选址是创业初期关乎公司经营成败的关键性问题之一。

最初阿里巴巴如果不是在杭州，选择北京或者上海它都很难成就今天的霸主地位。一个好的公司选址可以推动公司成功，一个失败的公司选址也可以加速公司失败。

无论哪个阶段的选址，都面临着未知的挑战，来自公司本身的或是外界的。不过套路就那么几个，下面这6条指南带你入坑。

准备好入坑了么？

Ready Go！

1

扎堆是个好现象，

创业公司不要轻易标新立异。

任何行业，一旦形成自己的聚集圈，那么一个具备人才、行业协作竞争、融资、创业服务、产业链链条等各项资源的港湾已经成形。

这也是为什么在北京找到一家IT互联网公司的可能性比上海多、为什么在华尔街找到一家世界级的基金公司的可能性要比其它任何地方都要高、为什么在温州找到生产运动鞋的公司的可能性远远地要高于其它地方的原因之一。

创业初期，与其历经千难万险去创造出一个新的扎堆地，不如想一下如何去利用现有的扎堆资源来壮大自己。最接近成功的路，不是去走出一条新路，而是那条被人走过最多的路。

附：北京2016年各商务区租户热点行业分布图

ps：如果你既有人脉又不缺钱，你可以去试着造作一下。

2

不要轻易跟

互联网巨头做邻居，

除非你有这个实力和需求点。

这也是为什么开在麦当劳旁边的永远是肯德基，而不是德克士的原因。

成熟公司的选址以及陌生行业的选址跟创业公司选址完全不同。成熟公司的选址很大意义上是一种投资行为，相对应不同行业之间公司选址差异很大，譬如餐饮行业选址的看重客流量和区域繁华程度，而互联网行业选址更看中资本和政策。

选址不能一味地跟风，要学会看事情的因果逻辑，而不是表面现象。

ps：百度、新浪、搜狐等互联网巨头公司聚集的海淀上地，似乎是创业互联网公司选址的一个好地方。但是，考虑到短期内的交通不便利、配套不完善、入园门槛高以及办公租金住房租金上涨明显等问题，这里并不是什么好的选择。

3

不要对扩租抱100%的希望，

但是要学会小成本试错、迅速调整。

这一点对于任何公司的选址都成立。

一个真实的案例，一家大型游戏公司因为上市的原因一下子租了两万五千平方，但是上市没有成功，房子空出一万平方。这是一个大成本的试错案例，毕竟近一万平米的办公面积成本负担不是小数，那么如何迅速调整呢？

1）考虑能否调用公司其他部门过来使用是否能足够填充；

2）考虑能否实现合法转租或分租给其他公司；

3）如若不能，首先考虑同物业方进行协商，其次对违约金成本同空置面积损失情况进行估算，以求得最佳解决方法。

ps：企业在选址与租房过程当中，建议考虑在合同约定上有个关联公司，约定租房时关联企业可以使用，子公司可以使用，所谓的关联是指，两家公司有个战略合作协议，可以实现合法转租的法律关系。

4

不要高估自己的预算，

也不要忽略员工的满意度。

选址的预算涵盖很多项，包含租金、物业管理费、税金及装修、家具、企业的办公硬件设施等等，但是这都不会是实际交付的最终结果。

交付的时候，每一个小地方的改动都会造成成本的巨大变动。比如，部分写字楼有着指定的工程商或施工方，针对消防改动、电网施工等方面，这一资费的范围从几千块钱到几万块钱不等，视大厦而定。

而且装修也会占到很大一部分预算。有资料显示，在使用年限不够久的情况下，装修费用会令其租金成本新增1至2元/年/平方米。

需要强调的是员工离职这一项很有可能产生的额外成本。选址直接影响员工的生活，并使得员工滋生离职的欲望。从员工的满意度上来讲，并不是需要公司讨好每一位员工，但至少不能引起公司的骨干以及大多数员工不满。

ps：

有统计数据显示，员工的离职成本大约是这位员工年工资的150%。核心人才的流失，至少有2个月的新员工招聘期、3个月的适应期，6个月的融入期。

此外，还有相当于4个月工资的招聘费用，超过40%的失败率。更为恐怖的是，一个员工离职会引起大约3个员工产生离职的想法。

5

办公租赁也分淡季旺季

和区域发展阶段。

一般来说，一年的3-5月是旺季，1-2月是淡季，具体上也会根据供需情况变化。如果你有幸赶上淡季，那么恭喜你，你的租金相对便宜了那么一点。

资料来源：网络

不同区域的发展阶段不同，对应的价格区段也不同。以望京区域为例，在从非核心区到核心扩展期的蜕变期间，望京租金从2010年的100元/平米上涨至2016年的258.4元/平米，6年的时间内，租金上翻了1.5倍。

资料来源：仲量联行北京研究部

注释：核心区是最成熟的区域，核心扩展区指处于迅速成熟阶段的办公楼区域。

ps：在未来5到7年间，北京中心城区将会出现大量新增供应的前体下，仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂预测称“在未来三到五年，CBD的办公楼租金将下跌15%。”

6

“跳单”不是问题，

但风险要提前预防。

所谓跳单是指买家通过中介获取信息后跳过中介，私下和业主进行写字楼交易的行为。写字楼租赁中的跳单行为并不少见，但是跳单行为存在很大的产权和法律风险。

一方面，对于缺乏足够识别能力、没有经验的公司选址，“跳单”这种捡便宜的行为，无法对写字楼进行专业的判断，比如房产税费和产权等方面，甚至可能被楼财两空。

另一方面，通过中介获取信息前是否有签订写字楼出售的居间合同以及支付相应订金，如果有签订居间行合同，“跳单”行为有面临法律制裁和赔偿订金的可能性。

ps：写字楼出售的居间合同并非强制签订。