八里庄即将整理出的3000亩土地，对于土地供应告急的成都主城区，无疑将彻底改变城市格局。

踩点：工业文化占据的八里庄，急需旧城改造

2016年12月24日，沉寂多时的八里庄迎来了一个415亩的全新住宅项目亮相，这意味着八里庄旧城改造腾挪的土地开始释放，板块规划开始落地。

具体来看八里庄板块，南接万年场北靠驷马桥，从东二环延伸到东三环呈扇形分布，总面积约16平方公里，现居住约20万居民，规划人口40万。

（该板块划分区域由中原地产规划）

根据八里庄规划，板块未来将打造为“文化创意发展区”，现在的八里庄板块仍延续旧城风貌，沿府青路三段往北深入八里庄，两旁低矮的九十年代老小区分布并不规则，近年不断维修加固的青龙场立交地面坑洼不齐。

（堵车的青龙场立交，拍摄时间2月22日15：00）

放眼街道两旁，上世纪50年代进驻的物流、仓储企业厂房正在拆迁，工业时代铺就的“入厂进户”货运铁路线已经在近期拆除完毕。取而代之的是，中环路二仙桥路段竖起的地铁7号线施工围挡。

（正在施工的中环路二仙桥东路段，拍摄时间2月22日15：00）

回溯板块发展史，上世纪50年代八里庄曾因工业聚集崛起，版块内建筑承载着城市工业记忆，包括机车车辆厂、中铁二局101仓库等涉铁企业。此外，片区内的25条铁路专线呈放射状延伸至区域内的各大企业，造成区域、道路切割和阻断。

随着北改落地，八里庄开始实施旧城改造计划，重构板块工业功能，最终定位为“文化创意发展区”。

对于八里庄的“文化创意发展区”计划，房观察智库专家、中睿营销总经理何良栩认为：“板块内多为老小区，成熟社区氛围是其优势，劣势也在于此，上个世纪规划的建筑老旧过时，城市急需更新换代”，这就需要八里庄大规模的动迁。

现状： 板块置业需求旺盛，近5年仅供应6宗地

事实上，受到各方关注的八里庄老城动迁，还涉及到板块居民居住升级，急需改善型新房入市。

早年，八里庄曾陆续涌现浅水半岛、蓝光乐彩城等楼盘，解决了部分区域内的新房购置需求。近几年，板块新房供应量出现缺口。

据中成房业数据显示，目前八里庄总计3个住宅项目（成功悦都、建设广场、泰博理想城）在售。2016年，八里庄全年销售新房1133套，成功悦都、建设广场项目基本售罄。

到了今年，仅余泰博理想城为板块新房主力，统计板块存量共664套，大概是去年全年销售量的60%。

（数据来源于中成房业）

从新房成交数据来看，八里庄板块近3年新房供应量成交量均低于周边板块，但是成交均价为10359元/平米，略高于周边万年场、驷马桥、北湖等区域。可见版块内新房虽然供应不足，购房者并未因此挤压转向周边其他板块置业。

（城北各板块近3年新房销售数据，数据来源于中指院）

购房者置业高度粘性，部分源于板块原住民对八里庄的地缘情结，渴求更迭改善型新房，替换逐渐老化的小区。

现阶段，围绕八里庄老小区产生的问题，还有老小区所配套的底商已经不能满足居民购物需求，而且板块内缺乏商业载体。也就是说，八里庄同时面临着商业和住宅的匮乏。

回顾板块近几年的土地供应情况，据中成房业统计数据显示，八里庄在2012年-2016年土地供应极少，合计成交6宗。对比与八里庄临近的板块，仅2015-2016两年间，万年场板块成交6宗土地，龙潭寺板块成交12宗土地。

（数据来源于中成房业）

从数据中可以看出，八里庄近5年成交的6宗土地合计360亩，其中无一块住宅用地，均为商业和商兼住性质。截止2017年初， 6宗商业地块中仅鼎城上都（建设广场）呈现在售，其余5宗土地均暂未启动。

八里庄供应的商业地块大部分未呈现项目，多年的住宅土地供应缺失和商业消费地匮乏，都成为八里庄升级改造的巨大推动力。

未来5年：八里庄3000亩土地腾挪，着手“文化创意发展区”落地

随着八里庄旧城改造提上日程，根据相关部门提供的资料显示，八里庄定位为“文化创意发展区，”将围绕“文创之心、创客乐园”，布局两轴四区发展战略。

“未来五年，八里庄以文化创意产业集聚发展为主导”，八里庄规划部门负责人表示。

八里庄将以商贸商务、信息服务、都市旅游等重点产业统筹协调发展，建设集展示城市形象、承载对外交往、提供产业支撑等多种功能于一体的“创新型、窗口式、特色化”综合产业园区。

对此，房观察智库专家、西南财经大学经济学院副教授刘璐表示：“很多地方提文创这个概念，但是需要考虑规划落地的问题，因为文创概念需要写字楼、综合体等商业物业为载体”。这样就不难理解，近几年八里庄集中供应商业地块的逻辑。

在板块规划为“文化创意发展区”的同时，八里庄正在大规模的旧城改造，政府组织居民拆迁和企业自改（八里桥周边的13家仓储物流企业）并线起步。

另一方面，八里庄与成都铁路局协议拆除了分割板块21个规划街坊区的铁路线，将3000亩土地在地理空间上连成一片。

即将从八里庄整理出来的3000亩土地，可以说是成都主城区最大的待开发地块。

房观察智库专家、四川中原地产顾问事业部总经理赵忻认为：“八里庄板块供地很多，重点在于能否形成聚合效应。从土地整理一直到后期开发，引入同量级的品牌开发商。八里庄想要达到真正的‘文化产业发展区’设想落地，每个环节都不可以缺少”。

现阶段，八里庄正在腾挪土地整理拆迁，后期3000亩土地如何细化规划有待关注。

八里庄旧改进度

2015年11月19日

成华区与成铁局签订《涉铁区域旧城改造合作框架协议》，其中协议拆除横跨八里庄的工业时期铁路线路。

2016年10月19日

八里庄粮食市场正式关闭，腾出二环到中环之间优质土地973亩，片区已启动基础设施、公建配套项目10个。

2016年底

仙韵二路通车，联通了八里庄和青龙两大片区；

2017年2月6日

八里庄二仙桥片区6条道路同步施工，包括民兴一路、民兴二路、民兴三路、民兴四路、仙韵一路及仙韵巷；

玉双路东延线（双福二路至御风一路）、二仙桥公园、圣灯公园、杉板桥公园等一批市政设施项目正在建设；

2017年2月10日

片区内101仓库项目基本拆除，八里庄路117号院项目前两批住户已领取补搬迁偿款约1.6亿元，这意味着即将整理出约220亩土地。

（以上八里庄旧城改造推进节点，信息来源成华区新闻中心）

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观察员 甘晶吉 张玮