国内公寓业发展至今，“规模不经济”、“增房不增效”一直是几乎所有运营商无法摆脱的魔咒。同时，整个行业信息流的不通畅，也制约了品牌公寓各式创新的畅想。日前，公寓系统服务商联寓科技发布了其3.0产品。

据悉，在2.0智能IT运管系统的基础上，联寓3.0强调“人工智能提升运营效率”和“大数据构建信用基础”，通过引入资产运营商、装修服务商、资源服务商、2B金融服务商、2C金融服务商，全面升级为资产运营管理平台。

事实上，联寓在尝试勾画一个以公寓为场景连接供应端与消费端大蓝图。随着联寓3.0产品的公布，这一蓝图已隐隐显出雏形。

人工智能优化运营下 谁言“小马”不能拉“大车”？

“在联寓1.0推出之前，市面所有的公寓系统都只相当于一个在线的Excel，仍然需要靠人工来录入、计算，这对实际的运营并没什么帮助”，按照联寓科技CEO杨光的表述，联寓1.0的推出，解决了非人工操作下的信息同步问题，这是其在公寓业信息化上的首次突破。

但信息化只构成技术介入的基础，且这对人力成本的压缩毕竟太过有限；要想避免各业务彼此沦为信息孤岛，真正通过数据流转共享、重塑整个运营流程，自动化和智能化是必行的下一步，联寓2.0也由此启步。

“联寓2.0指向的是流程自动化。”按照杨光的说法，它由前端交易和内部管理两部分构成。

从交易来看，客户的整个租房过程包含了找房、看房、签约、入住、续租、住中服务、退房的全过程，在信息通路下，联寓2.0实现了全流程的交易自动化；在管理方面，用户包括保洁、报修等在内的任何需求，都可以通过App直接操作，系统在接收后调度分发、在员工执行后跟进反馈，整个管理流程同样实现了全自动化。

“在这一阶段，联寓让公寓运营商实现了内部所有业务间的交互，你可以把它理解为一个公寓行业的ERP系统，因为它具备一个典型特征——内部运营管理可以通过工作流来驱动。”

参照以往运营商的处理方式，在运营商与用户隔离的情况下，整个服务流程过于冗长，包括调度、分配、外包、接单、反馈等各环节衔接不畅，效率相当低下。“比如因为用户表述不清，维修人员为了确认故障所在，往往需要来回奔波；而当用户参与到整个业务流程后，可以拍照或者录制视频上传App、接受服务后登陆App提交反馈，效率将大有改观。”

另一方面，得益于自动化的支撑，运营商在整个体系内实现了产品的标准化，这对其而言极为必要，因为受此影响，用户会强化对服务可预期的认知，不再像之前因为人工接洽而过于“弹性化”。

“以往运营成本高企，很大部分原因是由于规则缺失，客户违约成本太低；但自动后不行了，比如合约要求提前15天交租，如果你不交就会断电，再不交就会被收回门锁密码权限，完全不需要人工交涉催租，这也是自动化带来的效率提升。”

以通行的运营考核标准——人房比来看，效果体现很直观。当前，整个业界大致维持在1：35（包括财务、后勤等在内，这里谈的是广义人房比），而根据杨光介绍，在联寓1.0系统的支撑下，运营商将人房比提到了1:50/60之间，而在联寓2.0阶段，人房比被进一步提升到1:150/200之间。

当信息化进一步深入，联寓3.0版的人工智能应运而生，如何在自动化的基础下进一步压缩成本，杨光对此做了解释。

“人工智能降低运营成本如何体现？比如原来我不知道哪间房有群租现象，唯一能做的只能是查房；以1万间的规模、3月/次的频率来看，意味着运营商一年将有4万次的巡房需求，这样的工作量对管家而言可以想象；但在包括水、电等数据接入的情况下，联寓只用设计一些算法在大数据上跑一边，就可以直接筛选锁定，4万次可能就变成几次了。”

事实上，这只是人工智能降低成本的情况之一，根据杨光的表述，包括压缩退租后空房耗电产生的额外成本，规避租客与合同分离的监管风险等，事实上都可以通过人工智能做筛选核查，这足以再次提升效率、降低成本，持续优化整体运营。

大数据助力信用落地 运营商挣脱“镣铐”轻盈起舞

对于联寓2.0带来的效率加持，运营商方面已经有真实案例落地，它更多的是聚焦在内部运营和前端出房上。但收房之后怎么办？这恰恰是所有运营商绕不开的难题。联寓由此升级到3.0，在大数据的基础上让信用落地，以供应方“分期”回款的方式为运营商“解锁”。

“作为一个重资产行业，收房可能是公寓供应链条上最轻的一块，因为运营商在收完房之后，接下来的投入大头是装修、家电、家具配置，然后还有各种水、电、网络等等。”杨光以上海一般白领公寓7.5万/套的标准为例，1万套就需要7.5亿。“这么高的投入，对任何运营商来讲都是难以承受的。”

事实上，运营商也都意识到这个问题，但做大规模仍然是第一要义，怎样迂回作战？分批扩张被认为是一条可行通路，但在“增量不增效”的情况下，事实证明这是一条“死胡同”。

“比如我今天先拿2000套，过段时间再拿个2000套......但在未来的发展过程中会发现，由于运营商不停地投入，前面所有的利润都会被吃掉，当到达阶段性的规模目标后，前面拿房的5年折旧期却到了，再投入进去就变成了一个死循环。”

这里已经显现出了问题的关键，人房比提升缓慢下，营收增量勉强覆盖掉新增人力运营成本，供应链上投入过大导致运营商跑速太慢。如何从拿房开始就让供应链条尽可能变轻，此时金融的价值无疑极具凸显。

“业界一直在讲的ABS或者RITS为什么没办法在国内落地？因为金融的最基本属性是真实，而核心是行业缺乏一个可量化的标准。”联寓升级到3.0，正是剑指于此。

“金融公司来评估运营商，他需要从租金水准、出租率、服务水准，再到各种收入和支出构成来评估真实的运营水准，而真实则让标准的可量化落地，他清楚那我来参与进来，我就知道我能有多少利润，我能有多少利益，然后我们可以去做这个事。”

前面提到，人工智能之所以能提升运营效率，正是采集有包括的水、电等在内的物联网数据，这时再加上客户在前端发起的签约、付款、维修，来反向来看内部的财务结算、维修服务等各种数据，通过相互间的印证，金融机构足以核对运营方数据的真实性。

“因为各种智能设备的加入，这个平台无时无刻不在产生大量的数据，依次可以生成各种各样的数据报表，而当完整的物联网体系搭建起来后，运营商的运营能力一目了然，更轻的运营模式也就成了可能。”

这无疑是一种双向利好。从拥有足够运营能力的品牌方来看，这能大大缓解其资金压力，不同于传统的金融提供方、要求按月回款，在联寓设定的体系下，房间只有在租出去的情况下供应商才能拿到回款，而相比于金融机构以年为单位的高利息，平台内的上游B端按月利息显然更为划算。

而对于装修、家具供应商而言，过往因为品牌方的运营能力或者信用问题，拖款事宜时有发生，而因为有联寓提供的大数据基础，运营商在还款能力上有了保障；而联寓体系下的代收代付，让该保障体系进一步夯实。

“比如我定位是青年公寓，品牌是什么样？装修水平怎样？调性怎样？装修公司按我标准来就行，至于剩下的交给市场化去运作。”杨光谈到，原来运营方为了铺规模，要花很大代价做股权融资，但现在完全没必要了，他只需要掌握运营核心就好。

由卖产品到卖服务 家电供应商如何转身

事实上，除了2B金融供应商和装修、家具供应商，家电供应商一样可以被纳入联寓体系内，而家电供应商的免费，对于整个空间运营的价值更为重要。

受制于经济周期问题，家电制造商尤其担心产能闲置，因为这严重威胁其资金回流的速度，但事实上受产品特性所致，家电市场就很难持续稳定，这也是家电制造业估值偏低的原因所在；如何转变传统制造业的思维，通过“以租代售”模式向金融服务业转型，确保未来的平稳收益，对其而言尤为关键。公寓运营方是一个可行的合作伙伴。

“拿房、装修、配置然后投入运营，这是传统的运营模式；但新模式在各种第三方供应商后（像电视、洗衣机、净水器、空气净化器等等），这个房间变成了营业场所，原来的成本大头变成了利润中心”杨光谈到，在当前行业利润普遍过低的情况下，这笔额外营收的重要性不言而喻。

“以刚需的净水举例，假如定价为每户4块/天，运营商按协议能得到1块钱，他有20万间房量规模的话，那每天就是20万的纯收入。硬件不用自己投入，故障维修也不用花钱；这比运营商重投入赚差价、搞金融产品维系生存要强太多。”

事实上，并非没有家电厂商认识到公寓运营商的巨大价值，但由于目前公寓运营方体量不一，且真实运营能力有待核实，各厂商很难逐一去计量、定价、分账，做人工投入显然不现实；而在联寓的自动化体系内，双方的交易成本将被迅速压缩。

“还是拿净水来说，厂商没有接入联寓体系，自行对接几家运营商铺设了1万台，他该怎么定价、分成？如何生成租客账单向他收款，厂商不知道租客用了多少水，难道要派人一户户家去查？是不是一套全流程的交易自动化平台来帮忙核算、收款。”

在压缩运营成本，根据现有的案例显示，联寓3.0至少让公寓运营商的利润率翻了一倍以上；而根据杨光测算，如果结合3.0整个体系运营，大部分运营商的利润率能够有1.5到2倍的提升。而在两个B端因物联网而不断提升的同时，平台上沉淀的数据量和种类将进一步丰富，这构成了一个完美的生态自循环系统。

按照联寓的计划，未来2到3年，整个平台上将出现一大批10万间以上的公寓运营商，而在未来的5年，至少将有1、2家100万间房量的运营商跑出来。而除此外，因为接触了大量的公寓运营商，联寓总结出的成套理论体系将向整个行业开放。

“在整个体系内，联寓还会输出一系列针对公寓业的参考规范，比如如何让你的房间产品化，如何让你的运营标准化，然后如何让你的定价、运行、营销，一整套的管理体系化、规范化，从平台角度出发，我们希望运营商们能跑得更稳更快。”杨光如是表示。