上周（2025年11月24日-30日），受低价工程抵款房和旧规项目降价促销影响，昆明楼市量涨价跌。昆明住宅设计又出新规，限高放宽，小区强制“高低配”；2宗地块定向供应，保利天珺二期首开销售3亿。

据克而瑞发布的最新数据显示，上周昆明共计有2个项目向市场供应了约3.03万㎡，环比下跌5%；成交6.25万㎡，环比上涨8%；成交均价约11829元/㎡，环比下跌5%。

从“双榜”情况来看，华润中心降价促销成果显著，销售金额约0.45亿元，成交16套房源，成交均价约14936元/㎡，套均价约282万/套。

龙湖·学宸府、俊发俊云峰2个项目稳居前三席，分别销售约0.43亿元、0.43亿元，成交40套、38套，成交均价约8198元/㎡、9738元/㎡，套均价约108万/套、114万/套。

南市区四代宅项目，邦泰·观云则成为价格最高的项目，单周销售0.34亿元，均价约18720元/㎡，套均价约286万/套。

关上板块的高性价比楼盘，山海湾·金澜锦翠也冲榜成功，单周销售约0.34亿元，成交24套，成交均价约13156元/㎡，套均价约143万/套。

上周末，山海湾·金澜锦翠二批次房源1、2、3栋精装交付，比预期提前了31天。这是入市2年来，项目启动的第二次提前交付。目前，主推建面约103-133㎡的产品，为精装现房，首付仅需20万起，刚需和刚改皆宜。

大华·锦绣麓城签约云师大附中后火爆热销，以18套的房源成交，位列商品住宅销售套数TOP5第四，成交均价约10781元/㎡，套均价约116万/套。

土地方面，上周昆明主城南窑板块、斗南板块各供应1宗涉宅地块。成交2宗地块，具体情况参看《云南建投第四次摘地入局双塔片区，盘龙建投接手栗树头城改二期》。

编号为KCGD2022-1号地块，是一宗39.6亩的商住混合用地，紧挨华润中心项目，最大容积率3.5，起拍价61776万元，折合楼面地价6686元/㎡。

编号为KCC2025-7号地块，约36.2亩，是纯住宅用地，最大容积率2.2，位于邦泰映悦旁边，起拍价15868.74万，折合楼面地价为2987元/㎡。

从土地位置上看，这两宗地大概率均是定向供地。华润悦府旁边的商住混合用地，基本上是为华润定向供应，作为华润悦府、华润润府的后续开发地块；另一宗地，很可能成为邦泰映悦的后续地块。

市场方面，上周昆明主城仅1个项目开盘，中通联大书山、万科公园城市、邦泰映悦3个项目加推。

其中，保利天珺二期首开，推出21#、25#大平层产品，共计150套房源，建面约128-143㎡，2梯2户。最终认购58套房源，去化率约39%，成交均价约18500元/㎡。据项目官方海报，保利天珺二期首开销售3个亿。

位于呈贡新城的中通联大书山项目加推10#，共计18套四代宅产品，建面约104-130㎡，最终成交8套，去化率约44%，成交均价约9500元/㎡。

邦泰映悦也加推7#，共计56套小高层房源，建面约116-160㎡，最终认购6套，去化率约11%，成交均价约10000元/㎡。

位于南市区的万科公园城市，则加推11#共计120套高层房源，建面约126-144㎡，最终认购5套，去化率4%，成交均价约8500元/㎡。

政策方面，昆明自规局发布《关于明确城镇住宅用地建筑高度管控相关要求的通知》。明确在相同容积率下，建筑限高可提高1档，最高不超80米，小区内部还将强制实行“高低配”。

其中，城镇住宅多层Ⅰ类、多层Ⅱ类、高层Ⅰ类，可以在《昆明市详细规划技术准则（试行）》规定的容积率对应最高建筑高度基础上，提高一档。

调整后，多层Ⅰ类建筑限高可由27米调整为36米，多层Ⅱ类建筑限高由36米调整为54米，高层Ⅰ类建筑限高则由54米调整为80米。

同时明确，同一个地块有3栋以上住宅的，应当采用2种高度变化，同一地块上有5栋住宅的，应当采用3种高度变化。建筑屋顶之间的高度差应大于最高建筑的15%，最好是20%。