文 | 白杨

2025年全年过半，哈尔滨楼市呈现冰火交织的双重架构。核心区改善型项目量价齐升与部分区域库存高压并存，公积金政策放宽与保障性住房配售同步推进，市场呈现出鲜明的结构性特征。

新房市场：供应放量与结构性去化并行

据哈尔滨住建官网数据显示，2025年上半年，哈尔滨商品房预售证发放46个项目，批售面积近43万平方米，批售套数3398套。其中5月单月就有12个项目获得新批预售，道里区洲际花园、香坊区万科智慧未来城二期等大盘持续加推。该批次预售总面积突破12万平方米，其中道里区洲际花园项目在批售面积上领跑，占当月总量约四成。

据哈尔滨住建官网数据显示，1至6月成交面积TOP20中，昆仑赋（道里）和昆仑时代中心（道外）、汇龙宸樾壹号院（南岗）及万科智慧未来城（香坊）四大项目持续走高。南岗区鲁商·龍悦府项目创下单月最高销售面积近5万平方米，金额超6亿的佳绩。

据中指数据显示，1-2月全市新建商品房销售面积45万平方米，同比增长8.8%；销售金额35.6亿元，同比增长21.4%；均价7901元/平方米，同比增长11.6%。价格增幅超过销量增幅，表明市场交易重心向中高端产品转移的趋势。

值得注意的是，库存数据显示，截至6月末全市商品住宅待售面积虽降至630万平方米，但去化周期仍有27个月。核心区与远郊项目呈明显分化。

二手房市场：学区地铁房和“老破小”加剧分化

与新房市场相比，二手房交易更显静水流深。多家中介机构反馈显示，上半年南岗、道里学区房及地铁沿线小户型成为交易主力。“总价150万以内的两居室，只要价格合适，半个月内就能成交。”道外区某中介门店房产经纪人透露。

部分房主开始主动下调挂牌价。中指数据显示，上半年二手住宅价格持续下滑，据贝壳、安居乐平台显示，近两月房龄超10年的小区降幅更为明显。与此同时，品质次新房价格保持坚挺，群力、道里的部分品牌开发商项目，甚至少数项目出现挂牌价回调。

这种分化印证了住房品质升级的深层趋势。在楼市下行的背景下，这些数据促成了低总价刚需二手房的热度，但是市中心的新房热度远超外围区域。

土地市场：底价成交成主流

据黑龙江省公共资源交易中心数据显示，上半年土地供应呈现“量少质优”特点，主城6区仅挂牌9宗宅地，2-4月甚至无供应，土地供应节奏已显露收紧态势。其中南岗区四宗地块，香坊区三宗地块，道里区、松北区各一宗地块，全部为住兼商用地。成交单价最高地块为南岗区清华大街地块，楼面价为4334元/平方米，被黑龙江明邦置业摘得。而香坊区花厂街地块则被锦钰汇龙以3563元/平方米竞得。两宗地块均未触发竞价环节，延续了哈尔滨近年土地市场的平稳基调。

政策组合精准调控显成效

2025年年初，《哈尔滨住房公积金骗提骗贷违规行为惩戒管理规定》监管新规出台。明确对“虚构婚姻信息”“伪造异地缴存证明”等行为严惩，对骗提者设置3年业务限制，骗贷者更面临5年禁贷期。

与严管并行的是支持合理需求的宽松。3月起，二套房公积金贷款首付比例由30%降至20%；5月8日央行宣布降息后，哈尔滨迅速跟进调整利率，二套房5年以上贷款利率降至3.075%。双重政策叠加，为改善型需求释放一定的资金空间。

同时，保障房建设迈出关键一步。6月9日，南岗区同济街济和居项目启动336套房源配售，主力80-100平方米，采用“线上登记+公证摇号+自助选房”的全流程数字化操作。开启登记当日，意向登记的家庭超2000户。

上半年市场整体回暖，目前各种利好政策尽出，公积金监管的“严”与信贷支持的“宽”形成政策矩阵，既守住资金安全底线，又疏通合理需求渠道，但未来市场复苏尚需更多耐心与时间沉淀。