可能是因为过年的原因，2月份成交的中英大单并不太多，最醒目的一笔就是有重庆“李嘉诚”之称的中国富商——张松桥买下伦敦帕丁顿火车站附近的沃达丰总部大楼的交易。据英伦投资客了解，张松桥持有的香港上市公司中渝置地（CC Land Holdings）刚刚向卖方支付了全部款项，已经正式完成了对该楼的收购，最终成交价为2.92亿英镑（约合25亿人民币），这笔交易也是农历新年以来第一笔中国对英投资。

据仲量联行统计，来自中国内地和香港的投资者在2016年里共斥资超30亿英镑（约合260亿人民币）购买了伦敦的房地产，规模略低于英国本地投资者，但已经超过了美国或欧洲买家的投资额。2017年1月中国投资者更是买下了伦敦西区96%的商业地产，这意味着，2017年1月伦敦西区房地产市场总共8.41亿英镑的成交额里有8.05亿英镑是来自中国大陆和香港的投资者贡献的。

中国投资者在伦敦投资地产，短期内的汇率优势是一大动因，投资住宅的中国投资者们可能还会更多考虑教育学区等因素，但实际上伦敦地产的投资回报率（租金收益加资本增值）也相当可观。

以张松桥这次收购的伦敦地产为例，大楼地址是One Kingdom Street，紧挨着帕丁顿车站，目前年租金回报率为4.86%，考虑到伦敦一区的区位和英国贷款的低利率，这个年收益率算是比较合理，而且这个楼位于伦敦真正的核心区（伦敦传统意义上的核心区包括伦敦西区牛津街一带，环海德公园一带和老金融城一带，这次张松桥买的帕丁顿就属于环海德公园一带），流动性极好，只要之后卖价不高得离谱，几乎可以做到随时取现，相当于投资者把钱存在伦敦的“房地产银行”里（Parking the money）。

除此之外，由于伦敦帕丁顿地区正处于大规模整体重建之中，一些基建更新和城市重建方面的利好会在未来几年集中释放，到时候这栋大楼的资本增值也会非常可观。

帕丁顿规划效果图

帕丁顿位于伦敦市中心的威斯特敏斯特区（Westminster），属于伦敦一区，邮编为W2，区域内拥有拥有著名的帕丁顿火车站和英国皇室宝宝御用的圣玛丽医院。

帕丁顿处于伦敦两大公园海德公园和摄政公园之间，西边靠着肯辛特区（Kensington）， 东部是充满文艺气息的马里波恩（Marylebone）和梅菲尔（Mayfair）。

海德公园

帕丁顿火车站1854年开始营运，是英国历史最悠久的几大火车站之一，车站以铁制构造为主，现在仍保留着当年的质感。

虽然帕丁顿拥有得天独厚的区位优势，但由于商业配套方面的落后一直没有彻底发挥出来，伦敦市政府从1998年就成立了官方机构Paddington Waterside Partnership对帕丁顿区域进行彻底改造，目前已经取得了阶段性成果，下面我们就来具体看看帕丁顿地区的未来重建计划：

1帕丁顿整体重建计划

帕丁顿整体重建计划被命名为Paddington Waterside，目标在1998年到2018年之间在帕丁顿重建一个和伦敦Soho区一样大的新城，总共包含13个独立项目，重建面积达93万平方米，英国媒体称其为二战之后伦敦市中心规模最大的重建项目。

整个重建项目中最具标志性的项目就是PaddingtonCentral综合体项目了，PaddingtonCentral一期主要以Sheldon Square为主，包括写字楼、公寓和沿街商铺，再加上一个露天圆形大草地。Sheldon Square建成后就马上有几家大企业入住，比如英国马莎百货（Marks &Spencer）、欧洲最大家居建材集团英国翠丰集团（Kingfisher Group）都把集团全球总部搬到了帕丁顿。

帕丁顿里的Sheldon Square

PaddingtonCentral二期主要以新建Kingdom Street写字楼为主，张松桥买的One Kingdom Street就属于这次重建项目的一部分，二期于2008年正式完工，入驻企业包括沃达丰全球总部、挪威国家石油公司Statoil英国总部、金融软件公司Mysis等。目前PaddingtonCentral三期重建计划也已经于2010年启动，将于近期完工。

 

帕丁顿重建前后鸟瞰图

张松桥的沃达丰全球总部大楼

2交通升级

帕丁顿站本身就是一个换乘大站，除了火车线路以外，还有很多地铁线路可供选择：Bakerloo Line、Circle Line, District Line和Hammersmith &City Line。这次重建计划中政府将重点改造其中的Bakerloo Line，重新翻新地铁入口和售票设施。

新地铁口效果图

除此之外，明年新的地铁线——伊丽莎白线（Crossrail1）将在帕丁顿正式开通，帕丁顿目前最大的问题就是到金融城谈事情太麻烦，Crossrail1全线通车后将直接联通帕丁顿和金融城的利物浦大街（Liverpool Street），届时从帕丁顿到金融城只需要10分钟，到金丝雀码头金融城只需要17分钟。

伊丽莎白线（Crossrail1）线路图

3立方体新地标

最重要的留到最后，伦敦碎片大厦开发商Sellar Property Group已经宣布将在帕丁顿车站附近新建一座立方体形状的新地标，总投资7.75亿英镑，包括3.3445万平方米的写字楼、商铺和餐厅，项目已经于去年12月通过规划审批，未来将在帕丁顿地区创造4000多个就业。

帕丁顿立方体地标（Paddington Cube ）效果图，由边长为54米的六个正方形组成

从伦敦过往的重建项目来看：远的有伦敦著名红灯区Soho蜕变为聚集西区剧院、小资餐厅、酒吧的文艺中心，原本地处边缘的爵禄街一带也摇身一变成了伦敦中国城；近的有泰晤士河畔的废弃发电站被改造成泰特现代艺术馆，国王十字火车站重建后吸引到科技巨头谷歌入驻，伦敦市中心的重建项目似乎从来不会让人失望。

可能是因为伦敦中心的地太稀缺了，英国人每次在重建伦敦市中心区域的时候都会再三斟酌，考虑其最适合的发展定位，而帕丁顿因为其便利的交通和良好的地理位置似乎也已经找到吸引人气的理由，不断入驻的跨国公司总部就是最好的证明。

本文作者：傅士鹏，常驻伦敦供职于英国地产投资机构