文 | 张馨仪

近期，一场由二手房东主导的“1元起拍”浪潮，正席卷威海乳山市的房地产市场。克而瑞研究中心数据显示，2025年6月，全国278套同类房源中，乳山独占216套，占比近八成。

表面上看，这是一场“天降馅饼”的拍卖潮，然而，细究成交案例，低价起拍实则更像是一种营销策略。有媒体报道，2024年11月，一套42平方米的海景房以11元成交，但最终过户总成本仍接近市场价5万元。拍卖公司坦言，此举旨在“吸引关注”，实际成交价仍需符合市场规律。

从“天价海景”到“1元起拍”：价格断崖的背后

要理解这一现象，需回溯乳山银滩的开发历史。2005-2015年间，这里曾以“中国最美海景房”的概念为卖点，沿20公里海岸线密集开发了200多个项目。然而，数据显示，如今这里二手房均价已跌至2000元/平方米，部分40平方米小户型总价不足7万元，且基本没有新房开发。

这些“1元起拍”房源分布在90余个小区，多为精装修且家具齐全。虽然起拍价极低，但实际成交扔接近市场水平。克而瑞分析认为，法拍市场凭借透明竞价和流程高效的优势，正成为二手房东加速去库存的新渠道。

非司法拍卖的“三无陷阱”

与法院主导的司法拍卖不同，乳山这类“1元起拍”的房源交易本质上属于商业行为，其法律保障力度较弱，风险隐现。

在房产交易中，产权明晰是保障买家核心利益的前提，而此类无法办理独立产权的房源，会让买家面临后续难以转售、遇拆迁时无法获得合理补偿等一系列现实风险。

值得注意的是，除了产权问题，隐性成本同样需要高度警惕。虽然起拍价仅为1元，但交易过程中产生的税费、中介费等额外支出，可能大幅推高实际总成本。法律界人士特别提醒，非司法拍卖平台通常不会对房源权属进行审核，买家需自行核实房屋是否存在抵押、债务纠纷等情况，若疏忽核查，极有可能陷入“钱房两空”的困境。

全国多地试水，乳山为何成“重灾区”？

除乳山外，上海、宁波、苏州、南宁等地也出现“1元起拍”房源，但数量较少且多附带特殊条件（如无独立产权、返租条款等）。乳山之所以成为焦点，恰恰与其旅居地产的定位密切相关。

银滩区域规划以养老、度假为主，但医疗、商业配套长期缺失，导致需求持续萎缩。当地政府虽出台限制新房开发、鼓励二手房翻新等政策，但市场信心恢复仍需时间。克而瑞数据显示，2025年6月全国二手房成交周期延长至120天，高库存城市面临更大去化压力。二手房周转速度远低于预期，尤其投资型、旅居型房产面临有价无市困境。

克而瑞预测，随着二手房交易周期延长，下半年更多高库存城市可能试水“1元起拍”模式。但这一工具的效用存在争议：短期看，它能加速资产周转；长期看，若缺乏产业与配套支撑，低价策略可能进一步拉低市场预期，形成恶性循环。

不过，这一现象也折射出部分旅居地产市场的深层次问题——投资属性褪去后，如何盘活存量资产成为关键。

有业内人士表示，“1元起拍”本质是吸引眼球的营销手段，无法解决市场供需失衡。旅居地产需从“投资驱动”转向“居住驱动”，通过产业导入、配套完善提升房产价值，而非单纯依赖低价策略。