文 | 张馨仪

青岛主城低密住宅市场迎来新变量。8月10日，青岛市自然资源和规划局公示了李沧区LC0306-70地块住宅项目规划方案，本土房企青特产城集团首次进军李沧区，将打造容积率仅1.7的低密生态住宅项目。这一规划不仅填补了区域市场空白，更可能引发新一轮的产品升级竞赛。

该地块为二类居住用地，6月25日由青岛青特产城集团有限公司以楼面地价9700元/平方米、总价3.04亿元竞得。值得关注的是，这是青特集团首次在李沧区拿地，也是其在青岛市内四区布局的第二个项目。  

作为青岛本土房企的领军企业，青特产城集团近年来凭借“滨湖国际”、“汇豪兰庭”等系列项目在城阳区屡创销售佳绩。2024年，其开发的滨湖国际二期项目更以全年销售额35.6亿元的成绩，稳居青岛住宅销售排行榜前三甲。如今，这家以“精工品质”著称的房企首次进军李沧市场，将为区域带来怎样的产品革新？

从规划细节看，项目容积率1.7、绿地率32%的指标，在青岛主城区住宅市场中堪称稀缺。对比周边绿城理想之城（容积率2.2）、金茂智慧国际城（容积率2.5）等项目，其低密优势尤为突出。规划建设的9栋11-17层住宅，通过“中心花园+沿街配套”的布局，实现了楼间距30-45米的舒适尺度，远超同类项目平均水平。特别值得一提的是，项目创新性地规划了350平方米的邻里坊和两处社区大堂，这种“小而精”的配套模式在当前改善型住宅市场中颇具前瞻性。

地块所在的郑庄片区北依卧龙山城市绿肺，南临李村河景观带，与世博园直线距离仅1.5公里。随着2026年地铁2号线二期通车，项目至佛耳崖站步行可达，15分钟直达崂山商务区，区位价值有望进一步提升。

商业配套方面，项目3公里范围内聚集了丽达购物中心、绿城天地等6处商业综合体，医疗教育资源覆盖青岛实验初中李沧分校等5所优质学校。

据公开报道，近年来，东李片区已成为青岛改善型住宅的热点区域，绿城、金茂、万科等十余家品牌房企相继入驻，市场竞争日趋激烈。值得思考的是，在品牌房企云集的东李，这个仅326户的精品社区能否以“低密+精工”破局？其创新的“一层两户，270度观景”户型设计，又能否重新定义区域改善标准？

随着青岛改善型需求持续释放，这类兼具生态价值与精工品质的低密住区，或将成为下一阶段的市场热点。项目的批前公示将持续至8月16日，市民可通过青岛市自然资源和规划局官方渠道提出建议。青特产城集团能否凭借此项目成功打开李沧市场，让我们拭目以待。