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碧桂园不再提行业第一 回应称森林城市“守规守法”正常推进

他说森林城市“守规守法”,并未受到影响。

图片来源:视觉中国

“哪里有市场,哪里就有碧桂园。”

3月22日,碧桂园(02007.HK)总裁莫斌用这句话形象的总结了它们的战略安排,也正是在这种突进的思路下,这家房企2016年进入了行业前三。

过去的2016年,是碧桂园业绩翻倍增长的一年。它们通过极致的营销方式、有着巨大奖励刺激的项目跟投制度,以及一二三四五线城市全线出击的布局,完成了三千亿元规模的跨越,并有望依托这种战略成为行业第一的有力挑战者。

或许是业绩创新高的喜悦,让此前甚少出席业绩发布会的碧桂园主席杨国强亲自前来。而相比以往,碧桂园今年出席的管理层变化较大——老板亲自出席外,主管营销的副总裁程光煜也首次出现,不过以往均出席的联系总裁朱荣斌却未现身,他在此前被杨老板任命为“一线城市事业部”负责人。

今年前两个月,碧桂园凭借积极的营销策略已经实现了销售872.6亿元,暂居行业第一,多数市场人士看好它们会更进一步,大有赶超恒大、万科之势。但杨国强却称,外界说的行业第一,他们并没有这样想,只是希望争取比目标做的好,市场有很多变数,不能信口开河,最后做不到会没有面子。

杨国强所说的目标,是他们今年预定的4000亿元销售额。根据碧桂园今年的可售货量而言,这一规模还是偏于保守。通过2016年几乎每天新增一个项目的节奏,碧桂园共花费1775亿元拿下了8752万平方米的土地,年末土地储备已高达1.66亿平方米,这一规模或许仅次于同样在土地市场投入巨大的恒大地产。

庞大的土地储备让碧桂园如今的可售货值充足。它们目标市场为一二线城市的项目预计可在今年及以后提供约7150亿元的货量,而目标市场为三四线城市的项目则预计可供货4836亿元。

按照如今的销售趋势和货值储备量,碧桂园今年依然有望实现突破。杨国强对此表示,如果到了年中,真的能够达到预期销售目标,还会进行调整。2016年8月,碧桂园曾进行了调整,将销售目标从1680亿元提至2200亿元。

2017年,碧桂园依然延续着进取的拿地政策,它们获取土地的现金支出预算约为1500亿。而在今年前两个月,这一投入已超过300亿元,几乎仍保持着每天新增一个项目的速度。

在如今碧桂园所拿的每一个项目中,都会强制的采取跟投制度,这一制度在杨国强看来正是它们去年业绩取得突破发展的重要原因。从2014年10月起,碧桂园所有新获取的项目均要采取跟投机制,集团和项目管理层需跟投不超过15%的项目股权。

截至去年底,碧桂园已经有583个项目引入了合伙人机制,310个项目开盘在售,累计合同销售额2612亿元,开盘项目的平均开盘时间缩短为6.2个月,签约净利润率约为12%,年化自有资金收益率更是高达78%,现金流回正周期为8.4个月。

除在国内有机会的市场进一步扩张外,海外战略正逐渐成为碧桂园不可或缺的一部分。截至目前,它们已在马来西亚、澳大利亚、印尼布局了6个项目,其中马来西亚重金落下四子,备受关注的森林城市就位于其中。

如今海外项目已被碧桂园看作是今后利润增长重要的支点,这些项目有着比国内普遍更高的利润率。森林城市目前已售部分的净利润率水平就远高于一般国内开发项目,碧桂园的数据显示超过了20%,而它们去年整体的净利润仅为8.9%。

但这个项目庞大的体量和超长的开发周期,以及一些未知的因素在日前引发了外界关注。对于马来西亚森林城市项目近期受外汇管制而暂停销售的疑问,杨国强回应称,这个项目是“以销定产”,它们有足够的能力做好,经营都是守规守法,并且整个项目很大,是要卖给全世界的,并不仅仅是国内客户。

莫斌则介绍称,碧桂园在海外市场的布局正逐步收获成果,与马来西亚柔佛州政府合资开发森林城市,目前已拥有规划面积约为20平方公里,会根据市场反应滚动式地推进项目建设,目前已经实现现金流回正。海外项目整体不会影响今年的业绩。

他在回答界面新闻关于森林城市销售是否受影响的追问时,依然表示这个项目正守法合规持续地向前发展,如今并未受到影响。

在发布会上,杨国强再一次表达了希望将森林城市建成世界城市榜样的初衷,他认为中国人下南洋,建造一座未来城市,是值得骄傲的事情。同时他们在其他国家做的其他项目,也都是面向当地市场的。

这个远离本土两千多公里的森林城市,最终是否能成为杨国强心中的理想之城,仍需长时间考验。

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