文 | 张馨仪

继本月初青岛李沧郑庄56号地块以9820元/㎡、7.91%溢价率成交后，东李板块再传重磅消息。11月12日，青岛市自然资源和规划局挂牌三宗城镇住宅用地，以“低容积率+万元地价”的组合，将片区土拍热度推向新高。

五年蛰伏，能否一朝破局？

此次挂牌的LC0302-33、LC0303-16和LC0303-17三宗地块均位于李沧区惠水路以南、平川路以西，前身是海创2020年7月以总价21亿元摘得的商住混合用地。

据悉，该地块原规划为住宅45%、人才公寓6%、商业49%的混合用地，但一直未动工。经过五年的蛰伏，2025年5月，该地块迎来关键性的控规调整。

不仅用地性质全部转为二类居住，容积率由原来的1.3进一步下调，创下主城近年低密纪录，为打造别墅、洋房类低密产品创造了条件，且此次起拍楼面价全面突破万元，最高达10940元/㎡。这种指标搭配，实为对东李未来发展的双重定调：低容积率锁定高端产品形态，万元地价夯实房价基准。换言之，东李的改善属性已从“可选项”变为“必答题”。

从具体指标来看，LC0302-33地块占地面积59391.8平方米，容积率1.25，建筑面积约74239.75平方米，起拍楼面价10520元/平方米。

LC0303-16地块占地面积54143平方米，容积率1.22，建筑面积约66054.46平方米，起拍楼面价10560元/平方米。

最受市场关注的是LC0303-17地块，占地面积44450.3平方米，容积率仅1.11，建筑面积约49339.83平方米，起拍楼面价10940元/平方米，是三宗地中最高的。

业内分析人士指出，低容积率土地的集中供应，不仅提升了区域土地价值预期，也为购房者提供了更多高端住宅选择。

“万元线”上的改善必答题

随着青岛城市发展重心北移，东李片区正迎来重要发展机遇。

此次土地出让的价值重塑，源于2025年一次关键的规划转向。以备受关注的LC0303-17地块为例，其前身是2020年海创获取的商住混合用地（商业占比高达46%，容积率1.3）。历经五年停滞，最终通过“商改住”及“降容”实现了根本性转变——用地性质转为纯住宅，容积率进一步降至1.11。这一规划层面的“减负”与“提质”，清除了过去商住混杂的开发困境，为打造纯粹低密社区创造了条件，成为东李板块迈向高端改善的根本驱动力。

凭借这一轮统一的规划升级，东李正从早期的“生态住区”向“主城低密改善板块”全面进化。随着土地价值站上“万元线”，这片区域有望成为主城内罕有的、统一规划的低密度高端住区，从而与浮山后的高密度社区、崂山的零散豪宅形成鲜明差异。

“低密生态”挑战“全能”与“顶豪”

事实上，东李的崛起，或重构主城改善市场的权力格局。传统上，浮山后凭教育配套称雄，崂山以稀缺资源立命，而如今东李则打出“低密+生态”这张差异化王牌，可谓是各擅胜场：浮山后“全”、崂山“贵”、东李“逸”。若此番地块成功打造为高端产品，主城改善市场将从“双雄对峙”步入“三足鼎立”的新阶段，为高端客群提供更丰富的择居逻辑。

不过，与高期待相伴的，是板块在配套、市场容量与产品同质化方面的挑战。从竞争格局上来看，东李板块目前已有青特璟誉、金茂璞逸世园等低密改善型项目在售。据房天下消息，青特璟誉以1.7的低容积率打造小高层和洋房产品，凭借一梯一户独立家政间、下沉式庭院及全龄段会所等配置，直接将崂山豪宅的标准引入东李。金茂璞逸世园作为金茂TOP级“璞”系在青岛的首作，则规划了酒店式入户大堂、安缦风高端会所，并推出创新四代宅产品，其部分户型的得房率甚至能达到125%。

在东李板块迈向高端的道路上，其结构性短板同样清晰，这构成了其持续发展的核心挑战。顶尖教育资源的缺乏是其相比浮山后的最大软肋；轨道交通密度不足（仅靠2号线）也制约了其通达性。此外，高端市场容量有限，多个低密项目集中入市，必然面临激烈的“内卷”。开发商不能仅仅依靠“低密”标签，必须在产品创新、材质用料、园林营造和后期服务上做到极致，才能脱颖而出。

东李此次土地出让，既是区域发展的分水岭，也是青岛城市发展逻辑的缩影：在增量土地稀缺的背景下，主城价值正通过“低密化、品质化”向纵深发展。于房企而言，粗放式开发时代终结，产品力成为核心竞争力；于市场而言，一场关于高端生活方式的重新定义，才刚刚开始。