文丨白杨

十月下旬的哈尔滨，2025年的第一场雪悄然落下。大成街与东大直街交叉口的235号楼前，孙爷爷正细心整理着囤好的秋菜。身后这栋修建于70年代末的轻工局家属楼，楼体外立面与周边崭新的城市界面形成鲜明对比。

针对哈尔滨老旧小区的原拆原建模式，城市正进行积极探索，大成街235号楼和高谊街47号楼已成为试点项目。目前，两个试点项目的前期工作已经启动，但居民共识与资金问题，成为摆在现实面前的两道坎。

76岁的孙爷爷在这栋楼里住了三十多年，见证了整栋楼从新到旧的过程。

楼体外墙上，一块蓝色标牌写着“大成街235号原拆原建现场协调组临时办公地点三姓街98号”，落款为哈尔滨建工建设有限公司。这块标牌，标志着试点工作已进入实质性推进阶段。

孙爷爷表示：“房子太旧了，有不少问题”。在他看来，原拆原建是改善居住条件的契机，相较于在东大直街购房，成本更为可控。

而在同一栋楼内，杨爷爷对原拆原建表达了不同看法。他提到自身经济条件有限，担忧拆迁后无处居住。

两位居民的不同态度，反映出原拆原建试点在实际推进中需面对居民经济能力与意见统一的现实挑战。在多数此类项目中，居民百分之百同意是基本前提。此外，时间成本也是部分居民的顾虑，尤其对于老年人而言，临时搬迁与等待回迁的过程可能带来不便。

资金困局与居民承受力

哈尔滨对老旧小区更新的探索并非孤例。2025年，哈尔滨将“安居宜居保障”列为十大民生项目之一，计划改造老旧小区158万平方米。这背后，是庞大的老旧小区存量。

在2025年哈尔滨市的住房计划中，保障性住房建设同步推进。计划供应配售型保障性住房0.2万套、配租型保障性租赁住房0.5万套。然而，这些保障房主要面向更广泛的城市低收入群体，难以精准覆盖原拆原建试点楼的居民。

住在老楼里的居民大多收入不高。若按建安成本分摊费用，十多万元的支出对不少家庭而言也难以承担。

资金问题同样是其他老旧小区改造的“拦路虎”。在阿城区一个改造面积4.69万平方米、涉及19栋楼的项目中，最高投标限价达2805.14万元。按此计算，每平方米改造投入约为598元。而原拆原建的成本远高于一般改造。

今年8月，中办、国办发布《关于推动城市高质量发展的意见》，明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，不用等开发商，居民自己就能推动小区翻新，这对老房业主来说是重大利好。

北京、上海、杭州、广州等城市已出现桦皮厂胡同8号、东安二村、浙工新村等成功案例。但它们的成功，大多依赖住户“自掏腰包”，涵盖拆迁、建设、安置等费用。这对居民支付能力提出较高要求，也成为哈尔滨这类北方城市推进项目的关键变量。

试点项目的突围之路

据《哈尔滨市住房发展2025年度实施计划》显示，哈市今年计划实施9个城中村改造项目，集体建设用地总面积528.15万平方米。同时，计划开工建设城中村回迁安置房3000套。但这些项目主要针对城中村，与市区的老旧小区原拆原建在政策路径和资金方案上存在差异。

2025年城市工作会议将“推进城市更新”纳入工作总体要求，明确以存量提质增效替代大规模增量扩张。这种转变下，城市不再被视作机械增长的容器，而是需要系统维护、动态平衡的复杂系统。

对于哈尔滨道外、香坊等区域大量亟待焕新的存量空间来说，这是一个重要的契机，不再依赖整体拆建，而是以“微循环”修复历史街巷。

然而，原拆原建试点恰恰处于“微循环”与“整体拆建”的模糊地带。它比综合改造更彻底，比商业开发更温和，却也面临着两者皆不属的政策困境。

在实施路径上，哈尔滨采取了多线并行的策略。香坊区2025年老旧小区改造项目涉及风华小区、金房小区、亚麻小区等16个小区，总建筑面积约83.29万平方米，总楼栋数约162栋。

这种规模化改造或许能通过统一实施降低成本，但同时也难以兼顾每个小区的特殊需求。

老旧小区的价值重估

在政策与市场双重作用下，老旧小区的价值正在被重新评估。

位于市中心的老旧小区，往往具有地理位置优越、周边配套完善的优势。以大成街235号楼为例，它处于大成街和东大直街交叉口，周边城市界面较新，生活便利度高。

2025年以来，随着住建部对老旧小区改造力度加码，部分城市的老旧小区开始展现价值回升迹象。北京、上海等一线城市试点原拆原建后，一些原本被市场冷落的老小区不仅成交量增加，价格也出现止跌回升。

2025年上半年，哈尔滨存量房市场成交总量达31394套，同比保持正向增长。这些数据也为原拆原建提供了一定的市场基础，总价低、位置好成为这些老旧小区的共同优势。相较于远郊大户型，位于核心城区的老户型具备租售比高、变现周期短的特点。

然而，不是所有老旧小区都能顺利实现价值回升。上世纪80年代前的危旧房、顶楼漏水、没有明确产权单位且年久失修的公房，改造难度更大。

原拆原建仍面临多方挑战。它需要建立一种成本共担机制，既不能完全依赖政府资金，也不能超出居民承受范围，同时还需要探索一种社区治理模式，能够在重大决策上达成共识。

随着冬季的到来，哈尔滨市老旧小区改造工作还在持续推进。而原拆原建的试点，仍在居民共识与资金筹措之间寻找平衡点。大成街235号楼的孙爷爷依旧每天在楼下整理囤菜，杨爷爷仍在收集纸壳。

两种生活，两种期待，在这栋老楼里继续并行。

（文内孙爷爷、杨爷爷为化名）