文｜迈点

6月初，长沙租客小何的房东主动提出月租金降低200元，此前她已连续四年准时交租;江西的九九在退租谈判中，房东迅速将月租从2000元降至1800元挽留。与此同时，广州房东老白位于佛山的一套四室两厅，租金从2021年的2000元降至1500元，仍空置大半年无人问津。

这些看似孤立的个案，背后是全国住房租赁市场的深刻变局。中指研究院数据显示，2025年一季度，全国50城住宅平均月租金同比下跌3.4%，租金水平已回落至2019年。而另一股力量——保障性租赁住房正以超预期速度入市， “十四五”期间筹建的870万套保租房已完成92%，2025年前四个月全国新开工保租房达42万套。

在房租普降与保租房崛起的双重夹击下，二房东不再是被动承受冲击的群体，而是主动寻求转型的市场参与者——他们正经历从“赚取租金差价”到“输出管理服务”的艰难转身。

房租普降，供求关系逆转，租客时代来临

住房租赁市场正经历一场无声的“权力转移”。正如某房产中介所说：“以前一房难求，不愁没得做，还要挑客人，现在是租客挑我们了。”

这一转变背后是供需结构的根本性调整。

一方面，房源激增，库存压力凸显。数据显示，2024年10月至2025年2月，仅广州一地出租房源挂牌量增加16,116套，增幅16%;2025年一季度全国55城租赁房源库存量同比激增45%，平均成交周期延长至45天。

另一方面，租客收缩，租房需求下降。一线城市新增租客数量同比下降21%，3500元/月以下低价房源成交占比达79%。

整体来看，租金下行已成全国性现象。2024年全国重点50城住宅租金累计下跌3.25%，跌幅较2023年扩大2.95个百分点;2025年2月，全国55城个人房源挂牌租金环比再跌0.24%。一线城市中，上海租金坪效下滑最显著，2025年上半年集中式公寓租金坪效较2021年累计下跌19%。

这一现象出现的背后，经济压力与消费降级是租金敏感度提升的推手。杭州城中村一房东就表示，“流动务工人口越来越少，但周围的房子越来越多……计较100块钱租金可能导致房子空置半年，损失更大。” 这种理性计算正迫使更多房东主动让利。

保租房供应高峰，低价房源的“鲶鱼效应”

2025年作为“十四五”收官之年，35个重点城市加速完成保租房筹集指标。辽宁省计划2025-2027年通过收购存量商品房新增12万套配租型保障性住房，其中2025年新增4.5万套;北京2025年计划建设筹集保障性租赁住房5万套、竣工各类保障房8万套;山东确保2025年底前建成交付保障性租赁住房10万套以上……

保租房入市对市场产生双重效应。

一方面，其租金普遍低于同地段市场价20%-30%，直接拉低了整体租金水平。如，2025年3月，深圳南山区公示18个保租房项目共10404套房源，租金最低为市场价六折;泉州首批保租房80㎡两居室月租1500元，仅为同地段市场价的70%;昆明一居室月租低至550元。

另一方面，政府收购存量商品房用作保障房，加速了市场库存去化。2024年5月，央行新设立3000亿元保障性住房再贷款，为各地收购存量房提供了重要资金支持。例如，国家开发银行大连市分行已发放辽宁省首笔符合保障性住房再贷款政策的贷款1.71亿元，支持收购1126套商品房转为保障性租赁用房。

多重利好下，全国保租房迎来供应高峰期。数据显示，截至4月底，全国新开工保租房42万套，创同期历史新高。

保租房直接分流市场化房源需求。其一，保租房租金也在下调，例如，5月30日河北保定西湖新城管理方发布“关于下调保租房租金价格的通告”，提出将目前西湖新城(A区B区)660套公开出租的保租房租金由平均10元/平方米/月，下调至平均8.8元/平方米/月(实行一房一价);其二，短板项目也在通过模式创新增强竞争力，如青岛首创“保障房+邻里中心”模式，在京口路项目配建托育、商业设施提升吸引力;而优质保租房项目仍是一房难求，例如，上海城投宽庭·江湾社区出租率达98%。这些项目为新市民提供高性价比选择，也重塑着租赁市场的定价逻辑。

二房东转型，从“高杠杆扩张”到“精细化服务”

面对租金下行与保租房分流，二房东群体正在经历一场生存模式的重构。传统“高收低租”的资金游戏难以为继——以广州黄埔为例，2023至2025年租金从53.34元/㎡/月跌至41元/㎡/月，跌幅23%，直接击穿二房东的盈利底线。

在此背景下，二房东被迫用服务溢价替代租金溢价。一方面，通过降价挽留住客;另一方面，通过为租客提供深度保洁、维修响应、智能门锁等增值服务，提升续租率;此外，从签约一年转向半年、季度、月度签约，满足不同租客需求，降低房屋空置率，毕竟“租房是一门时间生意”。

对二房东而言，暴利时代已成过去时，如何“活下去”才是现阶段的核心问题。据有关机构预测，2025年底头部5家企业市占率将从30%升至65%，区域性中小二房东80%将退出市场。

随着“十四五”保租房筹建任务接近尾声，经历深度调整的租赁市场终将回归平衡——一个由 “市场化公寓+保租房+个人房东” 构成的多元租赁生态正在形成。