记者：钱隽泽

在近期举办的 “2025 房地产信托与绿色发展论坛” 线上会议中，行业专家、学者以及从业者们围绕着房地产信托在新时代背景下的发展方向，尤其是与绿色发展理念的融合，展开了热烈讨论。在当前房地产市场深度调整以及全球对可持续发展关注度持续攀升的大环境下，房地产信托行业正面临着前所未有的变革与机遇。从绿色信托产品的创新设计，到如何运用金融工具助力房地产企业实现绿色转型，再到探讨绿色金融与房地产信托融合的政策支持与市场前景，每一个话题都紧扣行业发展脉搏，为房地产信托行业在绿色发展道路上的前行提供了宝贵思路。

在探讨房地产信托产品创新方向时，“股+债”模式因其独特的风险收益结构成为专家热议焦点。根据现行《绿色信托业务分类指引（试行）》（银保监规〔2023〕1号），“权益类绿色信托”已被列为独立业务类别，要求强化股权类工具在绿色项目中的应用。行业分析师普遍认为，该模式既保留了债权投资的稳定性，又具备股权增值潜力，完全符合监管对“实质性绿色参与”的要求。

这一模式在2010年代初期就展现出其专业价值，通过灵活的收益分配机制有效平衡了当时的监管限制。在当前绿色转型背景下，面对大量需要长期资本支持的项目，其混合特性为纯债权融资难以覆盖的风险提供了创新解决方案，展现出显著的前瞻性。

从绿色信托产品创新到存量资产盘活，这一曾重塑行业格局的创新方案再度成为焦点。会后，记者第一时间连线了这位这一模式开创者，房地产信托行业的解决方案专家黄建华，试图从法律赋能的视角揭开创新实践的深层逻辑。

黄总的职业生涯，从校园时期便打下了坚实的基础。作为北京大学第一届商法法律硕士，他深入学习信托法、公司法、证券法、破产法等商法核心内容，构建起庞大而扎实的法律知识体系。在北京大学法学院教授、北京大学房地产法研究中心中方主任楼建波先生的指导下，他对房地产及信托相关法律法规的理解更为深刻，敏锐地洞察到法律与房地产信托业务之间的紧密联系，为后续的创新实践积累了宝贵的理论储备。

2011 年前后，中国房地产市场处于初级发展阶段，配套金融工具相对有限，监管体系尚在完善之中。彼时，房地产开发商融资需求极为旺盛，但银监会对房地产开发项目融资设定的 “四三二” 条件，让许多中小型房地产开发商望而却步。这些企业由于成立时间短、项目位于二三线城市等原因，难以满足严苛的融资标准，市场需求与供给之间存在巨大缺口。

在此背景下，黄总凭借对法律条文的精准解读和深刻理解，开启了房地产信托的创新之旅。他巧妙地运用法律赋予的空间，将信托资金引入房地产项目的股权投资领域。这一创新并非简单的投资方式转变，而是从法律层面重新构建了投资逻辑。

在收益分配机制设计上，黄总创新性地运用信托的分层收益原理，突破传统股权投资模式。通常股权投资是资金直接认购项目股权，而他让项目的股权认购信托的次级收益权，将市场募集的资金作为信托优先资金，保障投资者获得预期收益和本金；项目股东的股权及其他债权则作为劣后资金。这种模式不仅使信托自然成为项目股东，更将项目收益与项目方利益紧密捆绑，从法律关系上激励项目方全力推进项目发展，确保各方利益的平衡与共赢。

风险控制机制是信托投资的关键环节，黄总同样从法律合规角度出发。对项目基本情况、公司实控人进行全面细致的尽职调查，确保投资项目的合法性和真实性；同时，科学评估抵押物价值，保障在风险发生时信托资产的安全。这一系列措施从法律层面为信托投资筑起坚固防线，有效降低投资风险。

资金退出机制的设计则体现了黄总对法律规则的灵活运用。当项目方满足特定条件，如获得银行贷款资质或项目销售良好资金回笼时，信托计划启动退出程序。先分配优先级收益，再将次级收益权的项目方股权和债权原路归还，整个过程遵循法律规定，手续简便且避免了高额税收，既保障了投资者利益，又维护了信托计划的合法性和稳定性。

2011 年大业信托 “鑫成宏鼎 1 号集合资金信托计划（股权投资）”，堪称黄总创新实践的经典案例。该信托计划通过股权融资募集 35000 万元，成功助力云南建展房地产开发公司开展昆明下河梗村旧房改造项目。项目不仅顺利推进，还实现年化约 12% 的利息后平稳退出，为房地产企业解决了融资难题，也为信托行业创新发展提供了成功样本。

黄总的创新实践，在房地产信托行业掀起了变革浪潮。他开创的 “股 + 债” 投融资模式，成为众多信托机构效仿的对象，中融 - 上海金湾兆业信托产品、平安信托、百瑞信托等纷纷借鉴。这种模式为中小型房地产企业提供了新的融资渠道，推动企业突破发展瓶颈，促进了房地产市场的繁荣；也为信托行业开辟了全新的商业模式，拓宽了业务边界，推动信托行业走向新的发展阶段。

在法律赋能的视角下，黄总的创新实践为房地产信托行业带来了新的发展思路和方向。他将法律知识深度融入信托业务，以法律保障创新，以创新推动行业发展。在未来，随着市场环境的变化和法律体系的完善，相信更多法律背景的专家将继续发挥专业优势，为房地产信托行业的创新发展贡献更多智慧和力量，引领行业在合规、创新的道路上不断前行。