文 | 张馨仪

青岛市住房和城乡建设局于2025年4月30日正式发布《关于进一步明确住房“以旧换新”实施步骤的通知》，这一政策不仅对前期试点工作的制度化推进，为改善型住房需求提供更加规范化的服务和支持，更标志着这座滨海城市在房地产转型道路上迈出了制度化的关键一步。

构建市场新秩序

青岛“以旧换新”政策的核心在于建立了一套标准化的操作流程。根据官方文件，该流程包括申报登记、收购洽谈、新房认购、旧房过户、新房网签和结果公示六个环节。这种设计主要解决了传统二手房交易中流程不透明、周期不确定等问题。

在定价机制方面，政策要求实施主体委托专业评估机构对旧房进行评估，通过市场化方式确定收购价格。资金监管方面，设立了专门的交易保障机制，确保交易资金安全。这些措施都是为了降低交易风险，提升市场效率。

值得注意的是，政策对收购房源的后续安排颇具深意。将符合条件的旧房转化为保障性租赁住房，既盘活了存量资产，又完善了租赁市场供给，实现了住房资源的梯度循环。这种“代谢系统”的构建，正是存量时代最需要的市场基础设施。

培育健康市场生态

政策实施后，市场正在发生微妙而深刻的变化。通过设置“新购住房价值需高于旧房”的门槛，政策精准引导改善型需求释放；而对收购房源20年房龄的限制，则倒逼存量住房品质提升。这种双向调节，有望培育出“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的橄榄型市场结构。

从实际效果看，政策确实降低了改善型家庭的置换成本。但更深远的意义在于，它为房地产市场提供了从增量扩张向存量优化转型的实践样本。在这个过程中，政府的角色也从简单的市场调控者，转变为市场规则的制定者和交易服务的提供者。

需关注可持续性问题

任何创新政策都面临实施中的现实约束。首先是财政补贴的可持续性问题。按照现行方案，每套住房给予3万元的一次性收购补助，若按计划完成1200套的收购目标，财政支出将达到3600万元。在当前的财政形势下，这种补贴模式需要审慎评估。

其次是市场覆盖面的问题。政策主要惠及的是特定类型的住房交易，对其他类型的住房交易影响有限。如何平衡政策受益面，避免造成市场分割，是需要持续关注的问题。

此次，青岛“以旧换新”新政的意义不仅在于短期刺激市场，更在于探索建立规范化的改善型住房支持机制。通过制度化、流程化的设计，为住房市场的平稳运行提供制度保障。

这场居住革命的终极目标，是通过市场手段实现“住有所居”到“住有优居”的跃升。当更多城市加入这种探索时，中国房地产才能真正告别“大起大落”的周期性阵痛，走向可持续发展的新阶段。青岛的尝试或许不够完美，但它指明的方向，正是行业转型的必由之路。