文｜酒管财经

11月17日，大悦城控股（以下简称大悦城）子公司大悦城地产宣布，已批准通过私有化的决议案。

待计划生效后，大悦城地产在联交所的上市地位，预期将于11月27日正式撤销。

2013年上市、2025年私有化，这家地产央企的上市之路即将结束。

这一重大资本运作，标志着这家以“大悦城”商业地产品牌闻名的央企地产商，正在全面调整其业务战略。

而在退市消息传出前，大悦城旗下的北京华尔道夫酒店已被挂牌出售，标价20亿元，却遭遇了近半年的市场冷遇。

截至目前，大悦城旗下仅剩4家酒店：北京华尔道夫酒店、三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高梅度假酒店和自营品牌北京大悦酒店。

这一数字与高峰期相比已大幅减少。

曾经辉煌的酒店业务，如今成为大悦城战略收缩的先行军。

随着财大气粗的玩家越来越少，地产系酒店的艰难换挡期依旧在延续。

从遍地开花到四家仅存

在退市公告引发资本市场广泛关注的同时，作为大悦城控股旗下重要业务组成部分的酒店业务，其发展历程与战略价值同样值得关注。

从最早涉足酒店业至今，大悦城在酒店领域的布局已超过30年。

然而，这张曾经辉煌的业务网正在快速收缩。

作为中粮旗下旗下唯一的地方投资和管理平台，大悦城从上世纪就是九十年代初开始涉足酒店业。

上世纪90年代，大悦城打造了三亚凯莱度假酒店——被誉为“中国第一家五星级度假酒店”，使凯莱品牌成为国人心中“豪华酒店”的代名词。

2010年前后，大悦城迎来高光时刻，一口气开出三亚美高梅度假酒店、三亚亚龙湾瑞吉酒店和北京长安街W酒店。

其中，北京W酒店是品牌在内地第二家分号，以其先锋时尚的设计成为北京潮流地标。

然而，随着市场环境变化，大悦城的酒店版图不断收缩。

北京长安街W酒店在2017年被出售并换牌索菲特，三亚凯莱仙人掌度假酒店也因资产老旧于2024年暂停营业。

尤其是2017年出售亏损严重的长安街W酒店。

这家酒店自2014年9月开业以来一直处于亏损状态，到出售时累计亏损超过3亿元，平均入住率仅约55%-69%，运营数据在大悦城旗下酒店中垫底。

W酒店的出售并非孤例。

在中粮系加速剥离酒店资产的大背景下，苏州凯莱大酒店和南昌凯莱大酒店的股权也先后被100%挂牌转让。

同时，一度被“边缘化”的凯莱酒店集团也在进行品牌梳理，目前规划有七个酒店品牌，以“国际视野、中国风格”为特色，重新拓展市场。

2024年，其旗下奢华品牌凯莱大饭店新增成员厦门罗约凯莱大饭店。

不难看出，大悦城的酒店业务战略正经历根本性转变——从重资产持有向轻资产运营模式过渡。

轻资产运营模式的优势在于，企业可以依托品牌输出和管理能力获取稳定收益，同时避免重资产投资带来的资金压力。这对于当前房地产行业的任何参与者都至关重要。

大悦城的战略调整与整个地产系酒店的趋势基本一致。

近年来，不仅大悦城，多家房企也频繁出售酒店资产。

华侨城出售上海宝格丽酒店后，又挂牌转让深圳前海华侨城艾美酒店等多处资产；

中国金茂则先后出售了北京威斯汀大饭店和三亚希尔顿酒店；

近期又刚挂售三亚丽思卡尔顿酒店。

酒店业务并非“拖油瓶”

尽管酒店业务并非大悦城的核心主业，但其在整体生态中扮演着重要角色。

酒店不仅能够贡献稳定的现金流，还能与商业项目形成协同效应，提升整体项目的吸引力。

2023年，大悦城酒店收入9.70亿元，同比增长75.14%，毛利率35.27%，同比上升21.06%。

酒店业务成为当年大悦城多元化业务中增长最快的板块之一。

2024年大悦城酒店经营业务实现营业收入约8.69亿元，酒店平均入住率达80.6%。

2025年上半年，大悦城地产酒店经营业务收入约4.66亿元，同比基本持平。在房地产行业整体下行的背景下，酒店业务的表现相对稳健。

与多数地产系酒店一样，大悦城酒店业务的发展轨迹经历了从依赖国际品牌到发展自有品牌的转变。

早期，大悦城地产主要通过引进国际知名酒店品牌来运营旗下酒店资产，如华尔道夫、瑞吉、美高梅等。

这些国际品牌为大悦城带来了高端酒店的管理经验和市场认可度，但也不可避免地面临高昂的品牌授权费用和经营成本。

历经调整后，目前大悦城控股旗下运营的酒店包括北京华尔道夫酒店、三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高梅度假酒店和自营品牌北京大悦酒店。

2019年，大悦城推出首个自有酒店品牌“Le Joy Hotel大悦酒店”，标志着酒店业务进入新阶段。这一自有品牌定位清晰，瞄准25-40岁的城市中高端商旅人群。

大悦酒店作为自有品牌，其独特之处在于其与大悦城商业综合体的深度融合。

以北京大悦酒店为例，其与西单大悦城毗邻而居，通过“商业+酒店”一体化模式，打造全场景体验新模式，将酒店定位为“西单大悦城的主力店铺”。

这种定位旨在使酒店能够与购物中心形成客流互动，实现协同效应。

在运营模式上，大悦酒店也进行了多项创新。它引入了共享办公空间Joyo Space取代传统商务区，与商业品牌、潮流IP及艺术家合作打造主题客房，甚至推出以小时为单位的“快闪房”套餐。

大悦城在商业运营方面的能力有目共睹。2024年，其购物中心销售额达401.3亿元，同比增长16%；客流量3.66亿人次，同比增长22%。

商业运营经验与酒店业务的结合，或许能为大悦酒店带来差异化竞争优势。

然而，真正的挑战在于如何将这种协同效应规模化复制。

自2019年至今，大悦酒店在全国仍只有北京一家门店。

退市后酒店业务的未来走向

央企巨头在酒店市场中的资产腾挪，背后是整个行业周期的冷暖变迁。

地产系酒店，正从地产附庸变回存量交易的产物。

过去三十年，地产系酒店没有为地产带来可观的收益，资产回报率远低于国际平均水平。随着地产系酒店失去了地产配套的意义和价值，势必就会成为地产商手中率先需要割肉变现的“回血包”。

如今，地产系酒店已经进入3.0时代，那就是回归住宿本质，即地产系酒店要有品牌、有运营，要真正的能挣钱，而不是依赖过去1.0、2.0时代的金融属性。

随着大悦城地产从港股退市，其酒店业务将面临新的发展环境。

退市后，大悦城将获得更大的经营灵活性和决策自主权，不再需要满足上市公司严格的信息披露和短期业绩压力。这对于需要长期投入的酒店业务而言，可能是一个利好。

轻资产运营可能是大悦城酒店业务的发展方向。

近年来，大悦城在商业地产领域已经加速轻资产战略落地，如西南首单消费基础设施公募REIT——华夏大悦城商业REIT的成功发行。 

这为酒店业务未来的资本化路径提供了想象空间。一旦条件成熟，酒店业务也可能借助REITs等工具实现资产盘活和价值释放。

在退市的同时，大悦城进行了组织架构调整，将原来的7大区域公司整合为4个大区，并将“商业管理中心”升级为“商业事业部”。

这一调整旨在提升商业地产的精细化运营能力，酒店业务也可能从中受益。

未来，大悦城可能会加大酒店业务与管理输出力度。事实上，大悦城早已表示要“着力开发大悦城酒店自有品牌”，并择机在商业综合体内进行运营。

随着港股退市流程的启动，大悦城旗下的酒店业务正站在新的十字路口。

整合后的酒店资产能否与商业、住宅业务形成更强合力？

市场正拭目以待。

退市不是终点，而是新起点。

大悦城的酒店业务，这门被不少房企在当下视为“包袱”的生意，或许正在等待一次价值重估。