“商户看我们是央企干部，但是我们不敢摆架子，危机感很强。”行政级别为厅级的大悦城董事长周政说。3月16日，大悦城（00207.HK）在上海的第二座商场启动招商，周政带着10位区域总经理赶来为项目站台。

2016年11月，大悦城完成了公司历史上最大一笔并购——14亿元收购了上海市普陀区12万平方米的长风景畔广场。现在它被命名为“长风大悦城”，是全国第十座大悦城。

大悦城对项目的改造在收购的第二个月就开始了，“边营业，边改造”，外立面、动线、中庭、内装都进行大刀阔斧的调整。据透露，大悦城为此投入了3亿元。

当然，救活一座购物中心最核心的还是改变运营方式——2015年，这个购物中心让运营商亏损了2.91亿元，大悦城如何能赚到钱呢？

长风大悦城总经理危建平介绍，长风大悦城的项目定位将最大的目标客群锁定于都市女性，整个项目的主题为“她的理想城池”，并以此为基础进行四大空间划分——OL社交场、女主生活圈、美食不下线以及运动图书馆，增加商场的可逛性和趣味性。

此外，长风大悦城新引入200余家品牌为这一定位服务。项目的业态将面临大幅调整，零售只占50%，餐饮和服务则占到了45%。

静安大悦城的屋顶摩天轮让项目的辨识度非常高，已经成为著名的地标。这一次，长风大悦城将推出一条上海唯一的顶楼观光跑道，以此为项目地标，并与周边环境相契合——旁边的长风公园是上海著名的运动场所。

“改造之后，项目的租金将会增长35%。这是比较确定的。”危建平介绍，2016年，危建平主持了静安大悦城的改造，根据公告，改造后租金同比上升了20%。

上海长风这样的项目，代表着大悦城的速度。

到2017年12月，仅仅用时一年，改造就将完成，这还是在商场不停业的情况下。而如果是大悦城买地修建，可能需要三年才能开业，之后还要花三年时间“养商”，才可能让现金流转正。

多年来，大悦城一直在试图破解速度的桎梏。2010年，大悦城教父宁高宁就已经提出了20城的口号，但是迄今为止开业的购物中心只有十个。

按照大悦城公开的计划，2020年旗下的购物中心将达到20个。不过在这次采访中，董事长周政认为，2022年达到30个也是一个可以实现的目标。未来几年，大悦城以拿地或并购方式进行全国扩张，如果拿地，战略重点是综合体。一线城市是首选，也会进入有潜力的三线城市。

2016年7月，大悦城迈出了加速最重要的一步。它把4家大悦城和其他两个项目打包，创建了一个核心基金，把基金49%的份额以92.3亿元的价格卖给了GIC和中国人寿。周政告诉界面新闻记者，未来可能会将新的项目放入核心基金中，而办公楼将会视回报率的情况进行处理。

降低持股比例后，大悦城可以用同样的资金撬动更多的项目，甚至可以实现无股操盘。

界面新闻记者了解到，昆明螺狮湾大悦城和贵阳大悦城是以酒店管理公司的模式进行的，大悦城拥有锁定价格的收购权。即使退出，也有资产增值分成。

但是，目前看来，大悦城的速度依然有待提高。如果要实现20城的目标，大悦城每年要开两到三个项目。按照大悦城此次披露的资料，筹备的项目仅有四个。杭州、昆明和贵阳开业日期基本在2017年年底到2018年10月，西安大悦城还没有开业的日期规划。