后置业时代最基本的特征是提升生活品质

我们即将进入的是一个后置业时代。在后置业时代，房地产将进入常规发展阶段。在后置业时代，由于此前大规模集中置业时代给出的市场需求信号过大，待售、在建、已规划的库存过大，房地产发展将面临比一般国家常规发展时期更为不利局面。

未来房地产常规发展要满足的主要是新市民的需求。但由于巨大的城乡二元结构，以及在现实的大规模城市化进程之前，城市中的大规模集中置业已经迅速大幅度推高了房价，新市民成为直接购房者的比例将会极为有限。这意味着新市民进入城市，大部分只能通过租房的途径。这意味着两点，政府应当鼓励有能力的市民拥有多套住房以供出租，同时，对棚户区城乡结合部的改造不能一刀切地进行。

后置业时代也是居民其它需求逐步释放的时期。尽管在后置业时代，许多购房者还背负着沉重的还贷负担，但释放出来的其它需求，仍然将会是巨量的。这是未来中国经济发展基本面的主要背景。

从需求的意义上说，后置业时代的主题是消费升级，这个消费升级的主轴是生活品质的提高。后置业时代，尤其在城市里，最基本的特征一定是以提升生活品质为内容的，这是一个明显的趋势。城市里的年轻一代，从小没有住房压力，一开始就追求品质。其他年龄群体也开始关注生活品质的提高。所以在后置业时代，最基本的特征是以提升生活品质为特征的。

后置业时代的三大产业机会

那么在后置业时代，产业结构和提供的机会是什么？我认为有三个产业将会占有突出位置。

第一，精致的制造业。要提高生活的品质，对精致产品的需求一定会越来越旺盛。我有一个注重生活品质的女同学，她会把产品分为几类，第一类是日本和德国生产的、第二类是美国等国家的、第三类是进口的、第四类的合资企业生产的、第五类才是国产的。她个人基本以第一类为主，其它的基本不买。在后置业时代，精致的制造业将会占有突出的位置。中国这么大，没有精致的制造业肯定不行。

一个能够提供精致的产品的制造业，不是一个简单的商机，也不是精益求精。精致的制造业可能会使我们不再认识这个产品，比如特斯拉的产品有自己独特的美感，这是技术含量比较高的。其它比如菜刀，大家知道，德国菜刀能够卖到上万或者几万元，那个菜刀绝对不会是王麻子精益求精的结果，它所采用的材料和工艺绝对不再是传统的手艺了。同时在将来，企业的心态也会产生重要影响。过去三十年，我们一直在追求规模，而精益求精的中小企业生存却很艰难。在后置业时代，企业心态则会对产品产生重要影响。

第二，完善的服务。高品质的生活需要完善的服务，这个服务业包括健康、医疗、旅游、休闲、娱乐、健身等。我想强调的是，在未来的服务业中占有突出位置的，可能是养老产业。

由于中国城乡二元结构，城乡之间会有明显差异。农村的消费重点仍然会是以传统耐用消费品为主，而城市则转向生活品质的提升和养老。由于中国人口老龄化和放开二胎与这个转变同步，可以预见，养老将会成为未来最大的产业之一。我们四十岁以上的人都要为养老而做准备。包括钱，包括多余的房子，第二套、第三套都有养老基金的含义在里面，这都能为养老而做出储备，也是一个非常大的数量。虽然我国现在在养老方面还没有形成很好的商业模式，但是需求已经提出，模式不成问题。有人认为中国人养老观念是家庭养老，但在现实条件的制约下，这样的观点已经不现实了。比如现在养老业发展得比较好的地方反而是一些落后的农村，很多村子里都在办养老院。为什么？因为没有办法，年轻一代都外出打工了，老人没人照顾，生活不能自理，还能有什么观念？只能住进养老院。

同时，需要形成既能去奢侈化又能保障品质的婴幼儿养育模式，这也是一个重要的课题，与此相关的市场也是巨大的。

大家知道，二胎政策已经放开，整个计划生育限制的取消估计也为期不远，生育政策和人们的生育行为将发生巨大变化。虽然在对二胎计划的社会调查中发现，人们生育的意愿并不强烈，很多人不想生。但是我个人认为，最后选择生二胎的，要比调查当中表示要生二胎的多得多。因为调查的时候，群众有发泄的色彩，大家会认为，我想生你不让生，不想生你非让生？所以我偏不生！养不起！虽然养不起确实是有可能的，但未来的父母在压力之下，出于对孩子未来综合的权衡，一定会发生观念的改变，会有更多的人选择生二胎。有一句话叫存钱不如存人，说为独生子女存几百万，不如给他存一个兄弟姐妹，这就是观念的变化。但是接着，问题就来了。过去的人那么穷，生三五个都养了，怎么现在的人生第二个反而养不起了？因为在一孩化时代，人们形成了奢侈的养育模式，这样肯定养不了第二个。但随着更多的人生二胎，他一定会提出需求，就是如何形成一个即不那么奢侈，同时又能满足子女的教育的问题。在这个基础之上，会形成一个有相当规模的育儿产业。

所以，在后置业时代，处于重要位置的产业是完善的服务业。

第三，具有创新能力的教育、科学、科技产业。中国是一个城乡二元结构社会，城乡是不一样的。城市正处在由大规模集中置业时代向后置业时代，从传统的耐用消费品阶段向提高生活品质的阶段突破的前沿。在这个过程当中会释放出大量需求。

而农村正处在哪儿？正处在一个突破当中，从过去温饱性阶段突破到传统耐用消费品阶段，这也是很明显的。我认识一个上汽公司的高管，他非常同意这个观点。大家都知道，这两年城市汽车辆已经饱和，汽车市场现在也惨淡，而上汽卖得最好的是五菱之光，年销售量是200万辆，主要销往农村。这是一个了不起的数量，我们全国一年生产总数才接近2500万辆。所以，城市和乡村都马上面临着重大的突破，释放出大量需求。这两个转型和突破释放出来的大量的新的需求，我认为就是中国未来经济发展巨大的动力。

然后这两个被释放的需求再与几个潜力相结合，比如我们工业化、城市化、全球化的过程还没有完全完成，地区之间尚存在着巨大差异，这些都是潜力。与这些潜力结合在一起，逻辑上足以支撑未来20-30年一个相当不错的发展速度。

但是，这仅仅是一个逻辑上的前景，需要前提与条件。一个是要跨越当前的门槛，这个门槛可能会表现在金融上。我也请教过经济学家，包括大银行的首席经济学家，似乎他们并不乐观，但我觉得还是要看到中国社会，包括经济的弹性；第二就是不能折腾。大在规模集中置业时代形成的财富，是后置业时代需求与消费的重要物质基础。政府要保护这笔财富，房产税、遗产税应当在20年后征收。后置业时代，也是一个休养生息的时代，应当把富民作为主要政策目标，淡化崛起的概念，减少政府开支和直接投资。而这要求政府做出相应相应的改变与改革。

另外，在消费升级过程中，创新也无疑占有重要地位，形成鼓励创新的制度安排和社会环境至关重要。在后置业时代，环保产业、节能减排产业、绿色产业将居于重要地位。这些领域中的技术创新，将在很大程度上决定这一时代的发展质量。

所以，我们马上面临的这一突破，如果能够做到不折腾，把经济结构调整过来，把社会慢慢理顺，经济自然会上一个台阶，会有一个升级。等到升级出现，释放出新的需求，经济发展的动力自然会形成。

来源：华夏基石e洞察（ID：chnstonewx）；根据中国人民大学商学院“大师课堂”孙立平教授《当前经济困境与社会转型》主题演讲整理（节选）