文 | 张馨仪

青岛市自然资源和规划局最新公示显示，市北区中央商务区核心区将迎来一宗稀缺性商住地块入市。该地块编号SF0501-309（元鼎地块），位于辽阳西路以南、南京路以西的黄金地段，总占地面积约62亩。此次规划调整不仅为寸土寸金的CBD核心区注入新的住宅供应，更将同步完善区域教育、交通等配套设施。

根据规划方案，原商务用地将调整为5宗功能地块，其中核心的309A地块规划为商住混合用地，占地40亩（2.66公顷），容积率控制在2.4的较低水平，总建筑面积6.38万平方米。值得注意的是，该地块住宅占比不超过85%，规划户数452户，户均面积约120平方米，建筑限高54米（约18层），这些指标都显示出项目将主打改善型住宅产品。

在配套方面，规划方案体现出明显的民生导向，包括新建9班制幼儿园（309C地块）、新增公园绿地（309D地块）、配建300个公共停车位（309E地块），并增设一条南北向道路优化交通。此外，现状居住用地（309B地块）将保留，为远期城市更新预留空间。

该地块的入市将有效缓解中央商务区住宅供应紧张的局面。据公开报道，该区域上一次住宅用地出让还要追溯到2022年，当时出让的华润润府、青铁安澜地等三宗地块均位于外围区域，且容积率高达2.84-3.6。目前区域内仅剩诺德逸安居一个项目在售，均价约2.65万元/平方米，但因3.6的高容积率导致去化缓慢。

从区位价值来看，该地块优势显著，不仅紧邻地铁3号线、4号线换乘站错埠岭站，周边还汇聚万达广场、新业广场等商业设施，五十三中学等教育资源，以及妇女儿童医院等医疗资源。2.4的低容积率和54米的限高要求，使该项目有望成为区域内稀缺的低密改善型住宅。

值得关注的是，此次规划调整延续了青岛“商改住”的政策导向。近年来，包括果品市场地块、恒大金沙滩B地块在内的多个商业用地都进行了类似调整，既缓解了商办库存压力，又增加了核心区住宅供应，实现土地资源的优化配置。

业内人士预计，该优质地块正式挂牌后，或将吸引华润、青铁等深耕青岛市场的品牌房企竞逐。作为市北CBD核心区近年来首个新盘，该项目的入市不仅将填补区域高端住宅空白，更可能对周边房价体系产生深远影响。后续土地出让情况及项目具体规划值得持续关注。