文 | 张馨仪

2025年8月，青岛楼市在传统淡季中延续深度调整。官方备案数据显示，当月新建商品住宅成交4454套，环比下降12.3%。

克尔瑞监测显示，8月新房均价环比下降约2600元/平方米。这一变化主要归因于西海岸新区、胶州市、即墨区为主体的远郊区域低价项目集中备案，拉低了整体均值。然而，100平方米以上改善户型占比却同比上升12个百分点。显然，青岛楼市不再是一场简单的“冷热之争”，而是一次深刻的格局重构。

数据透视，量价调整中的结构性机遇

纵观2025年前8个月，如果仅看整体成交缩量18.7%、均价下探，容易得出市场仍在探底的结论。但真正关键的变化，藏在结构里。

截至8月，青岛新建住宅中改善产品（100㎡以上）占比已超八成，刚需小户型萎缩至18%。尤其值得注意的是，100-150平方米户型占总成交的68%，成为绝对主力。尽管去化周期仍达18.8个月，但需求中枢已明确转向——“居住升级”取代“单纯上车”，成为市场主旋律。

区域分化，不同能级板块冷热不均

如果说产品结构的变化反映了需求端的升级，那么区域分化则体现了供给端的战略调整。克而瑞青岛区域调研数据显示，当前市场呈现出明显的“板块轮动”特征：远郊区域（黄岛、胶州、即墨）成交占比达57%，均价区间为8000-11000元/平方米，以价换量特征明显。这些区域凭借价格优势和配套改善，成为刚需客群的主要选择。

反观主城高端市场，青岛市住建局分区备案数据显示，市南、崂山虽然均价维持在30000-45000元/平方米的高位，但成交量环比下降8.5%，显示高总价产品面临需求瓶颈。板块间差距拉大，反映出购买力分层与市场信心的系统性重构。

产品创新，四代住宅引领供给侧改革

面对市场分化，产品创新成为破局关键。

四代住宅、高实得率项目表现显著优于传统产品——海信金沙滩首开去化75%，鲁信有邻花园去化超80%；实得率超100%的项目平均去化周期仅6.8个月。君一伴山鸣樾实得率达118%，蓄客超600组；城阳上郡赋得房率116%，蓄客量为推盘量1.5倍。

政策层面同步呼应，计容新规落地、高品质住宅试点推出，显示供给端正从“规模扩张”转向“质量突围”。

历史对比，五年演变见证市场成熟

回顾2019-2021年，市场享受的是“全线普涨”；2022-2023年进入“普遍回调”；而从2024年起，真正的“结构分化”开始显现。

2025年更进一步：分化不再限于区域，更深入至产品、品牌、服务维度。曾经“位置决定一切”的房地产逻辑，正在被“产品决定价值”重新书写。从这个意义上说，当前市场虽冷，却正在完成一场深刻的出清与升级。

“金九”的价值还有多少？

短期看，“金九银十”成为重要观察窗口。根据青岛市住建局供应计划，9-10月预计有32个新盘入市，其中75%为改善型产品（120平方米以上）。

政策层面仍在定向疏导，为市场托底筑基。据青岛日报，青岛市住建局9月会议纪要显示，正在研究优化远郊区域限购政策，重点支持刚需购房。同时，“保交楼”专项基金扩大覆盖范围，新增黄岛、即墨等区域13个项目。

值得期待的是，《青岛市城市轨道交通建设规划（2025-2030）》显示，地铁6号线一期（2026年通车）。黄岛、即墨等区域地铁网络的铺开，或将为外围区域市场注入新一轮的信心。

当下，市场正在经历从“普涨普跌”到“结构分化”的历史性转变，产品力取代地段成为决定去化速度的关键因素。在这个转变过程中，黄岛、胶州等远郊区域凭借价格优势成为成交量主力军，而主城高端项目则需要更长的价值重塑周期。

“金九银十”的传统旺季或许难以带来市场V型反转，但无疑是判断市场底部区域和未来走向的重要观察窗口。对于真正具备产品力和价值的项目来说，这个调整期或许正是脱颖而出的机会。