文 | 张馨仪

2025年上半年，青岛楼市在经历长期调整后迎来关键转折。卓易数据显示，新房二手房合计成交7.07万套，其中6月新房成交环比暴涨73.32%，市场呈现明显的“翘尾”行情。这一回暖究竟是政策刺激的短期反弹，还是市场真正进入复苏通道？深入分析数据与结构，答案逐渐清晰。  

自2024年9月以来，青岛楼市政策持续宽松，2025年4月再推“12条新政”，涉及信贷优化、购房补贴、土地供应等多维度支持。其中，公积金贷款额度提升至家庭170万元、个人110万元，首套房贷利率降至3.05%，二套3.5%，均为历史低位。这一系列政策组合拳，直接降低了购房门槛，刺激了部分刚需和改善需求的释放。  

5-6月，政策效应集中显现：6月新建商品住宅成交8516套，环比增长46.52%，创年内新高。市场热度部分源于房企半年业绩冲刺的集中网签，但更关键的是购房者对政策利好的积极响应。典型案例如市北国信·和悦首开即“200人摇号抢64套房”，单盘销售1.4亿；城阳海通桂语兰庭凭借低价策略（起价1.28万/㎡）吸引刚需客群。这表明，只要价格合理、产品精准匹配需求，市场购买力依然强劲。

值得关注的是，二手房市场热度不减。上半年二手住宅成交3.14万套，远超新房的2.8万套。这种结构性变化折射出市场深层次的供需调整：部分区域二手房价格已回落至十年前水平，150万-200万总价的次新房成为刚需首选。这类房源主要分布在主城区外围板块，如李沧区、老四方等，凭借相对成熟的配套和较低的单价，吸引了大量预算有限的刚需购房者。典型案例如李沧区的卓越蔚蓝群岛和万科未来城，长期位居二手房热搜榜前列。

然而，二手房市场的繁荣背后也隐藏着深层次矛盾。截至上半年，青岛二手房挂牌量已接近17万套，远超3.2万套的成交量，呈现出明显的“供过于求”态势。从价格走势看，虽然去年10月以来二手房降价幅度有所收窄，议价空间缩小，但整体仍处于“以价换量”阶段。不同类型的二手房源表现差异巨大：具备学区或地铁优势的次新房源相对抗跌，而“老破大”和无优势配套的“老破小”则面临流动性困境，价格跌幅尤为显著。

区域分布上，二手房热点板块与新房形成互补。主城区方面，市北老四方、李沧东李世园等板块由于新房供应有限，次新房成为市场交易主力；西海岸新区和城阳区则因新房占比超40%，二手房竞争压力更大。

值得注意的是，在2025上半年的商品住宅去化中，100-120㎡和120-150㎡面积段的二手房成交占比约70%，改善需求正在重塑市场格局。崂山银丰玖玺城半年销售25.72亿、海信君玺11.13亿的业绩，印证了高净值人群的置业需求依然强劲。房企为应对核心区地块稀缺的现实，不得不聚焦高端改善产品。这种趋势下，四代住宅、智能家居等产品创新将成为标配，而刚需市场则要在价格与品质间寻找平衡点，避免陷入低质低价的恶性循环。

展望后市，青岛楼市仍面临诸多不确定性。虽然政策工具箱尚有余地，但居民收入预期、房企资金压力等结构性问题仍需有序推进解决。在这个深度调整期，无论是开发商还是购房者，都需要保持战略定力：前者要回归产品本质，后者则要把握机会。毕竟，健康的房地产市场从来不是靠政策刺激催生的虚假繁荣，而是建立在坚实经济基础之上的良性循环。