文｜365龙江楼市 开发运营组

地段永远是衡量房价的标准，关乎你家房子的流通性。然而，流通性+保值性=安全性。

为什么这样说？

就像北上广深和二、三线城市同样品质的房子比，产品品质相当，但不同的地段，房价就是云泥之别，不同的地段，与之匹配的资源不同，造就了不同的房价梯度。

想知道你家地段值多少钱？

安全边界

看板块的城市安全边界。

2023年，哈尔滨的城镇化率早已突破71%，城市的发展由环城的“摊大饼”改为了主城的“填空题”，所以城市发展安全边界，决定着你的房子有没有人接手，即流通性。在城市安全边界范围内的板块，流通性与保值性较好，无论在哪里买，都不用担心无人接手。

哈尔滨的城市安全边界，大致在城中心向外辐射的10km范围内。

哈尔滨有10个板块在安全边界范围内：

哈西板块、群力东板块、乐松板块、世茂板块、学府路板块、劳动公园板块、东二环板块、松浦板块、群力西板块、东南板块≤10km；10km＜新香坊板块、哈东新城板块、深哈板块、利民东板块、利民西板块。

像哈西、群力东、乐松、学府路等核心地段是经济活动最集中的区域，群力西板块目前则是哈尔滨“三代产品”聚集地，拥有产品竞争力。距离城中心10km以内的板块，都是在安全边界范围内，可以放心“出手”。距离城中心超过10km的板块，不是不能买，而是需要慎重考虑。

买房看板块的城市安全边界，这代表了你的房子有没有流通性。

地段能级

一个板块刚“面世”时，房价并不等于地段价值，而是等于地段价值的预期，即，一个板块配套的兑现程度。

板块成熟度，是对一个板块配套兑现度高低的衡量，其中涉及五大基本因素：学校占35%、地铁占30%、商业占20%、公园占10%、医疗占5%。

评分标准（以下表格评分标准一致）

1、学校、地铁、商业、公园、医疗，分别赋比重值为35%、30%、20%、10%、5%。

2、学校：具备基础学校记6分，名校加4分（在建记4分）。

3、地铁：具备1条地铁记5分、两条地铁记10分。

4、商业：具备基础生活配套记4分，成熟生活配套记6分，大型商业茂加2-4分（根据商业等级赋分）。

5、公园：基本生态公园2分，升级生态公园加3分，具备江景资源加5分。

6、医疗：区域级医院、在建医院记6分，已建三甲医院记10分。

详见《破解房价密码！5、6、7、8、9……》

1、刚需板块的成熟度

刚需部分，共有八大板块同处一个梯队——

根据刚需板块的成熟度：南＞松浦＞东二环＞新香坊＞利民东＞利民西＞哈东新城＞深哈。

东南、松浦、东二环是符合“外溢线定律”的板块，紧贴主城的边，既能享受主城配套，又能买到新产品，即：东三环刚需外溢线。

新香坊板块趋于成熟，利民东、利民西的市场自成体系，哈东新城和深哈，需要以时间换空间。

2、刚改的板块成熟度

刚改部分，共有四个板块共处一个梯队之内——

根据刚改板块的成熟度：世茂＞群力西＞学府路＞劳动公园。

世茂、群力西、学府路位于西三环改善外溢线。

在刚改板块，想要醇熟生活、偏改善品质的，可以考虑世茂板块；如果想买“三代产品”的，可以考虑群力西板块；如果注重学区，可以考虑学府路板块；如果要享受“城市绿肺”，可以考虑劳动公园板块。

3、改善的板块成熟度

当下，哈尔滨能真正称得上改善板块的只有三个：

根据改善板块的成熟度：哈西＞群力东＞乐松。

地铁9号线的预期，会提升哈西的地段能级，哈西是当之无愧的“城市新中心”。群力东主打“宜居生态”，乐松位于主城核心。买板块成熟度高的板块，是买“现实”；买板块成熟度低的板块，是买“预期”，最理想的状态是：买现实，卖预期。

价值梯度

对于哈尔滨的楼市来说，楼盘的定价逻辑是一致的——

面积段与总价段，要符合板块价值梯度，这代表了大多数的购买力，你未来的房子才有流通性。

对于刚需板块来说，面积上尽量选90㎡以下的，单价9000元/㎡以内，总价80万以内属于合理范围。

刚需的梯队等级：

第一梯队：东南板块，总价在70-80万；

第二梯队：松浦、新香坊、东二环板块，总价在65-75万；

第三梯队：利民东、深哈板块，总价在50-60万；

第四梯队：利民西、哈东新城板块，总价在45-55万。

对于刚改板块来说，面积选择上参考90-120㎡，单价9000-13000元/㎡，总价在100-145万区间内。

刚改的梯队等级：

第一梯队：群力西、劳动公园板块，总价在125-135万；

第二梯队：学府路板块，总价在120-130万；

第三梯队：世茂板块，总价在115-125万。

对于改善板块来说，面积选择上普遍在120-140㎡，单价13000-16000元/㎡，总价在160-200万区间内。

改善的梯队等级：

第一梯队：哈西、群力东板块，总价在190-200万；

第二梯队：乐松板块，总价在165-175万。

在板块价值梯度的基准上——

总价段低于基本面，可以进入下一个梯度，房价更占优势；总价段高于基本面，可以进入上一个梯度，地段更占优势；宁做大池塘里的小鱼，不做小池塘里的大鱼。

简单说——

刚需板块不要选80万以上的；刚改板块不要选择100万以下的；改善板块也尽量不选160万以下的。对于购房者来说，要选择符合板块价值梯度，也就是符合主流购买力的房子，否则，流通性太差会给房子带来折损。

综合安全边界、地段能级和价值梯度，就会得出各板块的真实价值

第一梯队：哈西、群力东、乐松板块；

第二梯队：世茂、群力西、学府路、劳动公园板块；

第三梯队：东南、松浦、东二环、新香坊板块；

第四梯队：利民东、利民西、哈东新城、深哈板块。

板块能级越高，房价也越高。相应的，流动性、保值和升值潜力也越大。毕竟当下，什么都可能“缩水”，但地段最坚挺。