上个月，沪上阿姨通过港交所上市聆讯，成为今年第四家登陆资本市场的茶饮品牌。从古茗到蜜雪冰城、霸王茶姬，再到沪上阿姨，这一年无疑是中国现制茶饮的“资本狂欢年”。

一个从上海街头走出的品牌，在短短三年间将营收做至30亿、门店拓展至9000家，依托加盟模式跑通了快速扩张的生意模型。而在当代中国购物中心的业态版图中，茶饮早已不是“可有可无的小吃”——已经是空间气质的界面、客流结构的投影、运营逻辑的信号。

过去十年，茶饮品牌经历了从街边档口到购物中心主力店、从地域性品牌到资本宠儿的剧烈跃迁。尤其是在新一线与一线城市，这一品类成为购物中心中最灵活、更新最快、也是消费者参与感最强的业态之一。

但与此同时，红利透支也在加速显现：过热扩张带来坪效下滑、复购疲软、品牌趋同、装修内卷、体验黏性不足等问题逐步显露，茶饮门店对购物中心的实际价值正在被重新审视。以下，基于我们2015–2025年对中国一线与新一线城市茶饮业态的发展脉络与空间分布的研究，结合RET睿意德商业运营实践经验，尝试解答以下三个重要问题：

茶饮业态的发展史中，哪些节点决定了其跃迁？

茶饮品牌在购物中心中的真实经营表现如何？

未来，购物中心如何正确“对待”这杯茶饮？

从“单品流量”到“空间资产”，茶饮业态的意义早已超出饮品本身。本次内容意在厘清这一转化的路径，并提出具有操作性的运营建议。

1. 2015–2025年，茶饮业态的五大跃迁阶段

十年时间，中国茶饮业态在购物中心的空间策略和产业逻辑，经历了五个结构跃迁期。回顾其发展轨迹，有助于我们理解这一业态为何能在商业空间中长期占据一席之地，为何当下又正面临增长瓶颈与逻辑反思。

茶饮业态发展演进时间线

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第一阶段（2015–2017）：从街头“流量单品”，到进驻购物中心

这一时期，蜜雪冰城、CoCo、快乐柠檬等品牌开始大规模进驻二三线城市购物中心，形成“奶茶+甜品/小吃”组合。在商业地产端，茶饮业态常作为填补边角位的“灵活补充”，租金低、要求小、可快速引流。

2015年的标志性事件，是CoCo都可的全球门店数量突破了2000家大关，新式奶茶饮品因此大火，奈雪的茶与乐乐茶也相继成立并迅速发展。同年，茶颜悦色品牌在长沙创立，通过运用复合创新思维顺势推出了最新一代立体复合型餐饮业态，为市场带来了新的活力和变化。从运营意义上讲，购物中心开始将茶饮视为吸引顾客的“轻餐饮引流项”，但此时对于如何评估和选择这类项目，仍然没有建立起标准化的评估模型。

第二阶段（2017–2019）：新茶饮崛起，业态被“重新定义”

喜茶、奈雪的茶等“第三代新茶饮”在高线城市购物中心迅速崛起，推动茶饮从“便捷饮品”向“社交消费”转变。这些品牌大多强调“品牌设计+空间体验”，首店效应明显，坪效指标远超传统饮品品牌。

2017年，喜茶正式进驻上海来福士广场，开出品牌首店即引发强烈市场反响，单日销量突破4000杯，顾客排队现象严重，最长排队时长达6小时，展现出新式茶饮品牌的强大吸引力。紧随其后，到2018年，奈雪的茶在深圳已拥有40家门店，在全国范围内门店总数达到60家，品牌整体发展迅速，并在营业额方面展现出强劲势头，月流水已超过星巴克。

茶饮业态特征转变示意

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第三阶段（2020–2021）：疫情刺激下的“品牌加速赛”

疫情期间，头部品牌开启了“爆发式扩张”与“抢位大战”。众多品牌纷纷在购物中心首层快速布局，力求占据最佳位置以吸引消费者。与此同时，中腰部品牌如茶颜悦色、霸王茶姬、书亦烧仙草等则采取了不同的策略，通过在特定区域内的密集覆盖来强化其在当地的品牌影响力，抢占消费者心智。

RET睿意德商业地产研究中心的数据显示，到2020年底，国内茶饮门店数量达到了59.6万家，其中新式茶饮门店占37.8万家，约为咖啡门店数的4倍之多。而到了2021年，中国饮品门店连锁化率达到41.8%，这一数字是中国餐饮门店整体连锁化率（18%）的2.3倍，显示出茶饮行业高度连锁化的特征。

当茶饮品牌入驻一线城市A类商圈的顶级铺位时，往往需要支付更高的租金，这也反映了这一业态的较高坪效与毛利；同时，首层茶饮门店成为购物中心“年轻化指标”，部分传统服装品牌甚至不得不为茶饮品牌让出位置，以满足市场对于新鲜、潮流消费体验的需求。

第四阶段（2022–2023）：结构拐点与“门店价值下沉”

进入2022年后，随着消费者趋于理性，饮品市场的高速增长逐渐放缓，复购频次下降，加之门店同质化现象日益严重，导致品牌坪效普遍下滑。在此背景下，多地购物中心开始重新评估茶饮在整体业态结构中的占比，逐步调整招商策略。趋势观察显示，在一线城市，部分购物中心已出现“茶饮租约到期不续、由服饰品牌补位”的现象；而在中部城市，如长沙和郑州，市场仍处于茶饮发展的红利期，低价与体验型门店并存，竞争格局更加多元；与此同时，高线城市的头部项目更倾向于保留具有品牌影响力的首店或旗舰店，加速淘汰低质、缺乏竞争力的同类品牌，推动茶饮业态向高质量方向升级。

第五阶段（2024–2025）：价值重估与“体验再定义”

当下，茶饮业态正处于“价值重估期”。购物中心对茶饮品牌的考量已不再局限于传统的门店坪效，而是更加关注“品牌差异度”、“流量链接力”以及“空间联动性”，试图通过更具战略性的布局来提升整体项目的吸引力与用户粘性。

与此同时，一系列新的业态特征正在浮现：喜茶、霸王茶姬、茉莉奶白等品牌纷纷尝试打造“空间沉浸式体验”和“文化联名”，以内容驱动消费；茶饮店也不再是孤立存在的零售单元，而是逐步融入“场景组团”，如茶饮+展览、茶饮+露营、茶饮+宠物等组合业态渐成风潮，构建出更多元的消费场景。更有部分购物中心为茶饮品牌设置联合快闪区或互动市集，进一步放大其“即时流量”的场景价值。茶饮不再是空间填充物，而是体验叙事的重要节点。

十年茶饮进化史，不仅仅是门店数的增长曲线，更是购物中心业态结构与消费文化变迁的镜像。从“流量补位”到“社交符号”，再到“空间体验节点”，茶饮业态经历了五轮演进，每一阶段都在回应不同时期的商业逻辑：从“被动占位”到“主动叙事”，这杯茶饮正成为购物中心商业价值重新定义过程中的观察窗口。

茶饮业态发展五阶段简表（2015–2025）

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2. 从“流量饮品”到“品牌共鸣”—— 消费逻辑变化与茶饮品牌的多元化

茶饮不再只是“饮品”——消费认知正在重构

过去十年，茶饮从一杯“快速满足的饮品”，逐步成为表达个性、参与社交、实现情绪补偿的符号载体。这一变化背后，是新消费代际迁移与社交内容平台算法共同推动的“饮品即媒介”趋势。

95后、Z世代成为消费主力，他们将“饮茶饮”视为日常生活中的小确幸，更愿为“品牌人格”与“场景叙事”买单；

小红书、抖音等内容平台推动，茶饮从产品层面进入“可被分享”的视觉场景，从“品类交易”转向“内容交互”；

情绪经济、颜值经济与体验经济叠加，茶饮成为“心理补偿品”而非“饮食必需品”。

消费价值进阶模型

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RET睿意德商业地产研究中心的调研数据显示：57%的茶饮消费者表示“不是口渴才买茶饮，而是为了奖励自己”；68%的Z世代茶饮用户会拍照打卡分享，超七成关注“杯子设计与品牌联名”。

品牌梯队分化：从“大单品”到“品牌宇宙”

随着赛道成熟与竞争加剧，茶饮品牌出现明显的梯度分化与多元化演化路径。

头部品牌：构建超级品牌力与复合品类边界

以喜茶、奈雪、茶百道等为代表的头部品牌，开始从“茶饮品牌”向“茶饮生活方式品牌”过渡：

构建“品牌宇宙”：推出轻食、咖啡、零售快消、联名周边；

强化空间体验：喜茶提出“茶饮文化空间”概念，进驻高端商办与文化综合体；

推进高效门店模型：奈雪自2020年推出PRO店型，通过取消现制烘焙、优化SKU（如聚焦茶饮和零售产品）实现人效提升。

中腰部品牌：深耕地域与细分人群

如书亦烧仙草、沪上阿姨、古茗等，聚焦地域强渗透与口味文化本地化：

门店下沉与供应链本地化策略同步展开；

加强社群运营与周边商圈粘性，构建“商圈定制产品”；

与区域性购物中心合作打造“区域客群专属店”。

创新品牌：场景融合与“第三空间”延展

新晋品牌如茉酸奶、霸王茶姬，强调产品创新的同时，尝试与书店、展览、运动零售等跨界合作，进入“社交+内容+零售”复合业态：

茉酸奶与现象级动漫《鬼灭之刃》联名，推出限量套餐、定制周边及主题门店，通过“二次元+茶饮”吸引年轻消费者，通过跨界联名有效提升了品牌市场影响力；

2024年10月，霸王茶姬与上海时装周合作，联合设计师陈安琪推出“茶韵东方”主题秀，将茶饮元素融入服装设计，并同步上线限定茶器周边，实现“看秀即种草”的消费转化；

霸王茶姬在东南亚市场试点“茶饮+书店”复合业态，门店内设置茶文化书籍专区，提供茶饮与阅读结合的沉浸式体验。

茶饮品牌选址逻辑进化

茶饮品牌的进化，已从“饮品产品”演进为“生活方式场景符号”，其已经不仅仅是一个“品类业态”，而是逐步进化为一个品牌生态。这也对购物中心的品牌引入策略提出了更高要求——不再只是引入一个“茶饮品牌”，而是在引入一个“流量场景”“用户关系节点”“品牌空间叙事”。购物中心也需从原有“以租金为导向”的招商逻辑，逐步过渡为“以场景共创与品牌协同”为核心的新型引入逻辑。而茶饮品牌的选址逻辑，也已从“人流最大”变为“匹配度最高”。

茶饮品牌选址逻辑示意

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3. 坪效之下的真相—— 一杯茶饮还能养活多少商场？

茶饮业态的“坪效神话”是否仍然成立？

长期以来，茶饮被视为购物中心中的“坪效王者”，凭借小面积、高频次、快决策的消费特性，被广泛引入作为提升空间动线活力的重要工具。然而，进入2023年后，业内开始出现对茶饮“坪效幻觉”的反思。根据RET睿意德商业地产研究中心的数据，2020至2021年间，购物中心内的茶饮品牌主流坪效维持在每月每平方米3-4万元，部分爆款门店甚至可达6万元；但到了2023年，新茶饮门店的日均有效服务时长已不足8小时，整体坪效同比下降了约22%，一些加盟商的投资回收周期也从原本的1.5年延长至3年乃至更长。

茶饮品牌月度坪效变化趋势

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这一变化背后，是行业日益加剧的内卷与不断攀升的成本压力共同作用所致：原材料（尤其是茶叶和乳制品）价格持续上涨，人力与租金成本同步上升；同质化竞争严重，导致门店之间相互稀释客流；诸多品牌尝试拓展咖啡、零售、甜品等多品类业务，反而拉低了主业的核心运营效率；此外，随着多数茶饮品牌从直营转向加盟扩张，不同区域的运营管理能力参差不齐，进一步加大了品牌整体的运营难度和不确定性。

茶饮品牌的“首层溢价”还能持续多久？

过去，茶饮品牌为抢占流量，往往优先选择首层、近入口的黄金位置。购物中心也乐于将茶饮作为“聚客先锋”放置在动线关键点。但在近两年，首层茶饮门店的投资回报率明显下降。因此，当前茶饮品牌扩张策略中，选址逻辑正逐步从以往的“首层通道控”转向“性价比优先”。过去一味追求黄金地段首层的趋势正在减弱，越来越多品牌开始根据客流联动与租金成本综合评估门店位置。

例如，茶百道、古茗等品牌已在部分城市将门店布局于B1层或M层，通过与超市、影院等业态联动实现导流，提升整体运营效率。而奈雪和喜茶虽在核心商圈保留首层旗舰店以维持品牌形象，但也同步推进社区型Mini Pro店型，将选址范围延伸至写字楼、医院及商办园区等高频消费场景。对于新兴品牌而言，首店仍倾向于选择核心区首层以快速建立认知，但从二店、三店开始则更加注重房租控制与坪效模型的匹配，体现出品牌在扩张过程中对成本与效益平衡的更高要求。

品牌选址变化动因示意

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茶饮品牌的“联合效应”还能放大多少价值？

茶饮是否还能有效带动整条商业动线的活化？以2024年南京、武汉、西安、郑州中二线城市的TOP10购物中心为样本，RET睿意德研究团队发现，引入2至3个不同茶饮品牌的项目，其周边同层的平均顾客停留时间提升了约15%；若将茶饮门店设置在B1至M层，还可带动下沉区域动线流量增长18%。然而，当同层出现多个同质化品牌时，其对动线的带动效应明显减弱，提升幅度仅在8%左右。这一现象表明，茶饮已不是万能的“动线流量包”，其引流效果正日益依赖于品牌组合的差异性、节奏感以及消费场景的整体营造。

茶饮在购物中心中的功能，正在经历从“快速锁客、提升坪效”的工具性角色，向“客群互动、动线调节”的运营变量转变。这一变化意味着，购物中心对茶饮业态的运营策略，也应从过去单纯关注面积配比的逻辑，升级为更加注重“品牌协同”与“客群关系管理”的综合运营思维。为此，我们建议从三个方向进行优化：

控制密度，避免内卷：优质购物中心应将茶饮品牌数量控制在3–4个以内，并确保口味定位、品牌调性与客群需求差异化；

适当下沉，优化回报：鼓励茶饮品牌向次主力层、B1层延展，通过影院、零售动线协同形成聚合效应；

场景共创，深化互动：打造“茶饮+市集”“茶饮+展览”“茶饮+运动”等复合空间，将茶饮引入更深层的用户体验体系。

结语

茶饮这一原本属于街头烟火的饮品，如今已升华为一面映照时代精神的镜子。它不仅是味觉的满足，更是欲望的象征、社交的媒介、空间的节点，甚至是一种时代的集体意识投射。从“流量幻象”走向“价值觉醒”，茶饮业态的十年沉浮，恰如一场现代商业文明的辩证运动——在资本的推动下狂飙突进，在理性的审视中回归本质。

站在这个拐点之上，我们或许可以说：真正决定一杯茶饮价值的，从来不是它的糖分与热量，而是它能否承载这个时代的情感结构、文化渴望与精神诉求。未来则属于那些不仅懂得调配风味、更善于酿造意义的品牌——它们将用一杯茶饮，煮出属于这个时代的哲学。