在全国房地产市场分化加剧的背景下，上海楼市展现出独特韧性。2025 年 5 月，上海成为四大一线城市中唯一新房价格环比上涨的城市（+0.7%），同比涨幅达 5.9%，新房成交面积 61.8 万平方米，同比激增 23.7%。

市场爆发的核心动力来自高端改善领域 ——今年1-5 月诞生 11 个 “日光盘”，其中豪宅占比超 50%，且价格节节攀升，如一季度开盘的均价18.9万元/平方米的金陵华庭一期、二季度先后开盘的均价 19.5 万元 / 平方米的绿城潮鸣东方、18.9万元 / 平方米的融创外滩壹号院均开盘即罄。

克而瑞数据显示，2025 年前 5 个月，上海总价 5000 万元以上豪宅成交 480 套，已超 2022 年全年水平，预计全年成交将突破 1000 套，金额超 6000 亿元。

这种 “越贵越好卖” 的现象，本质是全球资产波动下，高净值人群对核心区豪宅作为 “资产避风港” 的共识 —— 如开年首个日光盘金陵华庭一期 158 套房源开盘 3 小时售罄，劲销 92.34 亿元，其中 1.5 亿元大平层引发 4-5 组客户争抢，刷新上海新房市场三项纪录。

核心区域资产的稀缺性：城市价值的 “不可复制性”

在资产避险需求与城市更新的双重驱动下，上海核心区域的顶豪资产正成为高净值人群抵御周期的 “硬通货”。其稀缺性本质上源于三大不可复制的价值维度：

核心地段的绝对占位

黄浦区作为上海唯一全境被划入中央活动区（CAZ）的行政区，其地段价值无可比拟。金陵华庭所处的金陵东路板块，从 19 世纪 60 年代的 “法大马路”，历经百年变迁，至今仍是 “城市更新典范” 与 “历史文脉枢纽”—— 这里坐拥上海唯一现存的骑楼风貌街区，晋安里、同德里等百年骑楼遗址构成 “活着的历史博物馆”，形成 “百年商脉 + 历史肌理 + 现代功能” 的复合地段，在全国核心城市中绝无仅有。

更关键的是，金陵东路板块被外滩、南京东路、人民广场等七大 CAZ 核心板块环绕，步行 5 分钟可达 8 号线、10 号线双地铁，5 分钟车程经人民路隧道直抵陆家嘴，堪称 “上海中心的中心”。这种 “被顶级资源包围” 的地段属性，决定了其土地价值随城市发展只会愈发稀缺。

一纵两横：定义城市地标基因的空间骨架

以黄浦江外滩万国建筑群为纵向历史中轴，南京东路现代商业轴与金陵东路骑楼文化轴为横向双脉，金陵华庭占据 “三轴交汇” 核心区位，形成历史文脉、顶级资源与地标建筑三位一体的稀缺价值坐标。

沿黄浦江岸线延伸的外滩万国建筑群，不仅是百年城市文明的物质载体，更构成贯穿核心区的 “垂直历史长廊”。金陵华庭所在的金陵东路板块恰处于外滩风貌带延伸轴线上，与外滩、陆家嘴形成 “一江两岸” 的视觉呼应，成为历史文脉与现代地标的交汇点。

如果说外滩万国建筑群是外滩门户，那已经完成规划且启动在即的’外滩第二立面”片区开发，更值得期待，让百年外滩再续新章。且与金陵东路文化商贸历史带连同，形成下一个10年上海最值得期待的价值天花板的高地。

此外，金陵华庭所在板块串联人民广场、南京路商圈等顶级消费场景，5 分钟步行圈内汇聚恒隆广场等高端商业体，构成 “寸土寸金” 的商业资源带。

而作为上海唯一现存骑楼风貌街区，通过 “留皮换胆” 更新，嘉里建设整合27个里坊形成 “历史博物馆 + 超高层综合体”，与南京东路形成 “商业 + 文化” 双轴联动。

城市更新的存量红利：历史与现代的 “价值共振”

在上海进入存量开发时代的背景下，核心区可更新的成片地块已趋近于零。港资开发商嘉里建设在此进行的大规模开发，通过 10 个地块、27 个里坊的整体性规划，打造出集 150 米超高层住宅、240 米地标办公与低密商业于一体的综合体。

项目对金陵东路骑楼立面进行原址保护修缮，采用 “留皮换胆” 的方式保留历史原真性，使其成为继万国建筑群后外滩的 “第二张文化名片”。

二期更以 “三面围合、一面临绿” 的格局（北侧紧邻超万平方米延福绿地，东、西侧为保留里坊与规划用地），形成 “左手陆家嘴天际线、右手老城厢历史风貌” 的景观孤本。这种 “历史风貌保护 + 现代功能升级” 的双重价值，让核心区土地在城市更新中实现了价值跃升。

资源聚合的 “虹吸效应”：顶豪资产的 “安全底线”

上海核心区的顶豪资产之所以成为抗周期标的，本质在于其聚合了不可替代的资源 —— 从教育、医疗到商业、交通，均为城市顶配。

以金陵华庭为例，其周边 1 公里内汇聚了上海音乐厅、和平饭店、外滩金融中心等顶级配套，5 分钟生活圈覆盖陆家嘴金融城与南京路商圈。这种 “资源密度” 形成的壁垒，使得核心区资产在市场波动中始终保持稳定的价值锚点，成为高净值人群抵御风险的 “安全岛”。

从金陵华庭一期的热销可见一斑，这种 “越稀缺越抢手” 的现象，印证了核心区顶豪资产在资产保卫战中的核心地位。未来，随着城市更新的深入与全国化客群的持续涌入，上海核心区顶豪的价值或将在时间的检验中不断刷新认知。

据悉，嘉里金陵华庭二期也即将到上市的节点，且面积和总价均大于一期，是否能再度印

证上海核心区的顶豪资产的价值，我们同样拭目以待!

全国化客群支撑高端市场热度

当买豪宅成为日常，全国富人加速入沪配置优质资产。

从购房群体来看，上海的顶级豪宅购买客群，呈现出全国化的趋势。数据显示，2021-2023年，上海新房认购人数中，非沪籍人数占比分别为：50.7%，56.2%，59.6%。但是到2024年，这个认购人数已经突破60%。

上海豪宅市场的客群特征，与深圳以科技新贵主导、北京以央企资本扎堆的格局截然不同。

具体表现为，外滩从业者、外资高管等金融老钱青睐5分钟通勤圈内的历史地段，追求圈层纯粹性；长三角制造业企业“新贵”倾向于将上海核心区的房产视为家族资产配置中的重要“压舱石”；而以跨国高管、外籍人士为代表的全球化精英：被骑楼街、梧桐区等海派文化符号吸引。

全国性购买力的大量涌入，为上海顶豪市场注入了源源不断的活力，使其具备更强的抗周期波动能力。金陵华庭的热销，正是印证了高净值人群对 “核心地段 + 稀缺资源” 的避险偏好。

金陵华庭一期的销售数据有力地证明了这一点：大户型高总价房源率先实现去化，其中 1.5 亿元的户型更是出现4-5组客户激烈争抢的局面。这种“越贵越好卖”的现象，本质上是在限购政策约束下，资金寻求安全避险渠道的集中体现。

整体而言，在当前全国楼市结构分化日益加剧的大趋势下，上海核心区资产凭借其不可替代的价值属性，展现出强劲的抗周期能力与投资吸引力。

未来，随着城市更新的持续推进以及市场需求的不断演变，上海楼市的高端市场有望进一步书写新的篇章，其核心资产的价值也将在时间的检验中不断得到升华，而金陵华庭二期的销售表现也有望依托地段稀缺性、产品力赋能及全国化客群共识，延续强劲势头。