一直以来，国内房地产市场对政策的反应都比较敏感。最近有两件事情刺激了深圳楼市的神经，第一件是在两会期间，《政府工作报告》首次提到了“粤港澳大湾区”：

“要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。我们对香港、澳门保持长期繁荣稳定始终充满信心。”                                                                                                                                   －－－摘自《2017年政府工作报告》

广东沿海一直有“珠三角”的概念，与长三角地区、环渤海地区组成三大特大城市群，包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、江门、肇庆、惠州等9个城市。

此次《政府工作报告》首次将香港和澳门纳入区域内，升级为粤港澳大湾区，未来人口、资金、产业的流动方向和流动力度都将随之改变，而敏感的楼市当然不会错过。

同时，深圳楼市还面临被进一步管控的可能。自去年10·04新政之后，一线及重点二线城市已保持半年多的量价企稳。环京限购再次引发人们对政策的猜测，总理李克强昨日引用孟子的“有恒产者有恒心”，说明房屋对社会安定的重要性，2015年有“3·30”，2016年有“9·30”，如今3月刚过半，是否会有再一次的“3·30”？

第二件事：这个月初，深圳规土委公布了一份《关于发布房屋征收补偿基准价格的通知》的文件，对以公益目的征收的深圳非红本住宅房屋和住宅类历史遗留违法建筑，明确了征收补偿指导价。由此引发了业内对小产权房“扶正”的猜想。

房企最精于研究政策，今年7月20日，住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，决定在全国范围开展特色小镇培育工作。之后小镇在全国范围内“开花”，华侨城集团提出“100个美丽乡村计划”，鲁能集团计划布局“美丽乡村”100平方公里，宋卫平声称要把蓝城小镇从10个建到100个。

如此热闹景象之下，住建部总经济师赵晖提出警示：“对特色小镇的炒作，各种研讨会，甚至以开发商为主的研讨会比较多，或者企业出钱请名人来，实际是为某一个开发项目服务的。我们要加强舆论引导，推广正面的建设经验，坚决避免打着特色小镇名义搞圈地开发。”

由此，见地君专访了中国综合开发研究院旅游与地产研究中心的主任宋丁，对“限购”、“大湾区”、“小产权”、“小镇”等近期政策热点进行逐一解析。

“大湾区一旦启动 城市布局会发生改变”

见地君：“粤港澳大湾区”概念的提出对整个片区有什么影响？

宋丁：中央第一次提出大湾区这个概念，反映了咱们整个国家的战略考虑，说明有相当大的重心要倾斜过来，珠三角在这一轮中的价值、地位都会得到提升，市场化、国际化导向也会得到加强。而在市场化中，我们不可避免地看到房地产受到的影响。

大湾区一旦启动，人口、资金、产业将进一步集聚。原来广东搞的“珠三角”是不包括港澳的，人为地把它分开其实是阻碍了良性的互动。

原有的“珠三角”城市布局

这次新的大湾区概念，港、澳加入进来。假如说未来有更良性的产业和市场整合互动的话，那么未来的城市布局可能也会发生一些变化，因为产业和城市是互动的。

见地君：你之前说珠三角三个城市圈（“深莞惠”、“广佛肇”、“珠中江”）中，“珠中江”（珠海、中山、江门）相对较弱，粤港澳大湾区概念的提出能扶起“珠中江”吗？

宋丁：珠三角原来整个西岸远远滞后于东岸，港珠澳大桥和深中通道建设好之后，相当于打通了任督二脉。东岸的人口、资金，我觉得自然而然会往西岸流，因为西岸是相对洼地，洼地效应嘛。流过去就会改变西岸的产业布局，所以在这个过程中间，我认为对西岸特别关注两个节点，一个通向珠海，一个通向中山。

 

图片来源：新浪乐居

港珠澳大桥目前没有接通深圳，要实现1000亿投资的回收，主要靠香港和澳门的车流，是远远不够的。恰恰是深中通道，完全是承载了大区的最大车流量。我预测深中通道开通之后，车流量会给大桥造成很大的压力，会迫使港珠澳大桥去接通（深圳），但开放会涉及到很复杂的问题，毕竟涉及到境内境外。如果不克服的话，深中通道就占优了，过去就是中山。所以中山最近又涌进很多“深圳客”，一个是大湾区的带动，一个是深中通道的接驳，未来中山当然是一个亮点了。

中山现在的问题是，投资客较多，这当然是不太健康的。到什么时候才不是以投资为主呢？我看还需要有一个相当长的培育过程。

见地君：大概要多久？

宋丁：十年。前五年建桥嘛，后五年成熟。投资客的房子至少要经过两轮倒手，才会到本地居民的手中。现在是不成熟的阶段性发展模式，这种模式对片区成长不见得特别好。

“土地错配、政策错配、资金错配，错配会导致房价扭曲”

见地君：大湾区会刺激深圳房价吗？你认为深圳房价未来会怎么走？

宋丁：在这一轮调控下，价格肯定会受影响。开发商的忍耐度是有限的，我估计已经忍不住了，可能会出现降价走量，二季度会有的。深圳市场需求非常大，一旦降价就会有很多人来接盘，一旦接盘的人多就不会出现太大的降价。

调控之后本来就是个虚假市场，这不是真相，真相是70%的人没房子。长远来看，保障性住房建设和未来或出现的房地产税，会使楼市进入正轨。特别是保障房量大了之后，相当程度上安抚了低收入人群，这之后政策就会撤出。

粤港澳大湾区的概念一定会强化深圳的地位，不管中央给什么定位，深圳的市场化竞争力在区域内是最强的，人口和资金就还会出现净流入，那时候的房价，如果别的地方房价涨，它不涨也是不可能的。

见地君：所以你觉得逼退政策管控的办法就是建保障房？

宋丁：这是肯定的，深圳“十三五”规划中60%是人才安居房，推出之后市场压力就不会那么大，到时就不需要政策管制了。政府就是要承担这份责任，现在扭曲的是政府该管的不管，不该管的拼命管，这是政策错配。

深圳本来就有土地错配的问题，需求量这么大的地方土地不够。还有资金错配，前段时间央行的钱全流进一二线。这三种错配都是国家在释放政策的时候，没有管控。一旦错配，房价必然扭曲，就会出现高压，这不是我们想看到的。应该是把它分开，给低收入人群低廉的房子，市场上爱涨多少涨多少。  

见地君：前段时间规土委给“小产权”定价，“小产权”房未来会“扶正”吗？

宋丁：小产权的量特别大，这么多年的城市更新在化解这个问题，但一直没有解决掉核心问题。具体地解决，可能需要针对不同地段、不同的历史遗留情况。一部分是化解技术和法律问题实现“转正”，有些可能永世不得翻身，还有相当一部分可能就是拆除。

见地君：业内有观点认为，深圳可以模仿香港的“八万五建屋计划”，但香港“八万五”推出之前已有楼市泡沫，推出之后房价就暴跌。

宋丁：这只是跌的一小部分因素，它只是影响了市场的预期，事实上“八万五计划”根本没有推行出来。当时主要是因为金融危机，楼市掉了70%。没有“八万五”，都掉了70%，有了“八万五”，房地产都可能没了，所以一推出就胎死腹中。

见地君：深圳推出大量保障房会不会影响市场情绪呢？

宋丁：我觉得不太一样，因为我们推是一步步推，慢慢调慢慢改。而且深圳整个经济面相对比较健康，没有说有金融危机的风险，深圳供不应求的事实仍然存在。

见地君：人口、资金、产业的三类流动中，哪种需要先行？人口还是产业？

宋丁：有两种情况。像“珠中江”这种后发地区，周边有强大的中心城市广州和深圳，广深两城有很强的向外扩张的动能，产业导入和消费导入都可以。现在临深片区都是人口及关联的消费先导入。

但怎么完善呢？产业再导入。假如这个地方集聚了50万人，50万人白天出去上班、晚上回来，意味着交通压力会非常大。政府就要加大地铁、高速公路等市政建设来疏导，这是一个成本很高的办法。更明智的办法是“截流”，把人留在当地，什么办法能留呢？产业留人。这是一种，由消费拉动生产。

还有一种是规划一个产业园区，工作的人先过去，晚上回城里住。慢慢地，住宅啊消费啊商业建起来，这些人就住下来了。两种都可以，每个城市情况适用不同的模式。

紧靠华为基地的深圳坂田万科城，据说有超过一半的业主是华为员工

见地君：你之前认为深圳东部是区域中心，西部是国际中心。“粤港澳大湾区”会对这种格局产生什么影响？

宋丁：南山将来会蜕变为整个珠三角的轴心节点，以前海自贸区为代表，类似纽约的曼哈顿，它正在被培养成“中国的曼哈顿”，它的产业链是以金融为主导的金融服务产业链，将来整个南山，制造业就没有了。东部的坪山是制造业高端化和配套的服务业，比如物流。

见地君：世联行等一些机构的数据显示，目前整个深圳的写字楼供应都是过剩的，特别是南山。但他们普遍对南山的去化表示乐观，认为关外特别是龙岗近些年起来了大量的高端写字楼具有较大风险。你怎么看？

宋丁：龙岗的写字楼近些年确实推得特别快，深圳住宅供应地少嘛，开发商都去做城市更新去了，而城市更新更多的是写字楼、公寓、商业，其中重点就是写字楼。

我认为问题不是存量大，深圳市“东进战略”1.4万亿投进去，总是要消化的呀。问题出在结构性失衡。什么意思呢？龙岗现在还有大量的制造业，原来一个工厂里，隔开几个单间就可以办公啦，你逼他们进写字楼是不现实的，他们只需要一个产业园就够了，而且写字楼的租金会高一些。

当然这都是阶段性的问题，未来会慢慢消化的。政府现在要做的，一个是加快培育新兴产业；二个是把节奏控制好，以匹配产业空间的变化。

“小镇代表了中国未来20年的基本战略”

见地君：国家以前提倡建设新农村，取消农业税鼓励农民返乡，现在又要建小镇，这之间会不会有冲突？

宋丁：小镇是乡村替代不了的。小镇有三层功能，第一层是完成中国城市化的后半程。过去30多年，如果没有城市化，没有大量人口进入城市，不可想像中国经济可以发展得那么快。到了这一步，怎么解决后一半城市化？我们用一个词：“以人为本”。

“以人为本”是什么概念？解决进城人口的所有问题，你的户口、居住、养老，但是这些在城里解决不了。所以需要一个地方，也还是城市，是小型的城市，就在城市旁边。于是，小镇就出现了。

第二层，小镇是一个产业的落地空间。小镇不是住宅安置区，居民不是为了住，是为了赚钱养家，你要配套产业。这一轮国家转型中，新兴产业被导入进去，比如杭州的云栖小镇。

第三层，六七亿的城市人口，周末悠闲度假得有个地方，小镇给城里人提供了空间。

三层空间叠加起来，复合度非常高，它代表了中国未来20年的基本战略，它不是乡村可以代替的。

见地君：我去看过杭州的基金小镇，在城外的一个景区边上，位置偏远人也不多。展示区的工作人员说每天来得最多的就是考察团，给我的感觉就是在那儿工作太冷清了。你怎么看待这个事情？

 

杭州基金小镇  图片来源：见地君实拍

宋丁：这个涉及到一个相当大的文化再造问题。国外把在小镇工作生活当作很理所当然的，没人觉得在小镇工作很低端，不是每个人都要挤到曼哈顿。我们国家的体制决定了大城市的生活最便捷，大城市配套好就要去大城市。所以一定要解决小镇的生活配套问题和去大城市的通行问题。

如果都解决了，为什么要去大城市？生病的话，小病在小镇解决，如果有大病去大城市也方便。建设小镇不是一朝一夕，改变生活方式也不是一朝一夕。

见地：华侨城集团在龙岗有一个甘坑小镇，特发集团也要改造小梅沙旅游区，关内关外的这两个小镇有什么区别？

宋丁：小镇越往外走越休闲，容积率越低，只是功能的实现上不太一样，有所差别，但并没有什么根本差别，仅是产业链的不同配置而已。

见地：华侨城集团把云南设为第二总部，段先念对云南寄予了厚望，怎么评价华侨城的改变？

宋丁：华侨城在过去20多年，把游客量做到亚洲第一、世界第四，这点是可以肯定的。它去年拿了5000多亿的项目，后来又提出“100个美丽乡村计划”，力度是蛮大的。

但华侨城以往的成功并不代表未来也能成功，最终得由市场来决定。如果华侨城不遵从市场规律，漫天布局，不排除中间有那么几个不是那么成功。小镇是一个很复合的东西，不是单纯的旅游区，华侨城过去是一个旅游商的模式，开发小镇是一个城市文化商的概念，这些并不是华侨城的长项。

云南在早些年就提出要打造100个旅游小镇，过去都是按东部华侨城那种大的生态旅游区的模式走，前期也投入了二三十亿进去了。从目前的效果来看，并不太理想。华侨城接棒要跳出这种困境，重新在特色小镇上寻找新的发展路径，这对华侨城是一个艰苦的探索。

“以投机心态建小镇的企业，市场会惩罚他”

见地君：小镇现在风生水起，许多专家认为开发商有跟风的嫌疑，你怎么看？

宋丁：现在的大企业都在打小镇的名义开发，我认为再过五年，那些只是以投机的心态建小镇的企业，市场会惩罚他的。你投了很大的资金，但收益甚微而且前景很暗淡，那时候再改就来不及了。

小镇是有风险的。每个小镇都是有特色的，差异化的，如果千篇一律就留不住人，如果这个小镇非常有特色，就会有很多发展的机会，如果在这个小镇生活很安逸，赚钱比城里多，房子比城里大，我一定要去你大城市干什么？

这是城镇化发展的理想模式。现在就希望构建的模式与理论尽量吻合，不需要现在讲一大堆小镇理念，很漂亮浮华，结果出来的东西越来越遥远，那时候再修补成本就会很高。风险在执行过程中，理念是没错的。