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恒大公布300亿战投安排 除了还债还要买地

恒大的地产业务与深深房之间的重组交易正进入关键阶段,重组预案能否在3月13日最后停牌期公布,将至关重要。

图片来源:视觉中国

为顺利将地产业务于A股重组上市,恒大正积极铺排资本运作。

2月28日,中国恒大(03333.HK)披露了关于恒大地产引进300亿元战投事项的正式通函。这份通函表示,战投资金将用于三处,其中120亿元将被用于偿还恒大地产的债务,120亿元用于收购新项目,60亿元用于补充一般运营资金。

中国恒大还宣布,不排除在不久的将来继续向恒大地产引进更多投资者,通过重组将房地产相关资产于A股上市。目前恒大地产的重组标的深深房(000029.SZ)停牌最后期限为3月13日,如果顺利,在这之前恒大地产的资产重组预案将对外披露。

这份通函中还披露了恒大地产旗下的资产情况。据一份第三方提供的估值报告显示,截至2016年11月30日,恒大地产及其附属公司在中国所拥有不同类型的物业共计1393个,对应总市值约8342.01亿元,其中权益市值约7641.99亿元。

另外,恒大地产已签订协议将要购入的物业还有39个。同时在香港还有一些投资物业,包括尖沙咀金銮大厦4楼D室,以及从香港富豪刘銮雄处接手的一栋写字楼,如今已更名为中国恒大中心,这些资产对应总市值约110.10亿港元(约合97亿元人民币)。

随着最近两年国内土地价格上涨,如何计入土地增值后的价值,恒大地产的总市值还会有相应提升。截至到2016年底,恒大地产的总土地储备接近2亿平方米,继续位居全国房企之首,这将保证恒大地产主业继续增长。

在年初的内部会议上,许家印宣布恒大今年的地产销售目标是4500亿元。但在外界和分析师看来,这一公开目标偏于保守,恒大今年的规模至少在4500亿至5000亿元。而据一份未经证实的消息,恒大内部制定的今年销售目标高达6000亿元,势必要维持住最大房企的地位。

今年1月份,随着首批300亿元战投的落定,恒大地产在回归估值更高的A股道路上迈出关键一步。这些投资者在出资后将取得恒大地产经扩大后股权的13.16%。以此计算,恒大地产的投后估值约为2280亿元,略高于因股价下跌后万科A的市值。万科A在2月28日收盘后的最新市值约2266亿元。

当时恒大地产引入的8家战投,均为恒大多年的融资合作伙伴或房地产业务的供应商。其中出资50亿元的广田投资,其控股股东广田集团更是恒大的老朋友,不仅曾入股广州恒大淘宝足球俱乐部,旗下子公司也曾引入恒腾网络为战略投资者。

其他金融机构也与恒大有多年的业务往来。中信聚恒的控股股东中信信托、中融鼎兴的控股股东中融信托一直是恒大融资链条的重要合作伙伴,睿灿投资背后的华信证券亦与恒大业务往来甚密。

在这次进入300亿元战投后,恒大一直以来负债过高的问题也将得到一定程度改善。新投资者引入完成后,其净负债率将由92.97%下降至大约65%的行业平均水平,如果后续能完成第二轮100亿元的战投引入,净负债率水平还能继续下降。

资本腾挪向来是恒大的强项,在战投引入后,为解决旗下另一A股公司嘉凯城(000918.SZ)与己方在房地产业务方面存在同业竞争的问题,恒大地产由此将其持有的嘉凯城股份全部转让给了自己的母公司广州凯隆置业。此举被认为是恒大为借壳重组深深房扫清了障碍。

在去年成为嘉凯城第一大股东后,这个平台曾一度是恒大地产借壳的备选,但如今恒大地产业务借重组深深房,从而登陆A股的路径已非常明确,嘉凯城在恒大集团中的地位将得到重新安排。

中国恒大最近还为嘉凯城提供了一份3亿元的短期贷款担保,此前还提供了大笔融资,对嘉凯城存量资产进行处置。这些资本运作,被认为是今后更大的动作铺路,市场更是预计今年嘉凯城重组或注入其他资产的可能性极大。

将地产业务回归A股,已成为恒大今年的重要任务。此次向股东寄发通函和进一步公布相关资产信息,意味着恒大地产与深深房的重组交易正进入关键阶段。接下来,重组预案能否在3月13日的最后停牌期公布,将至关重要。

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