文 | 白杨

五月的哈尔滨丁香、杏花次第绽放，馥郁花香浸润着大街小巷。这座北国冰城在春日暖阳下迎来了生机盎然的自然盛景，其房地产市场也迎来属于自己的“花开时节”。年初，市场还弥漫着“倒春寒” 的冷意，随后便在政策驱动与市场内生动力的共同作用下，迎来“小阳春” 的回暖态势，新房、二手房市场走出了一条充满“量价博弈”的微妙曲线，展现出复杂而独特的复苏图景。

数据是市场变化最直观的表达。2025年1月至2月，哈尔滨市商品房销售面积、金额、价格较2024年同期增速均由负转正，全市9区9县（市）新房销售面积同比增长8.8%；金额同比增长21.4%；均价同+比增长11.6%。

“量价齐升”背后，既有政策“组合拳”的强心剂，也有冰雪旅游带来的意外流量。而4月数据更显韧性：新房均价10259元/㎡环比持平，二手房成交6769套同比增3.47%，市场从“止跌回稳”正式转向“企稳回升”。

然而，这场回暖并非“大水漫灌”。3月“春绽尔滨”促销活动中，1万元购房补贴与公积金首付比例下调（二套房首付20%）的组合，精准戳中刚需和改善群体的痛点。活动期间，主城六区新房销售面积达17.72万平方米，销售套数1622套，销售金额达17.94亿元，较2024年同期呈现增长态势。

但这串数字背后藏着两个隐秘逻辑：“三代盘”收割改善需求，政策红包催动置换链条。这里提到的 “三代盘”，主要是指契合家庭代际居住需求、注重空间功能性与舒适性升级的改善型楼盘，它们凭借更优质的产品设计和配套，有效收割了改善需求，同时政策优惠也极大地催动了置换链条的运转。

新房市场：改善型项目领跑，区域分化显著

改善类项目成为新房市场的 “扛旗者”。以松北区的 “银河壹号首府” 为例，一季度销售额突破亿元大关。项目营销总监田一书介绍，周边社区有换房改善需求的客户成为购房主力，市场热度的提升促使项目在春节后两次上调价格。南岗的汇龙・宸樾壹号院同样表现亮眼，2月份成交99套，3月份成交128套，单月销售额突破2亿元，一季度总销售达3.7亿元，目前一期整体去化率已达80% 。

但市场分化从未消失。房天下数据显示，4月用户最关注的单价区间仍是8000元/㎡以下，占比69.23%，同时群力、哈西商圈以交通和学区优势霸榜热搜。刚需与改善的“双轨并行”，恰是哈尔滨楼市结构性复苏的缩影。

不过，这场狂欢带着鲜明的地域烙印。当道里区新房均价冲上13061元/㎡时，道外区却因部分项目清尾特惠，成交价同比下跌至9031元/㎡。楼市分化像极了哈尔滨的天气：热门板块沐浴政策春风，而老城区仍在消化库存寒流。

二手房市场：呈现“量升价稳”特征

与新房市场的“高举高打”不同，二手房市场正在经历一场静默的“效率革命”，呈现“量升价稳”特征。大盛地产营销总监郝景坤表示：“1-2月份，哈尔滨的二手房市场非常好，成交量同比去年提升了接近80%，3月份也不错，成交量同比提升约30%。平均每天成交30单，每个月有近千套成交。”

整体数据来看，一季度哈尔滨主城六区成交二手房13435套，同比上涨6.06%；成交面积113.01万平方米，同比增长4.43%；但成交均价却同比下跌10.55%至5657元/㎡。这串矛盾的数据或许揭示了一个真相：哈尔滨楼市正用价格换取成交速度。

4月数据显示，成交周期从20-30天压缩至15-20天，部分热门板块如道里、群力，从挂牌到签约仅需7天。某中介店长坦言：“现在房东都学精了，报价直接对标新房促销价。”这种“价格倒挂”策略让二手市场成了刚需的抄底战场。

其中刚需作为绝对主力，超60%购房者为首次置业或婚房需求，学区成硬通货。中海云麓公馆的公寓产品，民水民电，总价不高，最主要的是，对口学校为继红小学哈西第二校区，属于哈尔滨的热门名校，哪怕价格坚挺也遭“秒杀”；而道外区凭借价格优势优势，吸引预算有限的年轻人“抄底”上车。

不过，虚假房源、价格战等乱象仍困扰市场，有中介吐槽：“同行为了抢客，连送家电都卷成送车位了”。

政策组合拳发力，驱动市场协同升温

在全国市场方面，存量房成为了拉动楼市企稳的核心力量。 在自然资源部举办的4月份例行新闻发布会上，最新公布的2025年一季度数据显示，全国办理不动产登记业务2014.1万件，办理新建商品房转移登记238.7万件，同比减少12.1%；办理存量商品房转移登记164.6万件，同比增长34.7%。

5月7日，国务院新闻办公室的一纸新政，给楼市再添变量：降准0.5个百分点释放万亿流动性，公积金利率下调0.25个百分点，政策利率“三箭齐发”。对于哈尔滨而言，这无异于“精准滴灌”，低利率环境将进一步降低购房门槛，而公积金新政（二套房首付20%）与“卖旧换新”政策的叠加，或刺激改善需求二次释放。

不过，乐观中仍需冷思考。现阶段，哈尔滨主城六区二手房库存去化周期延长至10个月，部分区域（松北区）超过15个月。此外，部分新房降价促销也挤压了二手房市场，部分非核心区项目仍靠“以价换量”求生。

但哈尔滨楼市的反应远比政策设计复杂，一位连锁中介的店长表示：“0.25%的公积金利率下调，在改善型买家眼里是锦上添花，在刚需眼中却杯水车薪。”当改善产品用一个个新概念重新定义好房子时，或许该问问：那些总价不过50万的二手房买家，他们对好房子的定义又是什么？