许久不聊公寓，上次写了公寓大败局，一帮小愤青吆五喝六的说这都是一派胡言。然而，半年时间还没到，入住率再次走低，杭州严打、北深拆违、上海即将批量斩首。政策及商业模式的风险，开始对公寓行业产生强力冲击。

政策的事情八仙过海，这里不做探讨。而商业模式的高级护城河又要如何建立？借着愚人节，我以两个有名的企业为例，来给大家讲一些模拟的套路。此处郑重提醒，以下内容都是我瞎编出来的，咱们就以玩笑的形式开一开脑洞。

1、

有家房地产经纪公司叫链家，旗下有个自如是专门做公寓的。如果让我来做，我就让自如的商拓团队去市场上打价格战，各种加价抢竞品房源。例如房东报价5000元/月，我加500元，5500元/月拿下这个房。因为加价拿房，这间房实际我只能租到5200元/月，每个月亏300元，每年亏3600元，十年亏3.6万元。

这个时候行业内都会觉得我是个凯子，那么正好，我也把自己装的像个凯子一样。我跟行业里的人聊规模效应，说我要融资，烧钱只是为了抢规模。这里没有什么毛病，所谓的互联网思维不就是这样么，会有人信的。

接下来就是开脑洞的时间了。比如，我的自如就是亏损的，但是我不在全国做，只在北京、上海、深圳做，因为这三个城市房价贵，而且二手房交易量大。然后我去跟房东签十年托管合同，十年内如果房东想卖房子，OK，交违约金给我。当然，大家都是合作这么多年的客户，我怎么好强收违约金呢？

接下来，我就准备一个不收违约金的方案：把这个房子交给链家来卖。尽管现在北京、上海、深圳想买一套200万的房子很难，但我们就权当这个房子售价200万，链家收取中介费2%，也就是4万元。所以，十年期间这间房子只要交易一次，那我链家的盘面就是不亏的。

除中介费之外，这里还涉及到过户手续费、契税、个税、登记费、过户费、评估费、抵押登记费、代办按揭费等等费用。其中有一些是ZF收取的，剩余的我能调动出多少，就要看自身实力了。

其实这个道理很简单，就是押注未来是二手房交易的天下。2016年，北京市二手住宅网签总量达27.24万套。北京市面上比较常见的房屋中介机构收取2.7%佣金，其中2.2%的中介费和0.5%的保障服务费——如果以每套房价格500万元，总房款2.7%的比例计算中介费，北京市一年的房屋中介费用约为367.74亿元。

用补贴的方式控制二手房源，就意味着控制住了二手房交易中介费。未来自如永远是亏损的，而我链家会独立上市，财报会越做越漂亮，资本市场上的种种运作空间会越来越大。

2、

第一个故事意淫完了，我们来第二个。

有个企业叫做华平投资集团，还有个品牌公寓叫做魔方公寓。魔方公寓的A轮、B轮、C轮都有华平投资参与，最后拿下魔方中国的境外上市主体——魔方公寓（开曼）63.69%股权。

控股之后干什么呢？如果让我来做，华平投资本身就有物业，A轮、B轮、C轮我都不用全部给现金，一部分现金+一部分物业做为资源折换。但送出去的物业肯定不是最好的，最好的我一定留给自己，做高端公寓也好，做什么都好，送出去的是我自己盘不活的物业。

那么这些我自己盘不活的物业给魔方又有什么用呢？做资产证券化，发个ABS。信托资金池为魔方中国及其魔方北京、魔方上海、魔方广州3个子公司经营的30处物业的部分公寓，未来三年的租金收入；入池房间数为4014间，以“特定门牌号的公寓”所产生的租金收入作为入池资产。

魔方公寓全国算上在建房间一共有3万间，第一波我就求稳，拿出北上广三处做到比较好的公寓，预期年化5%。如果项目好，年化5%已经很低了，接下来为不好盘活的物业铺路。

所谓的盘不活的物业，就是租也租不掉，卖也卖不掉。用来做成公寓，交给魔方托管，最后再打入ABS包中。魔方公寓的品牌加上其ABS之前稳健的收益率，让这些闲置物业直接发挥了资本价值——因为魔方公寓的模式，意味着其没有不动产或资产类担保，即使有也是授信类或是很小，银行不会轻易放款给魔方公寓；即使最终放款给了魔方公寓，按标准利率算也要超过5个点，加上手续费及杂费，利率还会更高。

到此，从闲置物业盘活到资金上的血液循环整个脉络打通。这种玩法多高级，单就模拟一下我都觉得很激动。

好了，第二个故事意淫完，大家愚人节快乐。