文丨白杨

哈尔滨索菲亚教堂广场上一处飞鸽投喂区，近日以6.6万元的年租金挂牌成交。在2025年一系列索菲亚景区商业点位出租招标中，这处小规模点位显得格外引人注目。

小点位的大账本

10月11日，哈尔滨公共资源交易中心网站发布的一则成交公告显示，索菲亚景区飞鸽投喂区以6.6万元/年的租金成交，自助拍报机点位经过多轮竞价，最终以17.45万元/年租金落锤，这个价格是出租底价的近三倍。

索菲亚景区的商业点位招标并非首次，但此次成交结果依然显得尤为突出。根据公告，自助拍报机点位的评估价仅为1686.74元/年租金，出租底价设定为6万元/年租金，而最终成交价高达17.45万元，远超预期。

回溯今年8月，索菲亚景区广场D区一处1.5平方米指定区域出租，同样以6.6万元/年租金成交。该点位的评估价仅为1686.3元/年租金，进一步印证了景区内小微商业点位的溢价能力。

飞鸽投喂区的经营状况，或许可以解释的这种热情。10月15日的现场观察显示，上午9时的哈尔滨下着雨，气温降至接近0°，飞鸽投喂区工作人员正向路过游客销售鸽粮：“一袋15，两袋20”。游客购买鸽粮后即可进入指定区域与鸽子互动拍照。

工作人员还透露，“拍公主照可以带你去，还能便宜点，到时候拍鸽子就可以直接进来拍了。”

这些不过是索菲亚景区商业化运营的冰山一角。

六月初，索菲亚景区推出了官方文创商品售卖店和游客服务中心二层的招商联营项目。据2025年索菲亚景区招商引资联营项目信息披露显示，36平方米的官方文创商品售卖店保底利润起始价为60万元，400平方米的游客服务中心二层保底利润起始价则高达160万元。

年初，景区还推出了魔法商亭2-8号场地及游客休闲驿站1号的出租招标。这些商亭面积均为22平方米，年租金底价在31万元至35万元之间。

哈尔滨产权交易所的公告显示，这些出租项目均采用公开招标方式，意向承租方需经过材料审核和现场洽谈，最终通过网上竞价确定承租方。

飞鸽投喂区的微观账本

飞鸽投喂区 6.6 万元的年租金，表面看只是景区商业运营中的一个小数字，却构成了一个值得深入观察的微观经济样本。

从经营成本角度分析，基于行业常规水平的估算值，非实际核算数据，且未包含税费、突发维护等变动成本，该点位的运营成本可初步拆解为三部分。

人力成本。参考哈尔滨景区同类互动点位的用工配置，假设该投喂区需 2 名工作人员，负责鸽粮销售、游客秩序维护及鸽子日常看护，结合当地服务业平均薪资水平（2024 年哈尔滨城镇非私营单位服务业月均工资约 4800 元），按月薪 5000 元估算，年人力成本约 12 万元。

鸽子饲养成本。若按景区常见互动鸽群规模（约 50-80 只）估算，成本涵盖日常饲料谷物、专用鸽粮等、基础医疗方面，驱虫、常见病防治及简易鸽舍维护，全年饲养成本约 2 万元。

场地租金。根据哈尔滨公共资源交易中心公告，年租金为 6.6 万元。

综合以上三项，该点位年运营成本初步估算约 20 万元，仅作经营可行性参考，具体成本需以实际运营数据为准。

现场观察显示，鸽粮售价为 15 元/包、20元/两包。若以每组游客平均购买1包鸽粮计算，要覆盖上述估算的20万元成本，需销售约1.34万包鸽粮，即日均销量约37包。

2024年索菲亚广场旺季日均客流超2万人次从景区周末及节假日客流。据此数据来看，这一销量具备实现可能性。若叠加6-8月、12-2月冰雪季旅游旺季的客流高峰，实际盈利空间或进一步扩大。

景区商业多元布局

索菲亚景区商业点位的招标是哈尔滨市公共资源交易市场化运作的一部分。

索菲亚景区的商业布局呈现出多元化特征。除此次成交的飞鸽投喂区和自助拍报机点位外，景区广场上现有的商业形态包括旅拍、摄影、DIY激光刻字纪念章售卖机、马迭尔等食品销售以及冰箱贴等文创产品。这些业态与飞鸽投喂区形成了互补，共同构建了完整的旅游体验链条。

从招标要求来看，景区管理者对商业运营有着明确规划。魔法商亭被指定用于文创、旅行社、旅拍等特定经营内容，显示出景区管理者对商业内容的细分管控，意图打造特定消费场景。

飞鸽投喂区吸引了大量游客停留，为周边的旅拍、纪念品销售带来了客流量，而其他业态的存在，则增加了游客在广场的停留时间，提高了飞鸽投喂区的曝光率和消费转化。

与此同时，景区也在尝试联营合作模式。官方文创商品售卖店和游客服务中心二层项目均采用招商联营方式，合作方不仅需支付履约保证金，还需承诺保底利润。

城市公共空间商业化的平衡之道

索菲亚教堂作为全国重点文物保护单位和哈尔滨的标志性建筑，其广场的商业布局需要谨慎把握。

从招标文件来看，飞鸽投喂区的承租方需具备与经营饲料相适应的仓储设施以及飞鸽饲养经验；自助拍报机点位的承租方则需是自助拍报机的设计研发、生产厂家或有相关经营经验。这种严格管控下的商业开发，既保证了景区的人文氛围不被过度商业化破坏，又通过引入适当的商业元素增强了游客体验。

公共空间商业化并非没有边界。2025年哈尔滨市公共资源交易中心的工作计划中，特别强调要“提升公共资源交易工作标准化、规范化水平”。这意味着公共空间的商业开发需要在规则框架内进行。

从游客体验角度，适度的商业化服务是必要的。文创商品售卖、旅拍服务、鸽子投喂互动等项目，既能满足游客多样化的消费需求，也能丰富景区游览体验。

从投资回报率看，景区商业点位的租金水平是否合理，最终需由市场来验证。魔法商亭和拍报机的高单价租金，反映了景区管理方对这些点位盈利能力的信心。

从飞鸽投喂区6.6万元年租金的经济账本，到景区整体商业生态的升级，尽管存在不确定性，但索菲亚景区的商业化实践，已为城市公共空间的可持续运营提供了有益探索。