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广州楼市迎来最严调控 四大一线城市集体“认房认贷”

最近几个月快速上涨的房价令地方政府压力加大,史上最严政策顺势出台。

图片来源:视觉中国

被认为是一线城市中“价格洼地”的广州市场,在春节后二手房成交火爆的刺激下,更严厉的调控政策也不期而至。

紧随北京发布“认房认贷”新政之后,广州在3月17日深夜也出台了升级版的限购新政——自3月18日起,无房无贷者,首付最低3成;无房有贷款记录者,首付最低4成;有房无贷款记录者,或者首套房贷还清者,首付最低5成;首套未还清的则首付最低7成,同时外地户籍需要5年纳税或社保证明,此前的政策是需要3年。

至此,北上广深四大一线城市的楼市调控政策均采取了“认房又认贷”。在无房无贷且是首套房的首付方面,广州和深圳执行三成,北京和上海则是35%。

作为去年国庆期间并未加码限购限贷政策的一线城市,广州房价最近几个月连续环比上涨的趋势令地方政府调控压力加大。去年底土地市场的高温也加剧了今年调控趋紧的预期,最近半个月以来,关于广州调控即将升级的讨论也不绝于耳。

国家统计局最新发布的2月房价统计显示,广州市2月的二手住宅价格环比上涨2.7%,同比大幅上涨近三成,这还是包括了外围区域较低成交价的统计结果,如果只看中心六区,这一涨幅将高达近五成。

作为拥有从化和增城两大外围不限购区域的一线城市,广州的总体新房成交均价一直在看似非常合理的区间。自去年国庆期间广州强调稳定楼市政策后,从11月到今年2月,广州的新房网签均价基本稳定在1.6万/平方米,这一价格不仅远低于北上深,也远不及南京、杭州等热点二线城市。

出现这一状况的事实是,广州核心区的新房因为严格的限价政策,迟迟拿不到预售证,中心城区更是无房可卖,主要的外围成交区域新黄浦和南沙均价不到2万,从而拉低了广州的整体均价。在广州去年至今能够上市销售的新房中,多为郊区盘,如增城、从化、萝岗、南沙等外围新生区域。

与看似稳定的新房市场相比,广州的二手房市场却持续升温。根据广州市住建委的数据显示,2016年二手住宅买卖的备案宗数为12.99万宗,同比增加59%,达到历史峰值。

到了今年前两个月,广州核心地段的二手房价格已经同比大幅上涨到六成以上。合富辉煌地产研究院发布的一份报告显示,2017年前两个月,广州中心五区的二手住宅成交均价已接近4万/平方米,同比2016年上涨近万元,涨幅超过三成。

也就说,如果要在广州中心区购买一套不错的100平左右的三居室,价格要超过400万元,而2016年同期只需300万元左右。如果是最核心的珠江新城,涨幅则更高。

此次广州加码堪称史上最严的限购政策后,依然为因社保年限提高而失去资格的外地人留下了空间。外围两区的从化和增城区依然不执行限购。

这次影响较大的还是外地人3年社保变为5年,很大一批人将失去购房资格,成交量会出现至少两三成的下降,房价则会阶段性到顶,未来随着观望情绪的加重以及开发商预期的改变,房价有望趋于平稳。

合富地产研究院顾问黎文江认为,这一政策缺口是出于疏散广州中心城区人口的考虑。社保提高到5年后,很大一部分外地人的购房需求会外溢到周边地区,不限购的增城和从化能承接这部分需求。

但如今的情况却是,增城目前的新增货量也不多。3月29日,增城将有三宗地块出让,目前还未开拍就已突破历史楼面价纪录,在限购加码因素的叠加下,今后增城区域的房价或许也会走进上升通道。

在多数市场人士看来,相比其他一线城市,甚至个别的二线城市,广州的房地产市场在全国范围内是一个突出的正面典型,房价总体较为理性,也是一线城市中的“价格洼地”,只是最近数月有快速上涨压力,这与广州市采取的严格限购限贷措施以及充足的土地供应,以此来预防楼市过热的现象有关。

但新政出台之前,如今的广州市场明显处于快速补涨阶段,中心区域在无新房可售的状态下,二手房价急剧上升。感受到明显压力后,政府这次深夜出台的“认房又认贷”政策,将让广州的政策向北上深看齐,短期内市场或许会出现明显降温。

广州的市场行情并不是孤例,今年以来,包括北京、广州、杭州、南京在内的各主要城市接连加码限购限贷政策,就是要为从春节过后依然火热的楼市降温,限购限贷政策更趋严格,也直指楼市中依然存在过高的杠杆现象。

从去年国庆期间多数核心城市重启调控,到如今半年内调控再度升级,中国的房地产市场又进入到了新一轮史上最严格的调控周期,过快上涨的房价能因此趋于平稳和理性吗?相信每个人心中都有自己的答案。

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