众创时代，创业公司与投资机构的更新迭代速度都在加快。当融到新一轮资金后，受团队建设与扩充的需求影响，办公室的换址周期也逐渐步入了中高频节奏。

要想选到一个心仪的办公室，有太多的坑需要一一避开。

租金不等于实际支出

租房过程当中，租金是个重要参考点。租客往外支付的钱里，除了租金，很大一部分与物业费、税费相关。

营改增以后，部分地区报租金不含税的价格。税的价格分为两种，一种是简易征收，一种是全额征收。

北京有三四个楼宇是全额征收，比如华贸中心。很多基金公司都在华贸中心里办公，其租金里不含11%的税。三元桥附近的平安金融中心和启皓大厦属于简易征收，近三年其税费价格是7个点。

也就是说，同样的租金价格，租启皓和平安金融中心所需支付的总额比华贸中心要少很多。像华贸中心这种核心区域的写字楼，入驻公司的资质也会影响租金价格。知名公司或基金，其背后拥有强大品牌背书能力，都可以在租金谈判过程中加分。

正规楼宇开发商在租金打折原则上通常都比较公开透明，租赁方提供的公司介绍越详细，资质、注册资金等证明材料越全面，就越有利于争取条件，通常情况下可以在原有租金价格上打9折或95折，这个是比较好争取的。

租金还跟楼宇楼层及朝向相关，一价一议，不过差距不是很大。

北京核心商圈中，适合金融投资公司聚集的地方基本上在三元桥和国贸区域，三元桥的租金价格和国贸甲级写字楼价格在10元/天/平方米左右，最高不会超过15元。

国贸三期价格也不贵，只是它要求企业资质的考核需提前提交。国贸三期价格核下来，每天每平米租金价格大概在15至18元左右。

营改增以后，很多人会混淆有效租金和表面租金。有些开发商在报价上玩文字游戏，说我们的有效租金是某某价格。实际上，有效租金并非所签合同里的租金。

免租期、装修期全部折抵以后平均下来的租金叫有效租金，而表面租金是指合约上签署的价格。表面租金有可能是15块钱，但有效租金可能只有10块钱。

如果要租一栋楼，要提前去了解清楚租金是否含税费、物业费、空调使用费和水费、公共区域维护费、空调制冷费。

有些互联网公司经常需要开空调加班，空调加时费有的时候会高到没有办法去支付。国贸租金价格不是很贵，但如果在国贸这栋楼里想要使用周末空调，那就是天价。

所有互联网公司都是以节约成本为主，租金预算价格没有基金公司那么高，所租办公场地一般聚集稍微边远的地方，如上地、中关村。中关村核心区域租金很贵，很多互联网公司会聚集到上地和望京。

上地区域租赁价格相对于望京会更便宜些，租赁单价5元至8元/天/平方米已经能租到很好的楼宇，这个价格包含物业管理费和税费。

望京这三年来租金价格几乎翻了1.5倍至2倍。最近其租金价格稳定在7.5元至9.5元不等，因为楼层不同、装修不同，价格会有所不同。互联网公司通常会比较在乎空调加时费和空调供应时间。当它们扩展到一定规模时，会选择一个相对独立的地方，一方面是有利于企业文化建设，另一方面可以根据使用情况做相应变化和调整。

租金里面还需要考虑的是装修成本。互联网公司1分钱要掰成两半花，所以需要将装修成本提前核算出来。在使用年限不够久的情况下，装修费用会令其租金成本新增1至2元/年/平方米。

互联网公司与创业者租赁独立办公室时面临的综合成本包括租金、物业管理费、税金及装修、家具、企业的办公硬件设施，这些全部都叫综合成本。

互联网公司如果在产业园区内选择独立办公室，跟入驻传统甲级写字楼面临的选址难题会不一样。产业园区的改造要花很多钱，大部分互联网公司没有办法在前期跟产业园区提前去界定一栋楼的交付标准，而每个交付标准一旦实施工程改造，就是很大一笔钱。我们曾经遇到过某家互联网公司因为电量不够而花费天价去扩充电量的情况。

创业者要根据市场预算价格，再摊销到每一个人头上，核算出公司用房使用标准。我遇到很多创业者，租房以后发现租金预算超出原有的30%，这是很可怕的事情。

续签合同时房东加价怎么办

我们曾经遇到一个做电子钢琴的知名公司，合约只签了一年时间，第二年续租时，房东突然把价格加了1倍以上。

对于企业来说，合同约定时间越久越有优势，而开发商一般不愿意签那么长时间的合同。无论是开发商、产业园区还是业主，大部分都希望两年或三年一签，一般不会和租户签五年、十年、二十年的长期合约。

现在有个矛盾的地方是，大部分楼宇在租赁面积相对较大的时候，通常不同意签署一年合约。现在很多创业公司发展迅速，可能在运行半年或一年后又需要扩大或缩小面积，如果合约时间约定得不明确，违约时会付出很大代价。所以我们建议一个迅速发展的创业公司或是还没有完全稳定下来的基金公司在租办公室时应该提前考虑时间问题。

一家基金公司在成立之初，如果员工不足5人，可以考虑租一个高级商务中心，所有办公室均位于超甲级写字楼中，办公室可以共享使用。创业公司在合同期时间不满一年的情况下，建议进驻孵化器。

合约时间包含免租期。有的楼宇免租期和装修期一起给，有的楼宇免租期和装修期分开给，合约时间里有期内免租和期外免租之分。对于希望签约时间久一点的公司来说，建议签期外免租；如果公司希望租这个房子短一点，可以选择期内免租。楼宇业主方通常希望是期内免租。

选址租房各种坑，随便收楼风险大

在过去十几年从业过程当中，我们发现，合约谈判有多个看起来相似但又不尽相同的关键点。

首先是合约签约的主体。

有的大厦产权方不是经营方。如果跟租户签订合约的人不是产权方，就会产生一定风险。房子产权归谁，经营权归谁，有没有相应的授权证明，是否设置抵押，抵押情况是什么，产权立项的用途是什么，是否有合法的门牌号，这些信息在产权的明示上都要清晰明确。

现在很多楼宇都在产业园区里，合同上的门牌号一定要清楚，而且用途一定是办公用途。我们还遇到一种楼，商场倒闭改写字楼，它的产权性质是商业，我们在使用时是办公，这就需要产权方要去相关产权部门做相应备案后才可以去办公，商业和办公的消防审批手续不一样，所以产权立项也要注意。

如果租赁房屋是期房，提前招租，就需要注明交付时间，如果无法按时交付要承担何种赔偿责任。

房屋交付时要约定房屋交付状况。

很多公司都会忽略合约上的交付状况说明，最后收楼时人家可能就写“现状交付”。“现状交付”是什么呢？可能连消防、空调都没有。要在交付状态中要约定地板是什么样，地砖是什么样，公共区域是什么样，空调设备和消防有没有通过验收合格。

交付状况中，每项小地方的任何一个改动都可能会是租赁方的巨大成本，比如说消防的喷淋和烟管的改动，每个大厦收费标准都不一样，需要几千块钱到几万块钱不等。所以交付状况的说明一定要非常清晰，这样才可预期自己未来对这个房子的使用所产生的成本。

合约里如果有免租期的约定，要有一个具体起始和截止时间。免租期里是否免除物业管理费和其他费用，需要交纳的是什么费用，装修费用是否自行负担，是否包含物业费，物业费是否需要提前交，这些都要在合约里界定清楚。

租金的付款方式。很多时候物业会要求提前一个月付款，如果提前一个月付款，一般都有押金。甲级写字楼大部分是押3个月付1个月，或押3个月付2个月，最高情况是押3个月付3个月。小业主很多时候是押2付3。如果押金折抵违约金，未来违约过程当中可能成本就会付得少一点，如果押金不折抵违约金，违约金另行约定，需要提前考虑清楚。

租金金额、租金发票、物业费、供暖、制冷、能源、物业费、车位费、水电网、公共事业费、保险费、基础设施维护费等费用，都是在合约当中写清楚。

我们所指的押金也叫保证金，需要注意它的付款时间及退还方式。有时候押了很多钱，保证金在退还时会很折腾。

房屋交付时有一个交付状态和交接程序。买房子的人都知道，房屋会有收楼和交付，合约里面约定的交付状况，如果在交付时达到交付标准才能收楼，如果没有达到，不能随随便便就把楼收了。

房屋的装修和改造。一套房子被企业租过来后，如果需要自己装修，大厦通常会有一个复原的要求，要求租户走的时候把这个房子恢复原状。恢复原状的要求是什么，成本有多高，都要考虑。如果是由对方指定机构来做恢复，就会比较坑爹，你会发现，恢复费用跟装修费用一样贵，甚至比它更贵。我们在做风控时，都会提前去提醒大家装修恢复的约定是什么。

房屋的使用也要明确，每一方照管房屋的义务要明确，公共区域是否可以占用，这都需要提前沟通，不是说你租了这个房子，公共区域你就可以免费占用。应该在合约里提前约定清楚。

违约责任和合约的解除是重头戏。

如果提前终止合同，有一个解约约定的赔偿额度。我们坚持的一点是，押金和违约金只能二选一，不能说给了押金，又不能折抵违约金，违约金还得另行缴纳。

我们去年处理过一个案子，它的押金大概是260万左右，违约金大概是1000万左右。其实房子每月租金只有80万，签的这份合约对租户极为不利。

我们会提示企业，一定要注意违约金和押金的约定是什么。如果违约责任和合同的解除条件存在不合理要求，企业应当坚持对等原则，比如说，如果对方违约了，应该有相同的违约责任在里面，坚持对等原则。

无论是基金公司还是互联网公司，在租赁楼宇时都会遇到保险问题。物业公司都会要求入驻楼宇的租户购买公共责任险，公共责任险有个额度约定，要提前在合同里面非常清晰地界定出来。保险第一受益人一般都是楼宇的物业管理方，并不是企业方，企业方只能排在第二位。

业主方如果不想把房子租给某个租户，可以找很多理由把它拒绝掉。如果只是在合同中简单约定租户具有优先续租权，一句话就结束了，这是非常不清晰的。优先续租权要非常肯定的界定出来，比如说除非我不租了，我才允许你租给别人，否则也会产生巨大风险，一旦房租上涨，就会影响续租时的麻烦程度。

陌陌在租望京SOHO房子的时候，租金大概是4.2元。现在望京SOHO租金已经涨到8元多，这个时候如果续租时明确约定了上涨租金额度和下浮租金额度，业主方就不能随随便便涨价。有些小业主会由于价格上涨而反悔，跟租户说，我不租了，赔你违约金，你走吧。这些也都是在租赁房屋当中遇到的问题，建议所有正规公司在租赁办公室时一定要选择统一运营的楼宇，别找小业主。

一家基金公司在国贸那边租了一个小业主的房子，搬进去后大概一个礼拜左右，电脑就全丢了，电脑成本值十几万，但找物业也没办法取回。所以基金公司选址一定要考虑甲级写字楼，互联网公司也尽量不要挑那种大工地，要找相对权威的运营机构，这样对于楼宇品质、综合管理、办公条件、新风系统等都有相应保障。

还有一个很重要的问题：我们处理过一家大型游戏公司，当时一下子租了两万五千平方，后来因为上市没有成功，房子空出一万平方，这个时候，它要么面临违约，要么就把房子分租给别人。

企业在选址与租房过程当中，应该考虑在合同约定上有个关联公司，约定租房时关联企业可以使用，子公司可以使用，所谓的关联是指，两家公司有个战略合作协议，可以实现合法转租的法律关系。

谁能入驻某栋楼宇，政府来定

北京金融公司聚集地是国贸和三元桥，上海金融公司聚集地是陆家嘴附近，这跟当地政策相关。三元桥那边有个漫咖啡，创业者在咖啡馆里一天可以约很多个投资人在那边见面，楼里上上下下全都是投资公司。

楼宇的商业环境跟政府的政策有关，政府会限定某个区域里的客户特点。中关村西区最早想把区域里的小商小贩包括卖电子配件的人清理出去，把空间留给高新技术产业和金融类公司，所以就采取了政府干涉，不再给贸易型公司提供注册服务。国贸区域现在所有楼宇都不接受P2P行业的公司注册，不管你的资金有多么雄厚。

区域商业环境的特点，一方面是政府补贴，还有一方面是人才的聚集。互联网公司入驻中关村和望京这样的区域，可能随便打个顺风车就能挖个人，可能在电梯里面你就能挖个人，更有利于企业招聘，员工在周边的食宿习惯、交通习惯都跟区域里整体的租户、整体区域的分类特点有关。

上海的互联网公司没有北京那么多，上海区域里整体写字楼租金价格要比北京低20%左右，不用太高的预算。陆家嘴那边最好的楼宇租金价格大概在10块钱左右，8块钱就能租到超甲级写字楼，13块钱就能租到非常好的位置和非常好的写字楼。

上海那边的互联网公司主要是以服务业为主，大多聚集在张江和浦西，因为这两个区域对于互联网公司和创新型企业有相应的政府补贴。

如果搬家，要把政府补贴还回去

一般楼宇都有行业限制，按照政府规定的行业去招租相应企业，这些企业可以享受房租补贴，一般情况下，金融机构会享受房租补贴，高新技术产业的创业公司会享受税务补贴。

朝阳区对于金融机构的总部和分行、分公司、证券交易所租用办公用房，会按照实际面积给予补贴，但有一个上限面积，补贴面积不得超过3万平方米，补贴标准是每平米1000块钱，分三年补贴，单个机构每年补贴不得超过1000万元，需要提前向国家金融部门提交相应材料就可以享受补贴。

朝阳区还规定，注册资本在10亿元人民币以上的公司，补贴可以达到1000万人民币，注册资本在5亿元人民币以上的公司，可以补贴800万。朝阳区金融办分管金融机构补贴支持的发放，朝阳区管委会负责企业行业分类的监管，审核楼宇所注册公司是否合乎朝阳区的入驻标准。如果管委会没通过，企业没法在朝阳区注册。

海淀区在企业资质审核过了以后，第一年补贴50%房租，第二年补贴50%房租，第三年补贴总房租的30%，由海淀区金融办直接补贴给机构。补贴面积在500-3000平方米，最多不超过3000平方米。补贴可以直接减免，由海淀金融办向开发商直接支付另一半租金。企业注册资本在10个亿以上的注册资本，可以申请这些补贴。

海淀区还对高新技术产业（产品技术研发、硬件设施设备开发、专利化研究）有相应税收补贴。税收补贴常见的叫三减三免，简单来讲就是，注册开办之日起前三年免征企业所得税，第4年到第6年减半征收，期满后按15%的税率交纳企业所得税。

三减三免里有时候还会包含企业主要研发人员的减免政策，比如研发产品时作出重要贡献的科学家可以减免个人所得税，员工个人所得税也可以减免。

对于三减三免还有一个提示：如果享受了三减三免，要向政府承诺10年之内不允许搬离本区。如果要搬离，需要把政府补偿的所有钱还给政府后才可以撤离，这也是很多企业跨区选址中很大的一个顾虑点。

越是大的企业，特别是上市公司，面临跨区域时会非常艰难。对于一家上市公司来说，如果把政府补贴的钱支出来还给政府，会影响其市值。

如何分辨靠谱的选址代理人

房地产选址代理人在国外是一个比较成熟的商业模式，国内代理人前些年往往靠信息不对称赚钱，给大家留下了很多不好印象，直到现在，大家还是觉得中介公司就是赚这部分钱。

整个房地产代理经纪行业分三大块：住宅、写字楼、商业。

商业指商场、街铺、批发市场、工业用房。写字楼就是大家理解的传统纯写字楼、产业园区、服务式办公室和联合办公。住宅有四合院、普通住宅、公寓和别墅。

大家常规所接触到的中介公司，比如链家，就属于住宅选址。

写字楼选址现在也开始有一些品牌化的公司出来。不过对于租户来说，如果不找写字楼的话，实际上不会接触到写字楼的代理经纪人。

商业选址目前还是一个空白。商业楼宇很多时候是统一运营，一般小商小贩进不去，非统一运营的商业商铺存在很多不确定性。

作者杨雅齐，办公室租赁行业从业十年。曾就职SOHO中国、融创绿城；2013年、2014年就职于两家资产管理公司，负责房地产项目运营；2015年3月创立淘址。

本文系根据淘址创始人杨雅齐女士近期在健一会（ID：jianyihui2011）会员群的内部分享整理而成。分享内容已略去部分敏感观点及内部信息。