文｜张萌

当传统住宅还在打价格战，宁波楼市已悄然驶入“品质赛道”！随着盛夏来临，2025年宁波楼市上半场收官，交出一份“冷热交织” 的成绩单：一二手房量价齐跌，但土地市场四代宅用地爆火、新房高端盘卖疯，一场由产品迭代引发的结构性变革正在上演！下面下详细看一下2025年上半年宁波楼市成绩单。

土地市场：四代宅成主旋律，低密地块引竞逐

2025年上半年，宁波土地市场呈现“量缩质升” 特征。全市仅成交9宗商品住宅用地，出让面积40.73万方，成交金额114.85亿元，完成全年供地计划（住宅用地60宗）的19.2%，推地节奏较往年显著放缓。然而，土地市场结构性变革尤为突出，第四代住宅用地成为绝对主角。

四代宅用地主导市场：截至6月底，宁波市区成功出让4宗四代宅地块，覆盖主城核心区与潜力新城。这些地块普遍要求配备 “空中绿化平台”，容积率控制在1.2-1.8之间，并严格限定建筑密度≤30%、绿化率≥35%。通过将庭院与住宅融合的创新设计，以及低密开发的规划标准，四代宅用地正推动宁波住宅产品向 “生态化、品质化” 方向迭代升级。

低密地块溢价显著：出让地块中，老江东汽车东站及下应等板块的低密地块表现亮眼。其中，华润下应地块（下应 YZ04 - 01 - d4 地块）凭借优越的区位条件和规划潜力，吸引众多房企激烈竞价，最终溢价率高达50.11%成交，成为土地市场焦点。

央国企主导拿地逻辑：从竞拍主体来看，央企国企成为拿地主力，在土地市场占据主导地位。而民企参与度较低，成交占比有限。这充分展现了国资房企对宁波房地产市场的发展信心。

新房市场：新房成交量跌，高端改善逆势突围

成交量同比下滑，政策效应短期提振

2025年上半年，宁波大市新房共成交备案12706套，其中市六区成交6987套，成交总面积约96.47万方，同比2024 年（10897套）下跌约 35.9%。

从月份成交趋势来看，3月因政府发放购房消费券（单套最高补贴5万元），大市新房成交量达4450 套，其中市六区成交高达2663套，创半年峰值。但4-5月受政策效应消退影响，成交量回落.​

区域分化加剧，核心区热度坚挺

鄞州区凭借东部新城、明湖等板块的高端项目支撑，以2675套备案量稳居第一;奉化区以1531套备案量位居第二；海曙区则以1042套备案量位列第三。

改善型产品逆势热销

上半年市六区新盘上新量有限，其中以江山万里三个明星项目表现抢眼。江山万里・玖曜（41.28亿元）、玖洲（35.75亿元）、明湖之心・星洲（29.18亿元）三大高端项目包揽销售金额前三甲，这类项目凭借核心地段、稀缺景观与精装升级，吸引高净值人群，印证宁波改善需求强劲。值得关注的是，已出让的四代宅地块未来入市后，或将进一步重塑改善市场格局。

二手房市场：量跌价稳，政策依赖性大

市六区二手房市场在2025年上半年共成交20498套，相较于2024年同期的23291套，成交量下跌12%，呈现量跌价稳态势。​

月度走势呈现“双峰”特征：3月（4820套）、4月（4560套）因新房市场政策刺激带动置换需求释放，成交量相对较高，其余月份（如 2 月、6 月）成交量较低。

综上，2025年上半年宁波房地产市场整体表现低迷，土地市场冷热不均，一二手房成交量下滑。但高端住宅市场需求旺盛，部分优质项目和核心区域仍具市场竞争力。下半年宁波楼市有望迎来结构性改善，土地端将持续加大四代宅用地供应。