文 | 张馨仪

近期，济南土地市场正在迎来一波集中供地，继CBD、农科院等片区地块挂牌后，盛福片区也加入供地行列。

据济南公共资源交易中心发布的公告，11月18日，历城区盛福庄片区10街区局部用地SFZ1001-1地块（蟠龙山建材厂地块）正式挂牌，地块位于凤凰路以西、飞跃大道以南、凤仪路以北，紧邻地铁2号线与6号线换乘站凤凰路站，交通优势显著。该地块土地面积约4.68万平方米，容积率1.7，地上建筑面积约7.95万平方米，起拍楼面价为6050元/平方米，起始总价约4.81亿元。

地块捆绑约0.5万平方米的社区服务设施用地（SFZ1001-4地块）同步出让，起始总价0.25亿元，未来将配套建设社区服务设施，提升片区生活便利性。

此前的11月14日，历下区文博西片区DMLD-13-061地块正式挂牌，该地块位于华阳路以西、和平东路以南，出让面积约2.02万平方米，容积率2.7。值得关注的是，地块起始楼面价达到20300元/平方米，创下年内济南住宅用地起拍价新高。这一价格水平已接近周边在售高端项目价格，显示出核心区土地的稀缺价值。

实际上，济南核心区土地市场的热度在今年早已显现。

据济南市自然资源和规划局披露，2025年前三季度已出现了7宗住宅和商业地块竞价溢价，最高溢价率达51.97%，为近年来济南市最高溢价。

从历史数据看，济南核心区住宅用地供应持续收紧，此次高价地块的推出，既是对区域价值的确认，也为明年高端市场树立了价格标杆。

紧随其后，农科院片区、王舍人及雪山三宗地块于11月17日集中亮相，总出让面积达8.8万平方米。

其中，农科院片区推出两宗连襟地块，分别为住宅与社区服务设施用地，容积率控制在1.9，起拍楼面价为3888元/平方米，主打低密度改善型社区。王舍人片区开源中路地块容积率为2.2，楼面价5795元/平方米，面向刚需市场。雪山片区则推出一宗商业用地，楼面价为3346元/平方米，有望补足区域商业服务短板。

11月18日，历城区盛福庄片区蟠龙山建材厂地块也正式入市。其低容积率与双地铁优势，被视作改善型市场的重要储备。

值得关注的是，TOD模式已成为土地开发的重要方向。轨道交通7号线历山北路站、洪楼站等TOD项目以底价成交，表明济南正通过地铁沿线一体化开发，优化城市功能布局，推动“人跟着轨道走、业围着轨道兴”的发展模式。  

政策与市场的联动，正推动济南从“单中心扩张”转向“多节点协同”，土地供应策略与“东强、西兴、南美、北起、中优”的空间布局逐步契合。

这一轮放量是否为2025年济南楼市定调“分化与重构”，仍有待市场检验。但可以肯定的是，在核心区门槛高企的背景下，近郊板块能否有效承接外溢需求，将成为影响济南楼市走向的关键变量。